5月以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房地(dì)产指数(shù)本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代(dài)表(biǎo)的机构对于(yú)这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地(dì)产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地(dì)产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但(dàn)公(gōng)募所持房(fáng)地产公司市(shì)值在股(gǔ)票资产中的(de)占比却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首(shǒu)次回升，年(nián)底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在今年一(yī)季度(dù)得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股分(fēn)别(bié)为(wèi)保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难(nán)发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在(zài)公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排(pái)名(míng)第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在于(yú)几只房地(dì)产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链(liàn)上(shàng)最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一(yī)二(èr)线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级市场投(tóu)资上，配置房地(dì)产(chǎn)行业(yè)轻松收获行业贝塔的(de)红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期来分类，包括房地产等(děng)几类(lèi)行业在盖特纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么(me)投(tóu)资机(jī)会(huì)的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行(xíng)业也出(chū)现了一(yī)些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更(gèng)大的(de)变化(huà)。”一不愿具名(míng)的上海(hǎi)公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居(jū)民存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一定的(de)政(zhèng)策出(chū)来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金(jīn)房(fáng)地(dì)产研(yán)究员(yuán)吕功(gōng)绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进程(chéng)，还是(shì)人均(jūn)住(zhù)房(fáng)面(miàn)积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别(bié)住房短缺(quē)时(shí)代，而目前居(jū)民的(de)杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价(jià)，因(yīn)而行业高增的时代已经(jīng)过去(qù)，未(wèi)来行业(yè)的需求或将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业(yè)进入(rù)到(dào)供给侧出(chū)清的(de)过程。这个(gè)过程中，纪梵希可以扫码真伪吗，纪梵希可以扫码真伪吗安全吗综合竞争(zhēng)力强的(de)公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投(tóu)资，就是(shì)强竞争力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作(zuò)个(gè)股成(chéng)为(wèi)公募乃至整体机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构(gòu)配置(zhì)房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的(de)个股来看，《红周刊纪梵希可以扫码真伪吗，纪梵希可以扫码真伪吗安全吗》利(lì)用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产(chǎn)。排名第一的(de)上实发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后(hòu)日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本(běn)面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主(zhǔ)营(yíng)业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主要(yào)产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其(qí)布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利(lì)润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年(nián)来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度(dù)新增(zēng)虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的(de)业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背(bèi)景下，自(zì)然(rán)也吸(xī)引了(le)知名(míng)机(jī)构在(zài)其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资(zī)局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区(qū)域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在(zài)深圳的(de)地产公(gōng)司(sī)，一季报(bào)交出的(de)也(yě)是(shì)一(yī)份报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于(yú)上市(shì)公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募(mù)指基首季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头(tóu)的(de)价(jià)值更(gèng)为笃定突(tū)出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于(yú)信用问题(tí)或者资(zī)金紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙(lóng)头房(fáng)企的(de)拿地力度(dù)（拿(ná)地(dì)金额/销售金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负债率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他(tā)房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前(qián)中特(tè)估(gū)的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会(huì)依(yī)然(rán)存在，少部分公司尤其(qí)是央企占据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资(zī)成本，优(yōu)质的开发资(zī)源和良好的不(bù)动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估(gū)，国(guó)央企相较于(yú)民(mín)营(yíng)地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权(quán)债务关系等问题，市(shì)场对民营房开企业的资产会有更多担(dān)忧(yōu)和质(zhì)疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来(lái)说估(gū)值的修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速(sù)发(fā)展阶段更稳(wěn)定且可预期的(de)盈(yíng)利和现(xiàn)金流创(chuàng)造(zào)能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相(xiāng)对较低(dī)，企业(yè)自身(shēn)资产(chǎn)的(de)质量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以(yǐ)创造(zào)持(chí)续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业普涨的(de)概率比较低(dī)，行(xíng)业(yè)内部将出现分化，要关(guān)注将(jiāng)受益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席(xí)研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一(yī)思(sī)路的话(huà)，或许还是保利(lì)发(fā)展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去持续观(guān)察国企央企(qǐ)在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续(xù)提升，再次(cì)是拿地(dì)份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季(jì)度(dù)的业绩分化(huà)更趋(qū)明显(xiǎn)，保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企营收、净(jìng)利均实(shí)现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因(yīn)为过(guò)去两三(sān)年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资(zī)力(lì)度较大(dà)。投(tóu)资的驱动能够推(tuī)动房企销售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复但仍处(chù)于调整的(de)过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示(shì)，在(zài)房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月份开(kāi)始又在往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市(shì)四月环(huán)比三月相对表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上海在内的(de)绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按(àn)照(zhào)现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市(shì)场的(de)短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个(gè)市场乏力现象。也(yě)就是说(shuō)，第二季度、第(dì)三季度(dù)增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都(dōu)比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下(xià)游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它(tā)的(de)基本面不断(duàn)地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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