导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住宅销售(shòu)面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景(jǐng)气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论(lùn)日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国(guó)城镇存量(liàng)住(zhù)宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数(shù)据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适(shì)不(bù)是人均一间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发(fā)达国家还有很大差(chà)距(jù)。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅(zhái)市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居(jū)民户均(jūn)1套房，其中每户(hù)持有(yǒu)商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据(jù)商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺(shùn)利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意味(wèi)着(zhe)户户有房，然而(ér)事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供需并(bìng)不(bù)平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因(yīn)为(wèi)户(hù)均一套房无法满足流动人口的租(zū)赁和置业(yè)需求。全(quán)国总人口(kǒu)的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)买房，从(cóng)而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占(zhàn)比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来(lái)新(xīn)户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益(yì)明显，区(qū)域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的(de)改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积均较发(fā)达国家有着(zhe)不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这(zhè)是(shì)过去二十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么当(dāng)下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时(shí)代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同区(qū)域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市(shì)二(èr)手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到(dào)底是供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜(xī)由于住(zhù)宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数(shù)，回答当前(qián)的房子是(shì)否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过(guò)剩(shèng)的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查(chá)工(gōng)作情(qíng)况(kuàng)为主题(tí)的新闻发布会(huì)上，负责(zé)人对外(wài)披(pī)露(lù)：“住(zhù)宅(zhái)城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数(shù)据以及(jí)80多万(wàn)处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市(shì)场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医(yī)院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据(jù)公布(bù)了中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看似意(yì)味着人人都有(yǒu)房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇(zhèn)居民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以(yǐ)家庭为(wèi)单位购(gòu)买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的(de)住宅才是城镇居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思(sī)路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数(shù)据，并没有直(zhí)接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)比例(lì)，推算得到(dào)居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅总数(shù)除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺乏一(yī)个准确(què)统计。我(wǒ)们利(lì)用既有统计数(shù)据，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国存量房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售(shòu)以期房为(wèi)主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除(chú)商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套(tào)数(shù)里的(de)期(qī)房销售，得到商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定租(zū)赁其他住宅和(hé)购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总(zǒng)，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去十(shí)年(nián)变化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套(tào)房的(de)三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到(dào)了户(hù)均一套房的(de)程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是(shì)否意(yì)味(wèi)着(zhe)中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚至意味着中国地(dì)产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不(bù)意味着住宅市(shì)场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来满足因人(rén)口(kǒu)流动、居民(mín)换房等因素产生(shēng)的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和省际流动(dòng)人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在大城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人(rén)口流(liú)动调(diào)查数据显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资(zī)吸引打工人(rén)，但高(gāo)房(fáng)价迫(pò)使打工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上(shàng)会占据(jù)两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价(jià)较低的县(xiàn)城(chéng)购买(mǎi)一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄(líng)至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设(shè)施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带来了很大的(de)不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现代(dài)生(shēng)活(huó)需求，在未来大都会(huì)被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一(yī)居室和二(èr)居(jū)室，户型偏小。其中一(yī)居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住(zhù)宅户(hù)型更(gèng)小，当然这(zhè)与城(chéng)市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是(shì)未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)在3尺是多少厘米，3尺3是多少厘米30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人均水平的一(yī)半。若去(3尺是多少厘米，3尺3是多少厘米qù)除20％的(de)公摊，可(kě)使用的(de)住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这个(gè)标(biāo)准算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅困难(nán)问题。

　　若人(rén)均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家(jiā)庭户(hù)人数，需(xū)要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均(jūn)住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国(guó)的人(rén)均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构(gòu)和(hé)动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均人口数(shù)不(bù)断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户(hù)均(jūn)人(rén)口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导致户数会因户均人(rén)口规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自(zì)建房家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经济适(shì)用房(fáng)和其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的(de)占比(bǐ)势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的(de)环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性(xìng)需求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住(zhù)宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较(jiào)其他(tā)国家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与(yǔ)经济(jì)水平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足(zú)，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是(shì)过去(qù)二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基(jī)石。那(nà)么未来(lái)将是住(zhù)宅质量的供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，这(zhè)种分(fēn)化不单局限于城市能级之(zhī)间差异(yì)，优质(zhì)小区和(hé)老旧二手房(fáng)之(zhī)间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计(jì)偏差(chà)。商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其(qí)增(zēng)速可(kě)能(néng)超预期。

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