万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做(zuò)地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集(jí)团成了共同债务(wù)人被中国信达追债(zhài)，中(zhōng)国(guó)信达为了收回(huí)钱(qián)款不得(dé)不将中赫抵押(yā)的75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售(shòu)出，业(yè)主并非中(zhōng)赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资(zī)购入房产的(de)有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙(miào)地(dì)被(bèi)拍(pāi)卖，算是被(bèi)割(gē)了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们的(de)姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能(néng)没你想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

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　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的(de)抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信(xìn)达资产管理股份有限公(gōng)司北京市(shì)分(fēn)公司（下称中国信(xìn)达北分），处置(zhì)的是对(duì)北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限公(gōng)司是共同债(zhài)务人。目(mù)前，该项目已有1万次(cì)围观(guān)，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就(jiù)是一(yī)起(qǐ)中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道，万柳书(shū)院总共(gòng)301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该(gāi)报(bào)道属实，说明这些房子实(shí)际上(shàng)都是(shì)卖出去了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什(shén)么(me)中国信(xìn)达的拍(pāi)卖页(yè)面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这些(xiē)房子根本(běn)没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财(cái)经(jīng)的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这(zhè)75套房子(zi)抵押出去，现在还没资(zī)金(jīn)解抵押，所以不能(néng)网签、没办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据(jù)地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的业(yè)主中，还有不少中赫集团(tuán)的高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转让(ràng)这笔不良债权(quán)回本(běn)的(de)愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办(bàn)理过户(hù)手续(xù)的，如果(guǒ)业(yè)主没(méi)有过(guò)错，人(rén)民法院不得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结，已经查(chá)封(fēng)的可以向法(fǎ)院提出执(zhí)行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要(yào)求退还购(gòu)房(fáng)款或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月(yuè)，人民法院(yuàn)报(bào)公布(bù)《最高人民法院关于商品房消费者(zhě)权利保(bǎo)护问题的(de)批复》，以司(sī)法解释的方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支付全(quán)部(bù)价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其(qí)房(fáng)屋交付请求权(quán)优(yōu)先于(yú)建设工(gōng)程(chéng)价款优先受偿权(quán)、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部(bù)分价款的商品房(fáng)消费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实际支付(fù)剩余(yú)价款的，可以适用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未(wèi)网签(qiān)”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国(guó)信达申(shēn)请不良债权(quán)转让(ràng)，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地(dì)等选(xuǎn)择(zé)退(tuì)出了(le)赫华恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国魏风伐檀原文及翻译注音，伐檀原文及翻译注音第一自然段金谷国际(jì)信托有限责任公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成(chéng)为当时京(jīng)城最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京海(hǎi)魏风伐檀原文及翻译注音，伐檀原文及翻译注音第一自然段淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等(děng)大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京当(dāng)年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒起来的(de)五米高墙，还(hái)是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年(nián)之(zhī)久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发(fā)的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫(hè)集团的(de)“高(gāo)端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商(shāng)光(guāng)环的背后(hòu)，这个(gè)地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行(xíng)人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的(de)。

　　事实上，早在今年年(nián)初(chū)“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的(de)中赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控(kòng)人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下(xià)。而追根溯源(yuán)，这个(gè)转折点(diǎn)，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了(le)多元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试过多(duō)元化业(yè)务，先后(hòu)进(jìn)军(jūn)能源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转型(xíng)的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果北(běi)京国安的(de)估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样(yàng)，中赫为什么又(yòu)要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股份质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目(mù)前(qián)中赫集(jí)团共(gòng)有11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工魏风伐檀原文及翻译注音，伐檀原文及翻译注音第一自然段、山东(dōng)国际信托(tuō)、中融信托(tuō)、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营(yíng)状况没有得到改(gǎi)善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易(yì)所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球(qiú)俱乐部(bù)实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇(fù)还(hái)在持续质押手中的中赫(hè)集团股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的经(jīng)营状况却持续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次(cì)列被(bèi)执行人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国(guó)安也(yě)3次与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫(hè)集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执(zhí)行人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能(néng)力(lì)而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义(yì)务，上述被(bèi)执(zhí)行人(rén)成为(wèi)“老赖(lài)”。只(zhǐ)有(yǒu)北(běi)京国(guó)安，目前幸免(miǎn)于难。不过在(zài)实(shí)控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个(gè)多亿的(de)北京国安，又如(rú)何能独善其身(shēn)？

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