近两(liǎng)年火爆(bào)的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特(tè)英红九号是名茶吗，英九红茶叶价格一览表征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供(gōng)分配(pèi)英红九号是名茶吗，英九红茶叶价格一览表现金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投(tóu)资(zī)者(zhě)注意(yì)，与产(chǎn)权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前已包含(hán)了利润分配和本(běn)金的归还，在选择投资标(biāo)的(de)时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额(é)的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化(huà)。基金份额二(èr)级(jí)市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市(shì)场(chǎng)因素(sù)的综合影(yǐng)响，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分(fēn)红预期则(zé)更有(yǒu)规律(lǜ)可(kě)循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来(lái)自基(jī)础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通(tōng)过基金募集(jí)材料和(hé)信(xìn)息(xī)披露(lù)文件，结合行业及(jí)市场情况，可(kě)以分(fēn)析(xī)基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的(de)经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行(xíng)投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二(èr)级市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额(é)持有人实际获得的(de)现金(jīn)收(shōu)益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设(shè)施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度(dù)可分配金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认(rèn)为(wèi)，从投(tóu)资角度来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格反映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息(xī)，但(dàn)不等同于债券的固定利英红九号是名茶吗，英九红茶叶价格一览表息回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的投资品类(lèi)，为资产配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较(jiào)强的配(pèi)置价(jià)值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券(quàn)相对高的收益性(xìng)，在(zài)有(yǒu)效控制风险的前提(tí)下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到(dào)投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部(bù)分(fēn)产品受宏观(guān)经济的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，可分(fēn)配(pèi)金(jīn)额完成率不达(dá)预(yù)期，一定程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波(bō)动受多(duō)重(zhòng)因(yīn)素的(de)影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格的(de)主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基金份(fèn)额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基金份额的分红金额进行计(jì)算。除权操作是(shì)对分红前后基金(jīn)份(fèn)额净值变化(huà)的修(xiū)正，使投资(zī)人在基金分(fēn)红前(qián)后均可以获得公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者长期(qī)投资的信心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整体收益的(de)影响程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资(zī)者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之上的(de)增(zēng)值(zhí)部分(fēn)不(bù)同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的(de)“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准确，分派的(de)是本金与增值两个部分，两个部分之间的(de)比例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大(dà)多数普(pǔ)通投资者可能把“分(fēn)派(pài)”金(jīn)额误(wù)认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面(miàn)临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和(hé)产(chǎn)权(quán)类两(liǎng)大资产类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每(měi)年的现金(jīn)分(fēn)红及资产增值的收益(yì)，而持有特许经(jīng)营类产品的收益(yì)主要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类(lèi)资产的分红包括了利润分(fēn)配和(hé)本金的归(guī)还，两者的比率也是(shì)变动(dòng)的(de)，对(duì)特许经(jīng)营权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普(pǔ)通投资者(zhě)在(zài)选择(zé)投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从(cóng)细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的(de)公募REITs产品因其(qí)分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多(duō)，债性偏(piān)强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的价(jià)值增(zēng)值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营项目(mù)在经营权(quán)到期后不再(zài)能(néng)产生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派(pài)率水平。对(duì)于剩余期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对(duì)较(jiào)低(dī)，也有足够年限收回本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分派(pài)金额(é)包含(hán)了投(tóu)资本金，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况下(xià)，基金份额单价(jià)随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的(de)收(shōu)益来自(zì)项目(mù)剩余期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目(mù)的土地或建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限一般较(jiào)长，再加上到(dào)期(qī)后通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或(huò)补缴土(tǔ)地出让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进一步延(yán)长经营(yíng)期限。这(zhè)种类似永续(xù)经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产投资(zī)属性。”该(gāi)负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的(de)时点(diǎn)，多(duō)位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者可以观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金、内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察和评估项目(mù)底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是年(nián)报中披(pī)露的(de)经营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本(běn)质性区别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现金净(jìng)流量是(shì)指企业经营(yíng)、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的(de)项目进行调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择(zé)，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资(zī)产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建议投(tóu)资(zī)者对经营权类(lèi)的资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对(duì)产权类(lèi)的资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接(jiē)影响投资(zī)回报(bào)，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合(hé)实(shí)力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带(dài)来的短期博(bó)弈机(jī)会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场接(jiē)连(lián)回调，建议投资(zī)者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红(hóng)规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及(jí)次年的(de)可供分(fēn)配金额预(yù)测(cè)。投(tóu)资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披露预(yù)测(cè)进行比较分析，结合经济及(jí)市(shì)场的实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设(shè)施项目的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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