文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个月时(shí)间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等地明(míng)确(què)表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房者的不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地(dì)产从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预售制已(yǐ)经过(guò)时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经(jīng)地义。当然(rán)二次房改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经(jīng)济规(guī)律办事，中国(guó)一定能实现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长(zhǎng)期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非(fēi)常(cháng)不(bù)公平(píng)，比如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)助推(tuī)部分(fēn)房企过度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样(yàng)有助(zhù)于落实(shí)中央(yāng)房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健发展，一(yī)举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议(yì)取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么(me)情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房(fáng)企(qǐ)缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当前世(shì)界不少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格的监管保障(zhàng)措施，开发(fā)商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可(kě)以开始(shǐ)销售(shòu)，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行(xíng)分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度是需(xū)要严格的资金监管、分期(qī)支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机(jī)取消预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制(zhì)度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是(shì)个技术(shù)活(huó)，只(zhǐ)要坚持(chí)市(shì)场化改革，中国一(yī)定能化解(jiě)这(zhè)个难(nán)题(tí)，让房地产回归实体(tǐ)经济(jì)和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知道能(néng)不能兑(duì)现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实(shí)质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不(bù)能(néng)例外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是(shì)天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治福建省面积多少万平方公里 福建省是南方吗久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重大(dà)措(cuò)施。在当前的情况下(xià)，取消预(yù)售制要(yào)结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务院发(fā)展研究中心参与财(cái)税改革方(fāng)案(àn)研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项研(yán)究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式福建省面积多少万平方公里 福建省是南方吗trong>

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期(qī)房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五十年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等(děng)问题(tí)，分层(céng)销售孕育而福建省面积多少万平方公里 福建省是南方吗(ér)生。20世(shì)纪50年(nián)代，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身(shēn)于木(mù)屋或(huò)者(zhě)其(qí)他临时(shí)住宅，住房(fáng)的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖(mài)多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力(lì)才能(néng)购买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租(zū)资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地(dì)产商(shāng)开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即(jí)“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金(jīn)周转有着独到(dào)的见解，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分(fēn)期付款形式(shì)，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速(sù)了房屋的建造(zào)和销售，也(yě)解决(jué)了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模(mó)式(shì)成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地解决了核心(xīn)的(de)住房(fáng)供不(bù)应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼(lóu)市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进(jìn)市场健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于(yú)大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支(zhī)停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了(le)对(duì)于预(yù)售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发(fā)商在(zài)预售(shòu)前，确保地(dì)价款(kuǎn)已(yǐ)经全(quán)部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能(néng)力把项目完成，资金需放(fàng)入律(lǜ)师(shī)所托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和(hé)建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取(qǔ)监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师(shī)行在(zài)银(yín)行(xíng)开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取全透明化机(jī)制，且银行的责(zé)任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需求大和(hé)供给量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地(dì)优先(xiān)发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前(qián)期发展工业化的进(jìn)程大(dà)于城市(shì)化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房”的(de)福利(lì)分房制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问题(tí)，因此福(fú)利分房(fáng)制度不再适用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠(dié)加房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)面临商(shāng)品房(fáng)的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应量小的困(kùn)境(jìng)，此时引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产(chǎn)市场的一(yī)针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文件，大(dà)力支(zhī)持(chí)国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从(cóng)计划(huà)经(jīng)济下的福利(lì)分房转向市场经济的(de)商品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和(hé)开(kāi)发时(shí)间(jiān)周期长的(de)两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下(xià)一个项目(mù)的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房(fáng)供(gōng)应(yīng)速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化(huà)，中国(guó)人(rén)民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预(yù)售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金或房款的(de)行为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内地(dì)实践过程中，商品(pǐn)房预(yù)售流程为(wèi)：房地产开发商办理预(yù)售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性(xìng)付清(qīng)首(shǒu)付(fù)款，并采(cǎi)用(yòng)银(yín)行贷款的(de)形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全部购房(fáng)款，这(zhè)点与中国香港的(de)按照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内(nèi)地(dì)的开发(fā)商而言(yán)，预(yù)售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房(fáng)销售的(de)最主要方(fāng)式，预(yù)售(shòu)制(zhì)极大缩(suō)短房企现金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加市场商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应，推动了(le)城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产市(shì)场的稳步发展起到了(le)重要(yào)作用，不仅解决了(le)房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也提(tí)高了居民居住(zhù)水平，中国(guó)内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子(zi)楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从全民(mín)蜗(wō)居(jū)到基(jī)本适(shì)居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅存(cún)量从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为(wèi)中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产行业的发(fā)展。中国(guó)内地房地产(chǎn)历经二(èr)十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍(wǔ)逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成(chéng)为拉动中国内地经(jīng)济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)特(tè)别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地(dì)产对金融、批发、建材(cái)的(de)带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发(fā)投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款余额(é)的比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道(dào)业(yè)务(wù)，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存(cún)量占社融存(cún)量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行不(bù)良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为(wèi)住房(fáng)市值高，以及中国资本(běn)市场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投(tóu)资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的(de)单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是两个独立(lì)的合(hé)同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力(lì)，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷(dài)款合同(tóng)按时(shí)向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等系列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自(zì)身信用和购房者(zhě)对行(xíng)业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波(bō)动(dòng)或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一(yī)系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房者(zhě)签订的(de)预售合同(tóng)和(hé)按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银(yín)行将面(miàn)临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房(fáng)者的预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业预售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有(yǒu)关(guān)的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的(de)具体办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多(duō)年以来(lái)全(quán)国并没有统一的预售资(zī)金监管规定，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为(wèi)总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市(shì)则按照(zhào)项目的建安(ān)成本(běn)乘(chéng)以建筑面积(jī)或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报价(jià)计(jì)算(suàn)重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入(rù)监管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资金如(rú)何被挪走的(de)？实际上(shàng)，在过(guò)去(qù)房(fáng)地产大开发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售(shòu)款监管账户资(zī)金(jīn)，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总(zǒng)承(chéng)包(bāo)方，以工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由(yóu)工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些(xiē)方式套取的(de)资(zī)金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资(zī)金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设(shè)，形成一种资(zī)金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但(dàn)一定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购房者预(yù)付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金或(huò)预(yù)付款保护机(jī)制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付的预付(fù)款比例相对较低(dī)，绝大(dà)部分房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预(yù)付(fù)款(kuǎn)一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分期支(zhī)付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按(àn)照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开(kāi)始月(yuè)供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两(liǎng)种方式(shì)，一是(shì)期房由(yóu)政(zhèng)府或第(dì)三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节(jié)，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平(píng)均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外(wài)，购房(fáng)者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发商(shāng)在(zài)房屋建设过程中的(de)资金全部(bù)来(lái)自银行，银(yín)行根据工(gōng)程进(jìn)度向开(kāi)发(fā)商提供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪(nuó)用(yòng)资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分(fēn)动机(jī)监管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得(dé)到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零(líng)首付(fù)购房，房款按建造(zào)工期进度支付(fù)，按(àn)揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开(kāi)发(fā)商(shāng)或购房者可购买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在项目获(huò)批后即(jí)可预售房(fáng)屋(wū)。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德国法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地(dì)交易税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支付节(jié)点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分(fēn)为(wèi)公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国(guó)保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是当(dāng)房屋出(chū)现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售制(zhì)设(shè)有10％定金保险保护机(jī)制，交房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易(yì)中的房产、资金(jīn)、合同等(děng)各个环节，各环节内容确(què)认无误后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面(miàn)，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保险保护机制(zhì)，当(dāng)开发商出现财(cái)务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证公司的检验验收(shōu)后(hòu)才(cái)能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房律师(shī)将资金转给卖(mài)方(fāng)律师(shī)，卖(mài)方律师转给开发商，即(jí)资(zī)金(jīn)在进入开(kāi)发(fā)商账(zhàng)户(hù)前经过两道关口，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必须(xū)完(wán)成“预售房定金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结(jié)束后由于(yú)房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是唯一一(yī)部规(guī)范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律要求开(kāi)发商必(bì)须(xū)完成(chéng)定金保全措施才可(kě)预售。什么是定金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合同时，开发(fā)商向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机(jī)构签订定(dìng)金保证委托合(hé)同，设置(zhì)购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证金证明书(shū)交付(fù)给购房者。除定金外(wài)，其他(tā)预先支付的购房款也(yě)受该措施(shī)保护(hù)。若开发商倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者可凭(píng)保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机(jī)构或保证(zhèng)机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支(zhī)付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才开始按(àn)揭贷款，除定金外(wài)的剩(shèng)余房款(kuǎn)在(zài)交(jiāo)房后开(kāi)始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支(zhī)付，所有资(zī)金进银行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修期(qī)后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发(fā)商有统一(yī)的选购权(quán)合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一(yī)步(bù)签订(dìng)购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首付(fù)及印花(huā)税，同时(shí)购(gòu)房(fáng)者向银行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定(dìng)，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守，支(zhī)付(fù)节(jié)点一般为合同(tóng)签订(dìng)后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过(guò)程中随着放出(chū)贷款的增加而增(zēng)加，未放(fàng)款部分(fēn)无需(xū)月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存入银行专门(mén)的项目资金(jīn)账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)享(xiǎng)受1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前房(fáng)地产到(dào)了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需(xū)求的支(zhī)持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工(gōng)保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金(jīn)融工(gōng)具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力(lì)度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估计形(xíng)势复(fù)杂性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制。长效(xiào)机制(zhì)四(sì)大关(guān)键是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税。定(dìng)金环节，建立(lì)开(kāi)发(fā)商违约(yuē)后定金(jīn)保(bǎo)护机制，如(rú)将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大(dà)延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按(àn)工程进度付款(kuǎn)机(jī)制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权(quán)益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入(rù)独立于开发商、银行的第三方资金监(jiān)管机构(gòu)，或由(yóu)政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品房保修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发商应(yīng)对(duì)房屋(wū)质(zhì)量问题(tí)全权负(fù)责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者(zhě)在保修(xiū)期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。