新手适合用散粉还是粉饼，全球公认最好用的10大散粉万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意外(wài)走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全(quán)国(guó)知晓，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成(chéng)了共(gòng)同债(zhài)务人(rén)被(bèi)中国信达追(zhuī)债，中国信达(dá)为了收回(huí)钱(qián)款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题(tí)是，这些房子(zi)早已售出，业主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那些(xiē)真正斥(chì)巨(jù)资(zī)购入房产的有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被(bèi)割(gē)韭菜的(de)时候(hòu)，他们(men)的姿势都那(nà)么(me)优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个(gè)位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在(zài)京(jīng)东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司(sī)不良(liáng)债权(quán)转让项目”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置主体是中国信达(dá)资产(chǎn)管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司北京市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处(chù)置的是对(duì)北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞）的不良债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公(gōng)司是共同债(zhài)务人(rén)。目前，该项目已有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨债(zhài)的故(gù)事，但(dàn)实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达的(de)拍卖页面上(shàng)又注(zhù)明这75套房子(zi)是“未(wèi)出售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些房子(zi)根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套(tào)房子抵押出(chū)去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本都(dōu)是北京的高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬也是(shì)万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的(de)业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实(shí)已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信(xìn)达转让这笔不(bù)良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最大的(de)，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据(jù)相关(guān)法(fǎ)律(lǜ)规定，民(mín)事(shì)执(zhí)行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，但未办(bàn)理过(guò)户手续的，如果业主没有过(guò)错，人(rén)民(mín)法院不得(dé)查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查(chá)封的可(kě)以(yǐ)向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议(yì)申(shēn)请(qǐng)，请(qǐng)求法院解(jiě)除(chú)查(chá)封(fēng)，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购(gòu)房款或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布(bù)《最高(gāo)人民法院关于(yú)商品房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释(shì)的方式明确了(le)购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费者以(yǐ)居(jū)住为(wèi)目的购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交付(fù)请(qǐng)求权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法院应当予以支(zhī)持。只支付(fù)了部分(fēn)价款的(de)商(shāng)品房(fáng)消费者，在一审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结前(qián)已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子新手适合用散粉还是粉饼，全球公认最好用的10大散粉，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中国信达申请(qǐng)不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷信托踩雷(léi)赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示(shì)，目前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的(de)股(gǔ)东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际(jì)信托有(yǒu)限责任公司成为(wèi)了唯(wéi)一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商(shāng)，相较(jiào)其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既没(méi)有(yǒu)很(hěn)大规模(mó)，也(yě)没有很高(gāo)的国民知名(míng)度，但却在(zài)北京豪(háo)宅圈(quān)留下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫(hè)集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号(hào)院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房企手中(zhōng)，抢下(xià)了(le)北京万(wàn)柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院就以(yǐ)神(shén)秘(mì)高(gāo)端(duān)的姿态杀入市(shì)场，无论是一(yī)块块(kuài)从荷(hé)兰(lán)运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵成本(běn)超(chāo)6万的成年银杏树，还是每(měi)平米(mǐ)20万(wàn)元的价格(gé)，都(dōu)令业(yè)内外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看出其(qí)在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它(tā)远远超过这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价(jià)达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经推出了(le)8年之(zhī)久，但其(qí)依(yī)旧在(zài)北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不(bù)少知名人士，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定(dìng)了中赫集团的(de)“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，中赫(hè)集(jí)团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝(lán)财(cái)经就曾深(shēn)挖(wā)出(chū)背后的中赫(hè)集团，发(fā)现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就(jiù)在于(yú)收(shōu)购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十(shí)年来(lái)，房(fáng)企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型(xíng)之路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就尝试(shì)过(guò)多元化业务(wù)，先后进(jìn)军(jūn)能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐(lè)部(bù)64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团(tuán)手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京(jīng)国安的估值一直(zhí)没(méi)变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中(zhōng)赫为什么(me)又(yòu)要(yào)质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其(qí)手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目(mù)前(qián)中赫(hè)集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权(quán)出质记录(lù)。质权人(rén)包括(kuò)海金商业(yè)保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安(ān)的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安(ān)的经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和(hé)中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次(cì)列被执行人，执(zhí)行标(biāo)的(de)高达11亿(yì)，北京国安也(yě)3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老(lǎo)赖的情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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