导读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地(dì)产(chǎn)步(bù)入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国(guó)地产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披(pī)露全国(guó)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次(cì)人口(kǒu)普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比不到一成(chéng)，其(qí)中还包括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密(mì)切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差(chà)距。人均(jūn)住宅间数大于(yú)1同样(yàng)不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算(suàn)发现(xiàn)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其中每户(hù)持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公(gōng)布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示(shì)，目(mù)前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成熟房(fáng)地产市场的(de)住(zhù)宅套(tào)户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为(wèi)户均(jūn)一套(tào)房无法满(mǎn)足流动人口的租赁(lìn)和(hé)置业(yè)需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流(liú)动人口(kǒu)，流(liú)动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房(fáng)，中(zhōng)国未来地(dì)产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人(rén)户(hù)占比不断增加，导致家庭户数(shù)增(zēng)多。小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将(jiāng)延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促(cù)成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发(fā)达国家有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在(zài)不(bù)足(zú)，这(zhè)是过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房(fáng)地(dì)产大分化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在(zài)住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体现在不(bù)同(tóng)能(néng)级(jí)城市之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是(shì)否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的(de)直观判断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国(guó)自然灾害(hài)综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获(huò)取了(le)全(quán)国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建筑数据日本男生姓名大全霸气，日本男生的姓名以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校(xiào)、医(yī)院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算(suàn)下(xià)来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间数(shù)不能完全(quán)反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类(lèi)是保(bǎo)障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据(jù)，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅(zhái)相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年(nián)商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国(guó)居民(mín)户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居(jū)民户均(jūn)住宅(zhái)套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居(jū)民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得到城镇户(hù)均拥有的(de)住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏(fá)一(yī)个准确(què)统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到中国存量(liàng)房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商(shāng)品住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计(jì)销售套(tào)数(shù)里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间日本男生姓名大全霸气，日本男生的姓名，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了户(hù)均(jūn)一套房的程度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此，成熟房(fáng)地(dì)产市(shì)场的(de)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本(běn)的住宅套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套(tào)户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人(rén)口(kǒu)净流入地的(de)住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和省际流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流(liú)动调查(chá)数据显示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人(rén)口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人(rén)，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低(dī)的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞(páng)大(dà)流动人口的租(zū)赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等(děng)问题，如(rú)电线老化、管道等基础设(shè)施(shī)陈(chén)旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来了很大的(de)不便和安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建的(de)老旧(jiù)小区很难(nán)满足现代生活(huó)需求，在未(wèi)来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的(de)家庭(tíng)住宅为一(yī)居(jū)室和二居室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过(guò)一半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用(yòng)的(de)住(zhù)宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即(jí)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至(zhì)少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量(liàng)会更多(duō)。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得(dé)到(dào)中国(guó)城镇家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户(hù)户有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国未来(lái)地(dì)产仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下(xià)，中(zhōng)国(guó)未来城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多，新户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户均人(rén)口(kǒu)数不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋(qū)势(shì)将继续(xù)延续，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分(fēn)化(huà)日益明(míng)显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场带(dài)来新(xīn)的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自(zì)建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配套差(chà)、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求有(yǒu)待释(shì)放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受(shòu)限于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小户(hù)型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住(zhù)宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济发(fā)展(zhǎn)水平(píng)的提(tí)高(gāo)，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么(me)未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲(chōng)突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，这种分(fēn)化(huà)不(bù)单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房(fáng)之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际值可能偏(piān)低，其增速可(kě)能超(chāo)预(yù)期。

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