导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中(zhōng)国房地产市(shì)场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存(cún)量住宅真实情况，据(jù)此判(pàn)断中国未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第(dì)七(qī)次人(rén)口普查(chá)调查数据显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子(zi)是否(fǒu)真的(de)过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)中城镇住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等(děng)因素密切(qiè)相关。中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数较发(fā)达(dá)国家还有很大(dà)差距。人均住宅间(jiān)数大(dà)于1同样不(bù)意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的(de)数据，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家(jiā)庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中国住(zhù)宅(zhái)市场供需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示，成熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场的(de)住宅套(tào)户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流动人(rén)口的租赁和置业需求(qiú)。全国(guó)总人口的(de)近(jìn)三成都(dōu)是流(liú)动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而(ér)产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来(lái)地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模缩(suō)小，一(yī)人户、两(liǎng)人户占比不(bù)断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日(rì)益明显，区(qū)域经济(jì)资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再集(jí)中吸引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城(chéng)市的新(xīn)增住宅需(xū)求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)均较(jiào)发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差距(jù)，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么(me)当下房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大分(fēn)化时(shí)代下地(dì)产矛(máo)盾则(zé)更多体现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能(néng)级(jí)城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住(zhù)宅到(dào)底(dǐ)是供给(gěi)过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量(liàng)数据(jù)并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的(de)房(fáng)子是(shì)否真的(de)过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)数量过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作(zuò)情况(kuàng)为主题的(de)新(xīn)闻发布(bù)会上(shàng)，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以(yǐ)及80多万处(chù)市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算(suàn)的(de)城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查(chá)数据公布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数大(dà)于1，看(kàn)似意味着人人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能完(wán)全(quán)反映出城镇(zhèn)居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施(shī)齐全(quán)的住宅才是(shì)城镇居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分(fēn)两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国(guó)居(jū)民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主要用到上(shàng)述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)相(xiāng)加，我们(men)就能够(gòu)得到当前(qián)商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品(pǐn)住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)商品住宅(zhái)总数除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得(dé)到(dào)城镇户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目前缺(quē)乏一(yī)个(gè)准确(què)统(tǒng)计。我们利(lì)用(yòng)既(jì)有统计(jì)数据，大致测算(suàn)得到(dào)中国存量房地产套数，并(bìng)进一(yī)步推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期(qī)房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进一步(bù)推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数(shù)据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民(mín)的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们(men)假定租赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二(èr)手房(fáng)加(jiā)总，得到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅增(zēng)幅为过去(qù)十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变(biàn)化比例(lì)，从而(ér)我们估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房(fáng)”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结(jié)，甚至意味着(zhe)中国(guó)地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不意味着住宅市(shì)场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来满足因人(rén)口流动(dòng)、居民换房(fáng)等(děng)因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国、英国(guó)和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会造(zào)成人口净(jìng)流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流(liú)动(dòng)人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流(liú)动(dòng)人口和省际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国城乡人(rén)口(kǒu)流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工(gōng)作的流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高(gāo)工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回(huí)乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的(de)大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套(tào)房(fáng)无法满(mǎn)足庞(páng)大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇住宅(zhái)中依(yī)然(rán)有不(bù)少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来(lái)了很大的(de)不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老(lǎo)旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独(dú)立卫浴和(hé)厨(chú)房。这(zhè)类(lèi)上世(shì)纪(jì)修建(jiàn)的(de)老旧小区(qū)很(hěn)难满足现代生活需求，在未来(lái)大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与(yǔ)城市(shì)土地资源(yuán)紧(jǐn)张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)小于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均(jūn)住(zhù)宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去(qù)除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的(de)住(zhù)宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人(rén)口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数会(huì)因户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经(jīng)济发展带(dài)来的新(xīn)增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分化(huà)日益明(míng)显，资源和(hé)生产要素逐(zhú)步(bù)向经(jīng)济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例(lì)，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要受(shòu)益于人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时(shí)间为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必(bì)会(huì)进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的(de)住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量低(dī)、基础设施配套(tào)差、没有(yǒu)或少有物(wù)业(yè)管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的(de)改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)其他国家依旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度(dù)与经济(jì)水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济(jì)发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十(shí)年(nián)房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来(lái)将是住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大(dà)分化时(shí)代(dài)已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不(bù)单局限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差异也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据(jù)调查的(de)是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增(zēng)速(sù)可能(néng)超预期。

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