导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二(èr)十年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是中国(guó)房地产市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续(xù)低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中(zhōng)国(guó)城镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次(cì)人口普(pǔ)查(chá)调(diào)查数(shù)据(jù)显示城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达(dá)国家还(hái)有很大(dà)差距。人(rén)均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数(shù)据，我们根据(jù)商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎(hū)意味(wèi)着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡，是(shì)因为户均(jūn)一(yī)套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是(shì)流动人口，流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家(jiā)买(mǎi)房，从(cóng)而(ér)产(chǎn)生了额外(wài)的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩(suō)小，一人(rén)户、两(liǎng)人户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户(hù)购房(fáng)需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分化(huà)日(rì)益明(míng)显，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入(rù)城(chéng)市的新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求有望持(chí)续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均(jūn)较发达(dá)国家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)步入大分化时(shí)代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那(nà)么当下(xià)房地产大分(fēn)化(huà)时(shí)代已至，大分化时(shí)代(dài)下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块(kuài)之(zhī)间，不(bù)同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大(dà)城市(shì)二(èr)手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二(èr)手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给(gěi)过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在(zài)不(bù)足？可(kě)惜由于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住(zhù)宅(zhái)套(tào)数，回答当前的(de)房子是否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来房地(dì)产市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观(guān)察中国户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻(wén)发布会(huì)上，负(fù)责人(rén)对外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以及(jí)80多(duō)万处市政(zhèng)设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与(yǔ)房间数(shù)量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)不能完全反映出(chū)城(chéng)镇居(jū)民(mín)的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜(yí)居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅的测算思路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一(yī)类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数(shù)量(liàng)。居民(mín)住(zhù)宅相关数据有两处可以直(zhí)接公(gōng)布，一是(shì)每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅来(lái)源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户(hù)均住宅数量，我们(men)主要(yào)用到上(shàng)述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算得到(dào)居(jū)民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具(jù)体(tǐ)计算(suàn)公(gōng)式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目(mù)前缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计(jì)。我(wǒ)们利用既有统计数据，大(dà)致(zhì)测算得到中(zhōng)国(guó)存量房家雀是国家几级保护动物 大山雀是国家二级保护动物吗地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含(hán)现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数里的期房(fáng)销售，得到商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城(chéng)镇居民(mín)的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉(lián)租房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房(fáng)都是商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租(zū)赁其(qí)他住(zhù)宅、购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅与(yǔ)购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经达到了(le)户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味(wèi)着住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足(zú)因人(rén)口(kǒu)流(liú)动、居民换(huàn)房等因(yīn)素产生的(de)住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套(tào)户(hù)比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在(zài)大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价(jià)迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套(tào)房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房，在(zài)房价较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套(tào)房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生(shēng)活带(dài)来了很大(dà)的不便和安(ān)全隐患，并且居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)14.9％，二(èr)居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的(de)需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农(nóng)民带房进城和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年(nián)和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平(píng)的一(yī)半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住(zhù)宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家(jiā)庭户人(rén)数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新(xīn)增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均(jūn)住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到(dào)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延(yán)续，导致(zhì)户(hù)数会因户均人口规模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐(zhú)步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分配的(de)再集(jí)中吸(xī)引着人口流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉(shè)及到(dào)买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要(yào)受益(yì)于(yú)人口迁(qiān)移(yí)。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二(èr)手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适用(yòng)房和其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背后(hòu)的(de)改(gǎi)善(shàn家雀是国家几级保护动物 大山雀是国家二级保护动物吗)性需求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的(de)中(zhōng)央经济(jì)工作会议明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的(de)人均住宅间数(shù)较其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着(zhe)密切正(zhèng)向联系。随(suí)着经济发展水平的(de)提高，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么未来将家雀是国家几级保护动物 大山雀是国家二级保护动物吗(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分(fēn)化时代已至，这(zhè)种分化不单(dān)局限(xiàn)于城市能级之间差(chà)异，优质(zhì)小区(qū)和老旧(jiù)二手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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