万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于(yú)北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘开(kāi)发(fā)商——中赫集(jí)团(tuán)，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再(zài)次受(shòu)到舆(yú)论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务(wù)人被(bèi)中国(guó)信达追债(zhài)，中国(guó)信达为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团，那(nà)些真正斥巨(jù)资购入房(fáng)产的有钱(qián)人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业(yè)主的维(wéi)权信息，难怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭菜(cài)的时(shí)候，他(tā)们的(de)姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现，中国(guó)信(xìn)达(dá)在京东拍卖(mài)上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公(gōng)司不(bù)良(liáng)债权转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押(yā)物(wù)中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让(ràng)项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北京市分公司(sī)（下称中国(guó)信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日(rì)，债权(quán)金额约为46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看(kàn)，这就(jiù)是一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些(xiē)房子实际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面(miàn)上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了(le)上述(shù)内容。有豪宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的(de)业主基本都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地(dì)产(chǎn)自媒体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的(de)业(yè)主中，还有不(bù)少(shǎo)中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这(zhè)些业主(zhǔ)确(què)实已经支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达(dá)转(zhuǎn)让(ràng)这笔不(bù)良(liáng)债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失(shī)最(zuì)大的(de)，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，但未办(bàn)理过户(hù)手续(xù)的，如果业(yè)主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的可以向法院提出执行异(yì)议申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除(chú)查封(fēng)，同时可以联合起诉(sù)开发商(shāng)，要求(qiú)退还购房款或办(bàn)理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于(yú)商品房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房(fáng)屋并(bìng)已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求(qiú)权优先于建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他(tā)债权的(de)，人民(mín)法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款的，可以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不良债(zhài)权，实(shí)际上是个烫(tàng)手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔了(le)夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但(dàn)此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)等选择退出了(le)赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信(xìn)托有(yǒu)限责任公(gōng)司成(chéng)为了唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很(hěn)大(dà)规模，也没有很高的国民知名(míng)度，但(dàn)却(què)在(zài)北京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫(hè)集团(tuán)进入北京的第一(yī)个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推(tuī)出(chū)钓(diào)鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的(de)天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘(pán)，引发(fā)了市场(chǎng)强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科等大(dà)型知(zhī)名(míng)房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北京当年(nián)的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘(mì)高端的(de)姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无论是一(yī)块(kuài)块(kuài)从荷(hé)兰运回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元(yuán)的(de)价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看出其在北京豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手是(shì)当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧在(zài)北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定了(le)中赫(hè)集团(tuán)的(de)“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它被外(wài)界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的(de)房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却(què)多次成为被执行人，被执行标(biāo)的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义(yì)务，中赫集(jí)团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹(jì)跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而追根溯(sù)源，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在(zài)于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多(duō)元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试(shì)过多元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团(tuán)购网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将转型的目(mù)光(guāng)，放到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)肠粉用什么粉做最好，肠粉一般用什么粉做的新东家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团从中(zhōng)信集团手中拿(ná)下北(běi)京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部(bù)全部股权。如果北京(jīng)国(guó)安的估值(zhí)一直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿(ná)下北京国(guó)安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要质押(yā)股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团(tuán肠粉用什么粉做最好，肠粉一般用什么粉做的)及(jí)其实(shí)控人周(zhōu)金辉(huī)夫(fū)妇将其手(shǒu)中的中赫集(jí)团(tuán)股份质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质权人(rén)包(bāo)括海金(jīn)商(shāng)业保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山(shān)东国际(jì)信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国(guó)安后，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被5次列(liè)被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国(guó)安也3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等(děng)共(gòng)同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北(běi)京国(guó)安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不过(guò)在实(shí)控人(rén)都成为老赖(lài)的(de)情(qíng)况(kuàng)下(xià)，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独(dú)善其身？

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