文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日(rì)召开的(de)全国(guó)住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提出“有条件的(de)可以进行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个月(yuè)时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河(hé)南、四(sì)川、广(guǎng)东等(děng)地(dì)明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的(de)别(bié)建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房地(dì)产(chǎn)从大开(kāi)发时(shí)代步入高质量发(fā)展阶(jiē)段的(de)必然趋(qū)势，也是对(duì)购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一(yī)定能(néng)实(shí)现(xiàn)房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制、改为(wèi)现房销售？大(dà)家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不能交付(fù)的(de)风险。从个(gè)人层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制对购房(fáng)者非常不(bù)公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这(zhè)样有助于落(luò)实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有(yǒu)助于(yú)保障购房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售制度(dù)？预售制度怎么来的(de)？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下(xià)：商品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当前(qián)世(shì)界不少国家存在(zài)预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格的(de)监(jiān)管保障措施，开发(fā)商在(zài)项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国一(yī)样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款支付(fù)剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进(jìn)行分(fēn)期(qī)支付。所以，预售制度是需要(yào)严(yán)格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措施(shī)，一定会(huì)触(chù)发(fā)风险，对购房民众(zhòng)不(bù)公平，所以(yǐ)不(bù)如借机(jī)取消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有(yǒu)一(yī)定(dìng)历史阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当(dāng)然这(zhè)需要配套房企债(zhài)务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国(guó)一定能化解这个(gè)难题，让(ràng)房(fáng)地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是(shì)天大(dà)的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从这个角度(dù)，取消预售(shòu)制、实施现房销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居(jū)乐(lè)业、社(shè)会(huì)长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融(róng)支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务(wù)院发展研究(jiū)中心(xīn)参与财税改革(gé)方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成(chéng)的专(zhuān)著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地(dì)产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租(zū)是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开(kāi)始(shǐ)探(tàn)求(qiú)新的方式，如(rú)把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务(wù)的经验(yàn)，对于(yú)商(shāng)品流通(tōng)、资(zī)金周(zhōu)转有着独到的(de)见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环(huán)境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价(jià)格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的(de)分期(qī)付款形(xíng)式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金压(yā)力(lì)，加速了房屋的(de)建(jiàn)造(zào)和(hé)销售，也解决了(le)制造商(shāng)的资(zī)金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可(kě)谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成为当时(shí)中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部(bù)门不断完(wán)善、规(guī)范化(huà)，建立健全(quán)的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对(duì)于预售楼花(huā)制(zhì)度的(de)监管(guǎn)，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还(hái)要(yào)证明自身有资金等能力把项目完成，资(zī)金(jīn)需放入律师所托管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行在(zài)银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作等(děng)采取(qǔ)全(quán)透明化(huà)机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这一导向使前(qián)期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础等(děng)城市化配(pèi)套问(wèn)题(tí)，才(cái)能进一步推进城市(shì)化。但(dàn)当时推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制(zhì)度(dù)，住房市(shì)场发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较(jiào)慢，福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利(lì)分(fēn)房制度不再适(shì)用于当(dāng)时的国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房的(de)需求量大，而社会缺(quē)少大型(xíng)房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引(yǐn)入(rù)中国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地(dì)房地产(chǎn)市(shì)场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步(bù)引进中国(guó)香港预售商品房(fáng)制(zhì)度，先后出台多项文件(jiàn)，大(dà)力支持国内(nèi)房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关(guān)于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计(jì)划经(jīng)济(jì)下的福利分房(fáng)转向市场经济的(de)商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发(fā)时间(jiān)周期长的两大难题(tí)，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发(fā)，形(xíng)成(chéng)滚(gǔn)动开(kāi)发(fā)模式，住房供应(yīng)速度(dù)加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等(děng)多方迅速出台(tái)相关的信贷政(zhèng)策(cè)，支(zhī)持(chí)购(gòu)房者，极大作用(yòng)推动(dòng)了房地产(chǎn)市(shì)场的(de)发展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品房预(yù)售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房(fáng)建设。具(jù)体来说，是指房(fáng)地产开发(fā)企业将正在(zài)建设中的(de)房(fáng)屋预(yù)先出(chū)售给购房者，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或(huò)房款的(de)行(xíng)为。区别于中(zhōng)国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商(shāng)品房(fáng)买卖(mài)合同-进行备案登(dēng)记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次性付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷(dài)款的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩余房款，换言(yán)之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿(ná)到了(le)全(quán)部(bù)购房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)按照工程进(jìn)度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预(yù)售(shòu)制极大缩短房(fáng)企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年(nián)时(shí)间走完发达国家(jiā)几百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城(chéng)市建(jiàn)成区(qū)面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套(tào)户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积(jī)的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)历经二(èr)十多年(nián)长周期(qī)繁荣，行业各(gè)项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿(修正丰胸乳霜有效果吗，国家认可的丰胸品牌排行榜yì)平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道(dào)，根据(jù)我们(men)的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值(zhí)为(wèi)62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房(fáng)市值(zhí)占股债房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高(gāo)于(yú)美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股债(zhài)房市(shì)值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资(zī)本市(shì)场(chǎng)发育尚(shàng)不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例较(jiào)低(dī)，股(gǔ)票、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的(de)单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房等(děng)风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开(kāi)发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行(xíng)的(de)按(àn)揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违(wéi)约，购(gòu)房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承(chéng)担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和(hé)购(gòu)房(fáng)者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款的发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因(yīn)为市场波动或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等一系(xì)列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预(yù)售合同和按(àn)揭合同，已经从银行(xíng)获得房(fáng)款，如(rú)果购(gòu)房(fáng)者丧失还款能力(lì)或(huò)短期不能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏(huài)账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度(dù)看(kàn)，购房(fáng)者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明(míng)确规定了开发(fā)企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得款项(xiàng)应当用于有关(guān)的(de)工程建设(shè)，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地(dì)产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没(méi)有(yǒu)统一的预售资金监管规(guī)定，各地实行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户(hù)、或(huò)进入(rù)监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫(pò)继续还款。那(nà)么(me)，监管账户(hù)资(zī)金如(rú)何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时(shí)代的高周转背景下(xià)，抽调预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管账户(hù)资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得(dé)监管账(zhàng)户(hù)拨付资金(jīn)，再由工程(chéng)方将(jiāng)资(zī)金转给房企，而拨(bō)付(fù)的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房(fáng)企各(gè)地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供(gōng)了资(zī)金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一(yī)定(dìng)程度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预付资(zī)金，一般(bān)设有定金或预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护(hù)机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要(yào)求购(gòu)房者(zhě)支付的预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝(jué)大部(bù)分房款在(zài)房屋交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付(fù)，或按工(gōng)程进(jìn)度(dù)分期支付(fù)，或二(èr)者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式(shì)：一(yī)般采(cǎi)用两种方(fāng)式发(fā)放按揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二(èr)是房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)发放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护(hù)：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出(chū)现(xiàn)重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一是(shì)期(qī)房由(yóu)政府或第三方验收(shōu)合格并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是(shì)开发商为购房者(zhě)提(tí)供一定(dìng)的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金(jīn)第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　美(měi)国(guó)期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前(qián)资(zī)金由第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定(dìng)金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定(dìng)金或首付(fù)外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交(jiāo)付(fù)后通(tōng)过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房者的(de)定金及首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司的信托(tuō)账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘(pán)烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资(zī)金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资(zī)金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由(yóu)政府相关部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国开发商在(zài)项(xiàng)目获批后即可预(yù)售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包(bāo)含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有规定(dìng)最低(dī)首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国(guó)也(yě)采取按工期(qī)支(zhī)付(fù)房款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目而(ér)异(yì)。一般来说，支(zhī)付(fù)节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可(kě)在(zài)支付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发(fā)商(shāng)或购房(fáng)者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各环(huán)节内容确(què)认无(wú)误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在(zài)合同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支(zhī)付(fù)环(huán)节(jié)，英国采取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，但是交房前付款比(bǐ)例相对(duì)较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规(guī)定房屋必须经(jīng)过房(fáng)产(chǎn)公证公司(sī)的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期(qī)房预(yù)售资金监管极为严(yán)格，资金(jīn)也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资(zī)金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利(lì)于(yú)保障(zhàng)购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须(xū)完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二(èr)战结束(shù)后由(yóu)于房屋(wū)供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地(dì)建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目(mù)前是(shì)唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据(jù)日本(běn)《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要(yào)求(qiú)开(kāi)发商必须完成(chéng)定金保全措施(shī)才可预售。什么(me)是定金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购房合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的(de)保证或保险，并将相(xiāng)应(yīng)的保(bǎo)证(zhèng)金证明(míng)书(shū)交付给购房(fáng)者(zhě)。除(chú)定金外，其他预(yù)先支付的购房(fáng)款也(yě)受(shòu)该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银(yín)行监(jiān)管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度(dù)支(zhī)付，所有资金进银(yín)行(xíng)专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡(pō)开发商有统一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步(bù)签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税(shuì)，同修正丰胸乳霜有效果吗，国家认可的丰胸品牌排行榜时购房者向银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度(dù)付款的方式(shì)，《发展商条例(lì)》对(duì)期房付(fù)款(kuǎn)流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同(tóng)签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依(yī)照工程进度放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随(suí)着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放(fàng)款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者享受1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房地产到了(le修正丰胸乳霜有效果吗，国家认可的丰胸品牌排行榜)政(zhèng)策(cè)出手(shǒu)临界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和改善型(xíng)需求(qiú)的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复(fù)工(gōng)保民生(shēng)，给予强有力的金(jīn)融(róng)工具支(zhī)持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的(de)房企包括民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行业，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和(hé)财(cái)团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势(shì)复杂性和人性复(fù)杂(zá)性，兼(jiān)顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立开发(fā)商(shāng)违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按工程进度付款机(jī)制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的(de)权益(yì)。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引(yǐn)入独(dú)立于开发商、银行(xíng)的第(dì)三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部(bù)门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房(fáng)屋质量(liàng)问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平(píng)的预(yù)售制(zhì)已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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