OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科(kē)技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级市场的(de)影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续(xù)延续(xù)此(cǐ)前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT曾发(fā)布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟新购入基础设施(shī)资(zī)产张(zhāng)润大厦的(de)重要承租方(fāng)之一，目前(qián)未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停止(zhǐ)执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库(kù)科技后续(xù)情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始(shǐ)权益人相关负责人也表示，近期(qī)已同(tóng)步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导(dǎo)高度(dù)重(zhòng)视，浦东新区国资委也(yě)高(gāo)度关(guān)注。

　　多位业(yè)内人士(shì)表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但其实不动(dòng)产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期(qī)出(chū)租率(lǜ)下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值(zhí)，投资(zī)者应理(lǐ)性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价格继续(xù)波动(dòng)

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技(jì)的事(shì)件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT以3.726元的(de)价格小幅(fú)低开，此后二级(jí)市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT最(zuì)近几个(gè)交易(yì)日二(èr)级市(shì)场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募REITs市场整(zhěng)体(tǐ)表现上看，目前上市(shì)的8只产业园区基础设(shè)施(shī)REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上(shàng)涨，其(qí)余7只(zhǐ)均有(yǒu)不同(tóng)程度(dù)下(xià)跌(diē)，8只产业园(yuán)区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一(yī)季(jì)报中(zhōng)已经披(pī)露张江光大(dà)园项目(mù)出租率有所(suǒ)下(xià)降，如今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事件，因此导致(zhì)二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士(shì)看来，尽管出于风(fēng)险规避的(de)原因，最近几(jǐ)个交易(yì)日(rì)场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租率下跌并不会从根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二级(jí)市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定(dìng)释(shì)放，但是价格涨跌会受到(dào)基本面、情绪面(miàn)等多(duō)重(zhòng)因素影响，不(bù)好判(pàn)断价格是(shì)不是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一(yī)位业(yè)内人士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级(jí)市场跌幅较大，其(qí)实有(yǒu)些(xiē)隐含收益(yì)率高(gāo)的产(chǎn)品具(jù)备一定的投资价值，很适合稳健类(lèi)投资者。此外(wài)，伴随(suí)着经(jīng)济(jì)复(fù)苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流类(lèi)等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募(mù)基金执行董事高如(rú)星(xīng)对此(cǐ)表示，若(ruò)张江园区最终能顺利解决招商，平(píng)稳(wěn)过(guò)度对经营(yíng)现金流没有造成大的影响，“事件(jiàn)性利空下调至得这么急、这么深，加上前期本身园区类(lèi)资产就回调不(bù)少(shǎo)了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还是落到(dào)租(zū)金收入受不受影响(xiǎng)，影响多(duō)大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急(jí)回应(yīng)称(chēng)，哲库(kù)科技(jì)是其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础(chǔ)设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议(yì)的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人(rén)将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积(jī)极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其(qí)一(yī)季报中披露的张(zhāng)江光大园项目出租率下降事项，一度二级市场价格出(chū)现(xiàn)回(huí)落。在随(suí)后召开的业(yè)绩说明会(huì)中管理(lǐ)人就(jiù)相关(guān)事项(xiàng)进(jìn)行了解释说明(míng)，市(shì)场信心得到(dào)了一定提振，二级(jí)市(shì)场价(jià)格表(biǎo)现也趋于平稳。据了(le)解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日召(zhào)开(kāi)的线上(shàng)和线下的扩募说明会(huì)上，运(yùn)营团队表示(shì)了对(duì)张江光大园项目的信心，预(yù)计签署意向(xiàng)书和合同谈判中的(de)储备租户正(zhèng)常转化(huà)后(hòu)，项目(mù)出(chū)租率将得到回(huí)升。没想(xiǎng)到仅过了不(bù)到三周的时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市场(chǎng)各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目的原始权益人(rén)相关负责人坦(tǎn)言，事发突然(rán)确(què)实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库科技(jì)消息的第一时间即奔赴现(xiàn)场进(jìn)行了(le)沟通和核(hé)实工作，并(bìng)同步启(qǐ)动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能(néng)事(shì)项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备租户情况(kuàng)，相关负责人介(jiè)绍(shào)说，目前储备租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业(yè)、信(xìn)息(xī)技术等(děng)产业客(kè)户，租赁(lìn)意(yì)向面积超过了2万方(fāng)。从意向储备(bèi)转化为(wèi)实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租(zū)赁意向书来(lái)尽快锁(suǒ)定(dìng)一(yī)些重(zhòng)要租户(hù)。虽(suī)然(rán)收了(le)三个月履约保证(zhèng)金给了我们一些空间，但本着(zhe)对首批扩(kuò)募、对(duì)市(shì)场负(fù)责(zé)的态(tài)度，我们(men)肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把这些面积在(zài)短期内(nèi)完(wán)成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一(yī)季(jì)度(dù)末也有将近30％的空(kōng)置(zhì)率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置(zhì)率为何未能(néng)得到(dào)解决。

　　对此相关(guān)负责(zé)人解释，张江光(guāng)大园一直以来都坚持以(yǐ)市场化运(yùn)营为导向，历史(shǐ)运营(yíng)表现(xiàn)稳定，租户的调租和换(huàn)租都(dōu)属于正常(cháng)情况，而这(zhè)次项目的大租户退(tuì)租正好发生在市场活跃度的短期低点(diǎn)，目前市场情况(kuàng)已有所好转。在看到出租率下滑情(qíng)况(kuàng)没有得到及(jí)时修(xiū)复后，张江这边也作(zuò)了(le)一定的(de)资源调配和(hé)倾(qīng)斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目在(zài)给租户的分(fēn)隔空间、交付标准、租(zū)金(jīn)水平等方面也有一些差(chà)异化(huà)，张润(rùn)大厦多(duō)是两千(qiān)多平的大平层，楼的成新(xīn)度高一(yī)些，单价也贵一些，张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)单层以一千平(píng)的面积(jī)为主，还有(yǒu)一些独栋形态(tài)的物业。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成(chéng)以后，新老资产的管理(lǐ)人都变成(chéng)了(le)一家，后续我们(men)在资源共享(xiǎng)和联合营(yíng)销方面能更加充分发挥协同(tóng)效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述(shù)负(fù)责人(rén)补充说道。

　　最(zuì)后谈及(jí)对于张江REIT的(de)定(dìng)位和展望，相关负责(zé)人表示，张(zhāng)江(jiāng)集团和(hé)张江高科目前在管资产约五百万方，还有(yǒu)一些其(qí)他在(zài)开发的储(chǔ)备项目(mù)，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业(yè)空间资(zī)产上市平(píng)台目标的(de)坚实后(hòu)盾和储(chǔ)备资(zī)源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个(gè)资本(běn)平(píng)台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责(zé)人表(biǎo)示，“这次扩(kuò)募是我们实现基金(jīn)扩容的第一步，也是至关重(zhòng)要的(de)一步，眼下(xià)我们可能面临了一些突发情(qíng)况需(xū)要解决，但是这(zhè)和我们在张江科学城(chéng)这三(sān)十(shí)年建(jiàn)设发(fā)展过程中所经历的相比(bǐ)，只能算是一个非常(cháng)小含盐率公式的3种，盐水的含盐率公式的插曲。我(wǒ)们有信心(xīn)排除万难，尽含盐率公式的3种，盐水的含盐率公式一切可能化解(jiě)当前突发事件的(de)所有(yǒu)负(fù)面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心。”

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