万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于(yú)北京海淀的豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次(cì)受到舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫(hè)集(jí)团成了共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人(rén)被中国信(xìn)达(dá)追债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问(wèn)题是，这些房(fáng)子早已售出(chū)，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集团，那(nà)些(xiē)真正(zhèng)斥(chì)巨资购(gòu)入房(fáng)产(chǎn)的有钱(qián)人，房子现在莫(mò)名奇(qí)妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到(dào)这些业主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可能(néng)没你想象(xiàng)的那么简单。

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　　富人(rén)被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了(le)“北(běi)京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权(quán)转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司(sī)北(běi)京市(shì)分(fēn)公(gōng)司（下(xià)称中国信达北分），处(chù)置(zhì)的(de)是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额(é)约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有(yǒu)限公(gōng)司是共同(tóng)债务人。目(mù)前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨债的(de)故事(shì)，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国(guó)信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说(shuō)明这(zhè)些房子根本(běn)没有网签，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现(xiàn)在还(hái)没资金解抵押(yā)，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都是(shì)北京的高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)也是(shì)万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另据地(dì)产自(zì)媒(méi)体“地产八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业主中，还(hái)有不少中赫集(jí)团(tuán)的高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业(yè)主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占有，那(nà)么，中国信达(dá)转让这笔不良债(zhài)权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规定，民事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付(fù)价(jià)款并(bìng)实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经(jīng)查封的可以向法院(yuàn)提出执行异(yì)议(yì)申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要(yào)求退(tuì)还购房(fáng)款(kuǎn)或办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最(zuì)高人民(mín)法院关于商品(pǐn)房消费者权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以(yǐ)居住为目的购买房(fáng)屋(wū)并已(yǐ)支付全(quán)部价(jià)款，主张其(qí)房屋交付请求权(quán)优先于建设工程(chéng)价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他(tā)债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分价(jià)款的(de)商品房消(xiāo)费者(zhě)，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论(lùn)终(zhōng)结前已(yǐ)实(shí)际支付剩余价(jià)款(kuǎn)的(de)，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就(jiù)是(shì)说(shuō)，如(rú)果这75套房子(zi)均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债(zhài)权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖(mài)出去回(huí)本，抵押的(de)这75套房(fáng)子，还(hái)会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达(dá)申请不(bù)良债权转让(ràng)，可(kě)以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中赫(hè)集团旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫置(zhì)地等(děng)选择退出了赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)的股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托(tuō)有(yǒu)限责任(rèn)公(gōng)司成为了唯一(yī)股东(dōng)，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但(dàn)却在北(běi)京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的(de)第(dì)一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号独肖有哪几个院3号楼，高达30万(wàn)/平米的(de)天价，成为(wèi)当(dāng)时京(jīng)城最贵的(de)楼(lóu)盘，引发(fā)了市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房企手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就(jiù)以神秘高(gāo)端(duān)的姿态(tài)杀入(rù)市场，无论是一(yī)块块(kuài)从荷兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒起来的(de)五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本(běn)超6万的(de)成年银杏(xìng)树，还是每平米(mǐ)20万元的(de)价格，都令业(yè)内外(wài)震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上独肖有哪几个市(shì)的它，对手是当时有名的(de)融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已经推(tuī)出了(le)8年之(zhī)久，但其依(yī)旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知名人士，如知(zhī)名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光(guāng)环的(de)背(bèi)后(hòu)，这(zhè)个(gè)地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦(lún)落到这个地步(bù)，其(qí)实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今(jīn)年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实控(kòng)人(rén)周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军(jūn)能源市(shì)场(chǎng)、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光(guāng)，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团(tuán)手中(zhōng)拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱(jù)乐(lè)部全部股权(quán)。如果北京国安的估(gū)值一(yī)直没变(biàn)，那么中赫(hè)集(jí)团拿下(xià)北(běi)京国安，总计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质独肖有哪几个押(yā)陆(lù)续质(zhì)押，据企查(chá)查显示，目前(qián)中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北(běi)京建(jiàn)工(gōng)、山东国际信托(tuō)、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被(bèi)拉入(rù)泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该(gāi)俱(jù)乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资(zī)金压(yā)力(lì)，中赫集团(tuán)和(hé)周金辉夫(fū)妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫(hè)集(jí)团(tuán)股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标(biāo)的(de)高达(dá)11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共(gòng)同成(chéng)为被执(zhí)行人，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，上述(shù)被执行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目(mù)前幸免(miǎn)于难(nán)。不过在实控人都(dōu)成(chéng)为老赖的情况下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的(de)北京国安(ān)，又(yòu)如何(hé)能独善其身？

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