文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制(zhì)了，用你的(de)钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房(fáng)者(zhě)的不公平。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是(shì)房(fáng)地产从(cóng)大开发(fā)时代步入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然(rán)趋势(shì)，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房(fáng)改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开发进入(rù)存(cún)量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国一定能实(shí)现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对(duì)购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房的(de)风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消(xiāo)预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房(fáng)企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世(shì)界不(bù)少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国(guó)家(jiā)一般有严格的监管保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施(shī)，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后(hòu)并非像中国一样在支付(fù)完(wán)首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要严格(gé)的资金(jīn)监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果(guǒ)没(méi)有这(zhè)些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国(guó)住房(fáng)进入(rù)存量时(shí)代，取消预售制度(dù)有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会(huì)，当(dāng)然这(zhè)需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效(xiào)机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市(shì)场化改革(gé)，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能化(huà)解(jiě)这个难(nán)题(tí)，让房地(dì)产回归实(shí)体经济和居住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天大的(de)事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售是实(shí)现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的重大(dà)措施(shī)。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结合(hé)稳(wěn)楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金融(róng)支持当期(qī)三好(hǎo)生、新(xīn)模式(shì)等综合施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在(zài)国务院发展研究中心(xīn)参(cān)与(yǔ)财税改革方案研究时，对(duì)预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率等(děng)进行过(guò)长期系统的专项研(yán)究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等(děng)问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高(gāo)，不(bù)过大多数居民(mín)的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是中国香(xiāng)港地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始探求(qiú)新的方(fāng)式(shì)，如(rú)把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民(mín)数量有所增加，开发商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创(chuàng)办(bàn)立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和(hé)多年经营杂货(huò)铺(pù)、海(hǎi)上(shàng)驳运(yùn)业务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流(liú)通(tōng)、资(zī)金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身资(zī)金周(zhōu)转。当时其在(zài)购下九龙的(de)一块地盘(pán)后(hòu)，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家的订(dìng)金，采用(yòng)类似(shì)租金的分期付(fù)款形式，等(děng)新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建造(zào)和销售，也解决了制造(zào)商(shāng)的资(zī)金问题，降(jiàng)低投资风险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地(dì)产(chǎn)市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决(jué)了核(hé)心的住房供不应求的问(wèn)题(tí)，使房市发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼市(shì)几(jǐ)十(shí)年繁(fán)荣(róng)，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部(bù)门(mén)不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提(tí)升了对于预售楼花制度的(de)监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价(jià)款已经全部支(zhī)付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放入律师所托(tuō)管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和(hé)建筑师的核(hé)准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行在(zài)银(yín)行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发(fā)商操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成(chéng)最大(dà)风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身(shēn)推动项目(mù)完工(gōng)。随(suí)着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代(dài)，中(zhōng)国内地面(miàn)临住(zhù)房(fáng)需求大(dà)和(hé)供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先(xiān)发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房(fáng)基础(chǔ)等城(chéng)市化配套问题(tí)，才能进一步(bù)推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度(dù)也出现了(le)分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套差等问(wèn)题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度不再适用于(yú)当时的国情(qíng)。叠(dié)加房(fáng)地产市场面临商品(pǐn)房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑(yí)是对内(nèi)地房地产市(shì)场(chǎng)的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进(jìn)中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出(chū)台(tái)多项文件，大(dà)力支持国内房(fáng)地产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深(shēn)化城镇住(zhù)房制度改革(gé)，加(jiā)快(kuài)住房建设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止住(zhù)房无偿实(shí)物(wù)分配，逐(zhú)步(bù)实(shí)行住房分配(pèi)货(huò)币化(huà)、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划(huà)经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售(shòu)制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下(xià)一个(gè)项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国(guó)内(nèi)地开始房改(gǎi)货币化，中国(guó)人(rén)民(mín)银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初(chū)衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发企业(yè)将(jiāng)正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋预先出售(shòu)给购房(fáng)者，由购房者支付定金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预(yù)售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过(guò)程中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的(de)形式一次(cì)性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成(chéng)，开发(fā)商可能(néng)已拿到(dào)了全部购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程进度付(fù)款有所不同。对(duì)中国内地(dì)的(de)开发(fā)商而(ér)言，预售制商品(pǐn)房也开启了(le)高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供(gōng)应(yīng)，推动(dòng)了(le)城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从(cóng)筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基(jī)本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十年时间走完(wán)发达国家几(jǐ)百年城镇化路(lù)程。改革(gé)开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区面积(jī)由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了(le)中国内(nèi)地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地(dì)产(chǎn)历(lì)经(jīng)二十多年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复左右结构相同的字有哪些，左右结构相同的字大全(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企业从无到(dào)有、从国企先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动(dòng)的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产(chǎn)及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融(róng)、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全(quán)社会固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房地产贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占(zhàn)比(bǐ)超(chāo)过三分(fēn)之(zhī)一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面(miàn)积违约，将导致银(yín)行(xíng)不良率(lǜ)大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占(zhàn)股债房市(shì)值(zhí)的(de)比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在，当(dāng)前的负(fù)面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两个(gè)独(dú)立的(de)合同(tóng)关系，如(rú)果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行(xíng)影响(xiǎng)自(zì)身信用和购(gòu)房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷款的(de)发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同(tóng)和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期(qī)不(bù)能还款等(děng)，则(zé)风险(xiǎn)完(wán)全由银(yín)行承担(dān)，银行将(jiāng)面(miàn)临(lín)较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底(dǐ)两个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明(míng)确(què)规定了开发企(qǐ)业预售商品房(fáng)所得款项应当用于有(yǒu)关(guān)的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预售款监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地(dì)产管理部门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按照(zhào)项目(mù)的建安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积或者项目工程总额(é)报价(jià)计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入(rù)监管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资金继(jì)续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却(què)被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代(dài)的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的(de)工程(chéng)款，远超工程(chéng)进度(dù)所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供(gōng)了资(zī)金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转模式，但一(yī)定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定金或(huò)预付款(kuǎn)保(bǎo)护机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例(lì)相对较低，绝大(dà)部分房(fáng)款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定金方(fāng)式支(zhī)付，或按工(gōng)程进度(dù)分(fēn)期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两种方(fāng)式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发(fā)放(fàng)，购(gòu)房者(zhě)开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护(hù)：为(wèi)预(yù)售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋(wū)交付(fù)质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政府或(huò)第(dì)三方验(yàn)收合格并提(tí)供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期(qī)房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例(lì)一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官(guān)方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定金或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的(de)定金(jīn)及首(shǒu)付款由第(dì)三(sān)方公证行或产权保险公司(sī)的(de)信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发商倒(dào)闭(bì)导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资金可(kě)通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担(dān)任(rèn)何责(zé)任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资(zī)金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向(xiàng)开发商提(tí)供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开(kāi)发商施工进度(dù)。开发商在(zài)房屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零首(shǒu)付购房，房款按(àn)建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利(lì)率，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还(hái)。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般(bān)来(lái)说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面完(wán)工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在支(zhī)付(fù)房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予(yǔ)购(gòu)房(fáng)者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公(gōng)司负(fù)责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严(yán)格(gé)监(jiān)管。左右结构相同的字有哪些，左右结构相同的字大全strong>

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖(mài)双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资(zī)金(jīn)、合同等(děng)各个环节，各环节内(nèi)容(róng)确认无误后签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款的(de)方(fāng)式，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比例相对(duì)较(jiào)低，一(yī)般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验验(yàn)收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极(jí)为严格，资金也(yě)由律师(shī)监(jiān)管，在(zài)确认工程(chéng)进度、支(zhī)付(fù)相关款(kuǎn)项过程(chéng)中(zhōng)，由买(mǎi)房(fáng)律师将(jiāng)资(zī)金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转给开发商(shāng)，即(jí)资金在进入开发(fā)商账户前经过两道关口，有利(lì)于(yú)保障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日(rì)本期(qī)房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定(dìng)金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订，目前是唯(wéi)一一(yī)部规范期(qī)房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要(yào)求开发商必须(xū)完成(chéng)定金保全措施才可(kě)预售。什么(me)是定(dìng)金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同时，开发(fā)商向(xiàng)金融机构(gòu)或指定保证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托(tuō)合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金的保证(zhèng)或(huò)保险，并(bìng)将相应(yīng)的保证金(jīn)证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证金(jīn)证明书(shū)向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需(xū)向(xiàng)购(gòu)房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最(zuì)多不超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房者违约(yuē)可(kě)返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付(fù)，所有资(zī)金进银(yín)行专门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一(yī)的选购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付(fù)5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者需支付15％的(de)首付及印花税(shuì)，同(tóng)时(shí)购(gòu)房(fáng)者(zhě)向(xiàng)银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一(yī)详(xiáng)细规定，要左右结构相同的字有哪些，左右结构相同的字大全求所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付节点一(yī)般(bān)为合同(tóng)签(qiān)订后、地(dì)基完(wán)工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户(hù)资金提(tí)取(qǔ)须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前(qián)房地产到了政策(cè)出手临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企(qǐ)重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型(xíng)需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部停(tíng)贷现(xiàn)象(xiàng)，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企(qǐ)包括民(mín)营企(qǐ)业(yè)，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整(zhěng)个(gè)行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计(jì)形势复杂性(xìng)和人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制(zhì)。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如(rú)将已(yǐ)支(zhī)付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充(chōng)分(fēn)的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的(de)第三方资金(jīn)监管机(jī)构，或由(yóu)政府相关(guān)部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对房屋(wū)质量问题全(quán)权(quán)负责(zé)、免费维(wéi)修，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在保修期(qī)结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品房(fáng)预(yù)售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存(cún)量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不(bù)公(gōng)平(píng)的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的(de)不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能(néng)不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。