万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外走红，让这(zhè)个(gè)位(wèi)于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共同(tóng)债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信(xìn)达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些(xiē)房子早已售(shòu)出(chū)，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，那些真正(zhèng)斥(chì)巨(jù)资购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权(quán)信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你(nǐ)想(xiǎng)象的(de)那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名校环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国(guó)信达在京东拍卖(mài)上，上(shàng)架(jià)了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权(quán)总额高达近(jìn)47亿，该项目的(de)抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的处(chù)置主体(tǐ)是(shì)中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份有限公司北京市分(fēn)公司（下(xià)称中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司(sī)（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公(gōng)司是(shì)共同债(zhài)务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国信达北(běi)分讨债的(de)故事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道(dào)，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报道属(shǔ)实(shí)，说(shuō)明(míng)这些房子实际上都是卖出去了的(de)，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那(nà)为(wèi)什(shén)么中国(guó)信达的拍卖页(yè)面上又(yòu)注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只能说明(míng)这些房(fáng)子根本(běn)没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去(qù)，现在还没资金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不(bù)能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书(shū)院的(de)业主基本都是北京的(de)高端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书院的(de)业主。另据(jù)地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的业主(zhǔ)中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，那么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权回本的(de)愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还(hái)是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未办理(lǐ)过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封(fēng)的可以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可以(yǐ)联合(hé)起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公(gōng)布《最(zuì)高人民法(fǎ)院(yuàn)关于商品房消费者权利保护问题的(de)批(pī)复》，以司法解释的(de)方式明(míng)确了购房人的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的(de)购(gòu)买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交付请求权优(yōu)先于建(jiàn)设工程价(jià)款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人(rén)民法院(yuàn)应当予以支持(chí)。只支付了部分(fēn)价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款的(de)，可以适用前(qián)款(kuǎn)规(guī)定(dìng)。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不良(liáng)债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖(mài)出去回(huí)本(běn)，抵(dǐ)押的(de)这75套(tào)房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达(dá)申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的(de)股东行(xíng)列(liè)，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公(gōng)司成为了唯一(yī)股东(dōng)，后者由中国信达(dá)资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开(kāi)发商，相较其他房(fáng)企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也(yě)没(méi)有很高(gāo)的国民知(zhī)名度，但却(què)在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集(jí)团(tuán)进入北(běi)京(jīng)的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发(fā)了(le)市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的(de)万柳书院，更(gèng)是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科等(děng)大型知名(míng)房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就以神秘(mì)高端(duān)的(de)姿态杀(shā)入(rù)市场(chǎng)，无(wú)论是一块块(kuài)从荷兰运回来(lái)的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵(kē)成本超(chāo)6万的成(chéng)年(nián)银(yín)杏树(shù)，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都(dōu)令业内外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如(rú)今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人(女人长期喝补血口服液好不好，女人补气补血口服液十大品牌rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执(zhí)行(xíng)标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年(nián)年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生(shēng)轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在(zài)于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了多元化(huà)转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能(néng)源(yuán)市场、团购网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目(mù)光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参(cān)股国安(ān)足(zú)球俱乐部(bù)64％股权，成(chéng)为国(guó)安的新东家。接着在(zài)2021年(nián)6月(yuè)，中赫(hè)集团从(cóng)中(zhōng)信集(jí)团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果(guǒ)北(běi)京国(guó)安的估值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国安的时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　女人长期喝补血口服液好不好，女人补气补血口服液十大品牌　然而(ér)，入(rù)主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况(kuàng)没(méi)有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所(suǒ)官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集团和周金辉夫(fū)妇(fù)还在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫(hè)的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京女人长期喝补血口服液好不好，女人补气补血口服液十大品牌国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同(tóng)成为被(bèi)执行人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国(guó)安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都成(chéng)为老(lǎo)赖(lài)的情(qíng)况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如(rú)何能独善其(qí)身？

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