饱受(shòu)争议(yì)的二手房(fáng)交易中介费问题，正逐渐得到(dào)监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部、市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)总局(jú)联(lián)合发布了关于(yú)规范房地产经纪服(fú)务的意见。意见提及，近(jìn)年来，部分房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机(jī)构(gòu)存(cún)在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人(rén)信(xìn)息等问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加强从(cóng)业主体管理(lǐ)、明确经纪服(fú)务内容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严(yán)格实行(xíng)明码标价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师(shī)张(zhāng)大伟称(chēng)，随(suí)着(zhe)城市发展，一二(èr)线城市二手房交易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上(shàng)海为例(lì)，二(èr)手房(fáng)占市场成交比例(lì)超过80％，大量二手房成交依(yī)赖中介(jiè)居间(jiān)成交，房地产(chǎn)调(diào)控(kòng)重心(xīn)逐渐从开发(fā)商过渡(dù)到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不(bù)低的大宗交易，由于(yú)二手房交易成本较高(gāo)、交易周(zhōu)期较长，具(jù)有非常强的专(zhuān)业性，居民往(wǎng)往(wǎng)通(tōng)过中介来完成。但(dàn)很多中介利(lì)用(yòng)信息不对称等问(wèn)题，将非必要的收费(fèi)夹带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居(jū)民造成额外的(de)负担，而且这些服务(wù)事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市(shì)场(chǎng)交易过程中(zhōng)存(cún)在(zài)的“乱象”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出(chū)，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为及(jí)其主(zhǔ)体进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房(fáng)地产市场管理和调(diào)控的(de)主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意义更(gèng)大，也更(gèng)急(jí)迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来(lái)对(duì)房地产经纪服务行(xíng)业关注(zhù)最多的一个话题，便是(shì)房地产经纪服(fú)务费的(de)问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为(wèi)，未来相关部门(mén)主要监管的重点，将是(shì)对(duì)房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务收(shōu)费及(jí)中(zhōng)介(jiè)交易进行规范(fàn)。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二手房屋交易过程中，部分(fēn)价值不(bù)菲的房(fáng)屋(wū)，往往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔金额不(bù)低的中(zhōng)介费。以北京某房地产经纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的服务(wù)费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费(fèi)约(yuē)为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收(shōu)费上，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费标(biāo)准(zhǔn)的最早依(yī)据是1995年国家计委建设部下发的《关(guān)于房地产中介服(fú)务收费(fèi)的通知》（971号文），其(qí)中(zhōng)第六条(tiáo)规定(dìng)：房屋买卖代理收(shōu)费(fèi)，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执(zhí)行(xíng)的2014年(nián)更新后的收(shōu)费(fèi)标(biāo)准，即根据这样的规定：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易(yì)各(gè)方协商(shāng)同意，可(kě)在规(guī)定的收费(fèi)标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房(fáng)中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消了(le)房(fáng)地(dì)产中介服(fú)务等(děng)57个政府定价，房地(dì)产经纪(jì)服务收费多少由各中(zhōng)介机构(gòu)自行决定(dìng)。

　　“房产中介(jiè)机构(gòu)在实(shí)际收取费(fèi)用过程中，相关监管部门当前并未明确具(jù)体的中介费率，中(zhōng)介机构仅需在服务(wù)过程中对收(shōu)费(fèi)标(biāo)准进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取过程中，会(huì)结合(hé)房屋价值及工资(zī)标准，综合(hé)计算(suàn)出合适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此(cǐ)次意见中提及(jí)，房地产经纪机(jī)构(gòu)应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务(wù)内容和收(shōu)费(fèi)标准，不得(dé)混合标价(jià)和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和(hé)延伸(shēn)服务，应当分别明确服务(wù)项目和收(shōu)费(fèi)标准。房地产经(jīng)纪机构收费前应(yīng)当向交易(yì)当事人(rén)出具收(shōu)费(霍元甲的师傅是谁，李小龙的师父是谁啊fèi)清(qīng)单，列明(míng)收(shōu)费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设(shè)部(bù)门将会同(tóng)市场监管等部门采取(qǔ)约谈等(děng)综合措施进行(xíng)重点(diǎn)监管。市场监(jiān)管(guǎn)部门会同有关(guān)部门依法查处(chù)不(bù)按(àn)规定明码标价(jià)、操纵经纪服务收费(fèi)等违反(fǎn)价(jià)格和反(fǎn)垄断(duàn)法律法规的(de)行为。对房(fáng)地产经纪机构相关(guān)违(wéi)法违规信息(xī)，市场监管部(bù)门要依法依(yī)规(guī)纳入国家企业(yè)信用(yòng)信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则(zé)实(shí)行分档定价，是否意味着，未来豪宅(zhá霍元甲的师傅是谁，李小龙的师父是谁啊i)的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳(zhèn)中原总(zǒng)经理(lǐ)郑(zhèng)叔伦(lún)称，住(zhù)建部发文鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服(fú)务(wù)费率越(yuè)低的(de)原则实(shí)行分档定(dìng)价，合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用，主要还是(shì)规范行业，打击收费(fèi)过高的(de)经纪机构，但对市场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和(hé)普宅本来收费就不(bù)同(tóng)，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由(yóu)于当(dāng)前两部门(mén)提出的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如何(hé)具体认定(dìng)其(qí)中的细则，还需要看各城市落地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不(bù)过(guò)，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从目前(qián)市场看(kàn)，经纪服务领域(yù)的调整改(gǎi)善、规范化(huà)，有利于(yú)行业健(jiàn)康发展(zhǎn)。同时，由(yóu)于二手房(fáng)很(hěn)多(duō)房源在(zài)产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都(dōu)可能对(duì)交易产生影响(xiǎng)，这对房地产经(jīng)纪服务行业的专业性(xìng)提出更(gèng)高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总(zǒng)监(jiān)陆骑麟指(zhǐ)出，在二手(shǒu)房买(mǎi)卖过程中，原本(běn)应该由上下(xià)家各支付一半的中介费，但在一些(xiē)热(rè)点城(chéng)市的二手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购房者(zhě)处于弱(ruò)势地位，从而会出现中介费及税费(fèi)均由购房(fáng)者来(lái)承担。即使一(yī)些房东愿意承担中介费，这部分费用也(yě)可能通(tōng)过转嫁的方式(shì)，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一(yī)些房(fáng)产中介公司将其(qí)视(shì)为向(xiàng)购房(fáng)者单(dān)边收费的行(xíng)为。部分中介公(gōng)司可能会利用其支配地位，在原先经纪(jì)服(fú)务(wù)收费(fèi)的基(jī)础上，再(zài)次向(xiàng)房(fáng)东收(shōu)取费用，而这部分费(fèi)用，房东往往会(huì)将其转(zhuǎn)再(zài)次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房者，这实际(jì)上(shàng)相(xiāng)当(dāng)于(yú)变相(xiāng)推高了房价。两部门(mén)提出(chū)严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有利于(yú)提(tí)高(gāo)交易中操作(zuò)的透明度，也有(yǒu)利于房(fáng)价的稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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