万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外(wài)走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称要做地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书(shū)院再次受到舆论关(guān)注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债(zhài)，中(zhōng)国信达为(wèi)了(le)收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房(fáng)子早已售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫(hè)集团，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资购入(rù)房产(chǎn)的有钱(qián)人，房(fáng)子现在莫(mò)名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的(de)时候，他(tā)们(men)的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可(kě)能(néng)没你想象的那(nà)么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名(míng)校环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现，中国(guó)信达在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上(shàng)架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套(tào)万(wàn)柳书院住宅。

　　<arctan1怎么算出来的，arctan1怎么算？img alt="北(běi)京房圈大消(xiāo)息！顶级(jí)富豪，都被割了(le)……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184207212.png">

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项目(mù)的处置主体是(shì)中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份有限公司北京(jīng)市分公司（下(xià)称(chēng)中(zhōng)国(guó)信达(dá)北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的(de)不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其中债(zhài)权本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团(tuán)有限公司是共(gòng)同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒(méi)体报道，万(wàn)柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子实(shí)际(jì)上都是卖(mài)出去(qù)了的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为什么中国(guó)信达(dá)的拍(pāi)卖页面(miàn)上又注(zhù)明这(zhè)75套房子是“未出售(shòu)”的(de)状态呢？只能说(shuō)明这些房子根(gēn)本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报(bào)道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把(bǎ)这(zhè)75套(tào)房(fáng)子(zi)抵押(yā)出去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书(shū)院的业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万(wàn)柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地(dì)产自媒体“地(dì)产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)中，还有(yǒu)不(bù)少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有，那(nà)么，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定，民事(shì)执(zhí)行(xíng)中，业(yè)主已经支付价(jià)款并实际占有，但未(wèi)办理过户(hù)手(shǒu)续(xù)的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的可以向法院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民(mín)法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于(yú)商品(pǐn)房(fáng)消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以居住为目的(de)购(gòu)买房屋并已(yǐ)支付全部(bù)价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工(gōng)程(chéng)价款优先受偿权(quán)、抵(dǐ)押权以及其他(tā)债权(quán)的，人民(mín)法院应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结(jié)前已实(shí)际支付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么这(zhè)笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖(mài)出(chū)去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中国信达已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集(jí)团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公(gōng)司成(chéng)为了唯一股东(dōng)，后者由中(zhōng)国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商(shāng)，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也(yě)没(méi)有(yǒu)很高的国(guó)民(mín)知名度，但(dàn)却在北(běi)京豪(háo)宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的(de)天价(jià)，成为当时(shí)京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科等(děng)大型(xíng)知名房(fáng)企手(shǒu)中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入市(shì)场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起来的五米高墙，还(hái)是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元(yuán)的价格(gé)，都令业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融(róng)创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒(héng)大华(huá)府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出(chū)了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其(qí)依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了(le)不少(shǎo)知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了(le)，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京(jīng)城最贵(guì)的(de)地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这(zhè)个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被(bèi)执行(xíng)标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确(què)定义(yì)务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其(qí)实(shí)是有迹(jì)可循(xún)的(de)。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之(zhī)时，深(shēn)蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出(chū)背(bèi)后(hòu)的中赫(hè)集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年(nián)来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型(xíng)，但(dàn)转型(xíng)之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东(dōng)家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团(tuán)手中拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部全(quán)部股权。如(rú)果北(běi)京国安的估值一直没变(biàn)，那(nà)么(me)中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中的中赫(hè)集团(tuán)股份质押陆(lù)续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工(gōng)、山东国(guó)际(jì)信托(tuō)、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入(rù)主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得(dé)到(dào)改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安(ān)足球俱(jù)乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和周(zhōu)金辉(huī)夫(fū)妇(fù)还在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次(cì)列被执行人(rén)，执行标的高达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不(bù)履行生效(xiào)法(fǎ)律文(wén)书确定(dìng)义务，上述被(bèi)执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难(nán)。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执(zhí)行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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