5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公(gōng)募基金为代表(biǎo)的机构对(duì)于(yú)这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总(zǒng)份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有小幅(fú)增长。根据(jù)基金(jīn)一(yī)季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地染发后只用清水洗头好吗，刚刚染发后怎么清洗是正确的产行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产(chǎn)公司市(shì)值在股票资(zī)产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了(le)三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对(duì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今(jīn)年一季度(dù)得(dé)以延续。数据(jù)统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房(fáng)地(dì)产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四(sì)季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块(kuài)排(pái)名最高的(de)是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的是招商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头股万科(kē)A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地(dì)产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地(dì)集团退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到(dào)房地产是复(fù)苏(sū)链(liàn)上最后一环(huán)，且(qiě)首季并非行业(yè)销售(shòu)旺(wàng)季(jì)，其传导到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机(jī)构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产已经进入大分(fēn)化时(shí)代(dài)，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映(yìng)射到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔的(de)红利期一去(qù)不(bù)返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期(qī)来(lái)分(fēn)类(lèi)，包括(kuò)房(fáng)地(dì)产(chǎn)等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的(de)行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资(zī)机(jī)会的(de)。但在这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤(méi)炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业也出现了(le)一(yī)些机会，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难(nán)再(zài)出现(xiàn)了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存(cún)量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出(chū)来去(qù)刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无(wú)论从城镇化(huà)的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已(yǐ)告(gào)别住房(fáng)短缺时代(dài)，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率和房价(jià)收入也(yě)不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业(yè)高增的时(shí)代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易出现信用(yòng)风(fēng)险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业(yè)进(jìn)入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业需(xū)求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会(huì)，机(jī)会在于城(chéng)市(shì)、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股票投资，就是强竞(jìng)争力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是(shì)基于这样的认识(shí)转变，精耕(gēng)细(xì)作(zuò)个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多(duō)出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入(rù)统计的(de)124只房地产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名前五(wǔ)的公司(sī)月内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发(fā)展，五一假期归(guī)来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两(liǎng)个交易日收(shōu)出(chū)涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的(de)主营(yíng)业务为房(fáng)地产(chǎn)开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要(yào)产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务(wù)、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，各(gè)类机构(gòu)都(dōu)有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的上(shàng)银(yín)基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城(chéng)资(zī)产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海(hǎi)本(běn)地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫(yì)情时代出租(zū)率复苏至近(jìn)年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构(gòu)在(zài)其中持续驻足(zú)。从第一季(jì)度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也是连续第(dì)三(sān)个季(jì)度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎(zhā)比投资局，其(qí)当(dāng)季还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家(jiā)上海区域性地产公司外，荣(róng)安(ān)地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公(gōng)募(mù)指基首季(jì)新杀入(rù)十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温，优(yōu)质土(tǔ)地(dì)供给较(jiào)多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受(shòu)限于信(xìn)用问题或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头(tóu)房(fáng)企趁(chèn)机(jī)获(huò)取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国(guó)企地(dì)产(chǎn)股(gǔ)或存在(zài)发(fā)展的大好机(jī)会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房地产(chǎn)行(x染发后只用清水洗头好吗，刚刚染发后怎么清洗是正确的íng)业的结(jié)构(gòu)性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占(zhàn)据显著(zhù)优(yōu)势，其(qí)主要(yào)又体现为库(kù)存的优势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和(hé)良(liáng)好的不动产资产运营(yíng)能(néng)力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相较于民营地(dì)产公司也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债(zhài)权债务关系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营(yíng)房开企业的资产会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国(guó)企相较于民企来(lái)说(shuō)估值的修(xiū)复更(gèng)明(míng)显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提(tí)升后(hòu)，行业(yè)进(jìn)入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造(zào)能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应该关(guān)注估值相对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质量好、运(yùn)营(yíng)能(néng)力强、可以创(chuàng)造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨(zhǎng)的(de)概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部(bù)将出现分化(huà)，要关(guān)注将受益于(yú)行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头(tóu)部公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或(huò)许还是保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去持(chí)续观察国(guó)企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售(shòu)份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊(kān)》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的(de)业(yè)绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩(jì)分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营收、净利(lì)均实现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的(de)房企(qǐ)，主要(yào)是因为过(guò)去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年(nián)民营房企不(bù)怎(zěn)么投资拿地(dì)之后(hòu)，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城(chéng)市四月(yuè)环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的(de)情况。而现在(zài)五月的市场表(biǎo)现也不太(tài)乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业(yè)的资(zī)金(jīn)面压力，可能(néng)会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的(de)短期(qī)反弹外的一个市场乏(fá)力(lì)现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二(èr)季度、第三(sān)季度增长不(bù)确定性的压(yā)力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及其(qí)上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐心，这个(gè)时(shí)候，在房(fáng)地产以及上下游(yóu)就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它的(de)基(jī)本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本(běn)文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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