5月(yuè)以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为(wèi)日本人知道我们恨他们吗，日本认为中国强大吗代表的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示，以南方和华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额(é)均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代已过(guò) 精耕细(xì)作成共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所(suǒ)持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但公(gōng)募所持房地产公司市(shì)值在股(gǔ)票资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今年一季度得以(yǐ)延续(xù)。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值占板(bǎn)块比重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难(nán)发现，公募对(duì)于房地(dì)产的投资愈发有集(jí)中(zhōng)于龙(lóng)头(tóu)的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化(huà)之处首先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为明显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一(yī)环，且首(shǒu)季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季(jì)，其传导到二级(jí)市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需要时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市(shì)好(hǎo)于(yú)三(sān)四线城市。而(ér)映(yìng)射到二级市场投(tóu)资(zī)上，配置房(fáng)地(dì)产行(xíng)业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在(zài)盖特(tè)纳(nà)曲线里属于成熟期或(huò)者(zhě)衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会(huì)，背后(hòu)的(de)逻辑是(shì)供给侧发生了更大(dà)的(de)变化。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的(de)政策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告(gào)别(bié)住房(fáng)短缺时代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的(de)销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业(yè)的需(xū)求或将回落，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但不代(dài)表(biǎo)没有投资(zī)机会，机会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对(duì)应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价(jià)上涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段恰(qià)好排名前五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过(guò)了(le)10％，它(tā)们分别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来后(hòu)日(rì)成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看(kàn)，上实(shí)发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产开发(fā)与经营。公司的(de)主要产品及服(fú)务为房地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都(dōu)有对(duì)其布局的(de)例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公募的上银(yín)基(jī)金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的(de)浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸(xī)引了(le)知名机构在(zài)其中持续驻(zhù)足。从第(dì)一(yī)季度十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十(shí)中(zhōng)，这也是连续第三个(gè)季度他(tā)有的(de)两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同(tóng)时(shí)榜单中还(hái)有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也(yě)是一份报喜的(de)成绩(jì)单(dān)：首季公司(sī)实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国(guó)中(zhōng)证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定(dìng)突(tū)出；从拿(ná)地(dì)端看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地(dì)供给(gěi)较多（券商测算对(duì)应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债率基本(běn)在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断(duàn)下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的(de)销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在(zài)当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股或(huò)存在发展的大好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出(chū)：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性机会依然(rán)存(cún)在(zài)，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低(dī)的融(róng)资成本，优(yōu)质的开(kāi)发资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力(lì)的多重竞(jìng)争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公司(sī)也是更有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开(kāi)企(qǐ)业(yè)的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行(xíng)业(yè)出清的过程中，央国企相较于民企来(lái)说估(gū)值的修复(fù)更(gèng)明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度从(cóng)中长期(qī)的(de)维度看，行业的逻(luó)辑在于(yú)集中度提升后，行(xíng)业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的(de)盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企业(yè)自(zì)身资产的质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金日本人知道我们恨他们吗，日本认为中国强大吗流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内日本人知道我们恨他们吗，日本认为中国强大吗部将出现分化，要关注(zhù)将受益(yì)于行业集中度提升的(de)头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一(yī)思路(lù)的话，或(huò)许(xǔ)还是保利发展、招商蛇(shé)口等(děng)国资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光(guāng)明(míng)。不过国投瑞银(yín)基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去(qù)持续观(guān)察国企央(yāng)企在(zài)三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成本保(bǎo)持低位，其次(cì)是销(xiāo)售份额(é)持续提升，再次是拿地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩分(fēn)化(huà)更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收(shōu)、净利均实现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些(xiē)公司也是(shì)机构的(de)重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定(dìng)性。其实(shí)整个市场从四(sì)月份开始又在往下(xià)掉(diào)。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好之(zhī)外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多(duō)数城(chéng)市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐(lè)观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月份(fèn)房企为了半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确(què)定性(xìng)的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董事(shì)长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上(shàng)下游产(chǎn)业链的复苏速度都(dōu)比(bǐ)想(xiǎng)象的要(yào)慢很多(duō)，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房地(dì)产以及上下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意(yì)味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业(yè)的弱复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来(lái)。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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