饱受争议的二手房交易中介费问题(tí)，正逐渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监(jiān)管总局联合发布(bù)了(le)关于(yú)规范房地产经纪服务的(de)意见。意见提及，近年来，部分房地(dì)产经纪机构存在利用房(fáng)源客源优势收取过高(gāo)费(fèi)用、未明(míng)码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客(kè)户(鹅颈藤壶是什么东西，鹅颈藤壶多少钱一斤hù)个人信息等问题，加(jiā)重(zhòng)交易(yì)当(dāng)事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加强从业主(zhǔ)体管理、明确经(jīng)纪服务内容、合(hé)理确定经纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标价等(děng)十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首(shǒu)席(xí)分析师张大(dà)伟(wěi)称，随着城市发(fā)展，一二线城市二(èr)手房交(jiāo)易(yì)占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介(jiè)居间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发(fā)商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规(guī)院(yuàn)住(zhù)房政策(cè)研究(jiū)中心首席研究员(yuán)李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对居(jū)民来说(shuō)属(shǔ)于金额(é)不低的(de)大宗(zōng)交易(yì)，由于(yú)二手房交易成本较(jiào)高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过(guò)中介(jiè)来完成。但(dàn)很(hěn)多中介利用信息不对称(chēng)等(děng)问题，将非必要的(de)收费夹带其(qí)中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对(duì)居民造成额外的负担，而且这些服务事(shì)项并未明码标价(jià)。

　　对于二(èr)手房市场(chǎng)交易过程中存在(zài)的(de)“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经(jīng)纪服务(wù)在内的相关市场交易行为及其主体进(jìn)行规范和秩序(xù)整顿，是房(fáng)地产市(shì)场管理和(hé)调控的(de)主题。“当下，推(tuī)进这项(xiàng)工作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中(zhōng)，历来对房地(dì)产经纪服务行业关注最多(duō)的(de)一个(gè)话题，便是房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门(mén)主(zhǔ)要(yào)监管的重点，将(jiāng)是对房(fáng)地产经纪服务(wù)收(shōu)费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低的中介费。以北京(jīng)某(mǒu)房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服(fú)务收(shōu)费上，两部门在此次(cì)意见中(zhōng)提及，房地产经纪机(jī)构要合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服(fú)务费用。鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定价。引导由交易双方(fāng)共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目(mù)前房地产经纪服务收费标(biāo)准的(de)最(zuì)早(zǎo)依据是(shì)1995年国家计委(wěi)建设(shè)部下(xià)发(fā)的《关于房(fáng)地产中介(jiè)服务收费的通(tōng)知》（971号文），其(qí)中第(dì)六条规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例(lì)，目(mù)前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这(zhè)样(yàng)的规(guī)定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经交易各方协商同(tóng)意，可在规(guī)定的收费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮幅(fú)度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房中(zhōng)介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本(běn)着(zhe)“简(jiǎn)政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地(dì)产中(zhōng)介服务等(děng)57个政府定价，房(fáng)地产经纪服务收费多少由各中介机构自(zì)行(xíng)决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实(shí)际(jì)收取费用过程(chéng)中，相关监管部门当(dāng)前并未(wèi)明(míng)确具(jù)体的(de)中介费率，中介机构仅需(xū)在服务过程中对收费标(biāo)准(zhǔn)进行明码标(biāo)价(jià)即可。而房(fáng)地产经纪服务机构在具体收取过(guò)程中，会(huì)结合房屋价值及工(gōng)资标准，综合计算(suàn)出合适(shì)的中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门在(zài)此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构(gòu)应当在(zài)经营门店、网站、客户端等(děng)场(chǎng)所或渠道(dào)，公示服务项目、服(fú)务内容和收(shōu)费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构提(tí)供的基本(běn)服务和延(yán)伸服(fú)务，应当分别明(míng)确服(fú)务项目和收费标准。房地产经(jīng)纪机(jī)构收(shōu)费前应当向交易(yì)当事(shì)人(rén)出具收(shōu)费清单，列明收费标准、收费金(jīn)额，由当事(shì)人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费明显(xiǎn)高于市(shì)场(chǎng)平均水平的房地(dì)产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部门将会同市场监管(guǎn)等部门采取约谈等(děng)综合措施进(jìn)行重(zhòng)点监管。市场监管部门会同(tóng)有(yǒu)关部(bù)门依法查处不按规定明码(mǎ)标价、操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费等违反(fǎn)价格和(hé)反垄(lǒng)断法律法规的行为(wèi)。对房地产经纪(jì)机构相关(guān)违法(fǎ)违规信息，市场监管部(bù)门要(yào)依(yī)法依(yī)规纳入国家企业信用信息(xī)公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越(yuè)高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费(fèi)有望大(dà)幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地产华南区(qū)总裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总经理郑叔(shū)伦称(chēng)，住(zhù)建部发文鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主要还是(shì)规范行业(yè)，打(dǎ)击收费过高的经(jīng)纪机构，但对(duì)市(shì)场(chǎng)影响有限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来(lái)收费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加(jiā)上经纪服务费用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质(zhì)，即(jí)只是纲领性文件而非规定，未来如何具(jù)体(tǐ)认定其中的(de)细则，鹅颈藤壶是什么东西，鹅颈藤壶多少钱一斤还需要看(kàn)各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从(cóng)目前市场(chǎng)看，经纪服(fú)务领域的调整改善(shàn)、规(guī)范化(huà)，有利于(yú)行业(yè)健(jiàn)康发展。同时，由于二手(shǒu)房很(hěn)多房源在(zài)产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等都可能(néng)对交(jiāo)易产生(shēng)影响(xiǎng)，这对(duì)房地产经纪服务行(xíng)业(yè)的专业性提(tí)出(chū)更(gèng)高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安居(jū)客研(yán)究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房(fáng)买卖过(guò)程中，原本应该由上下家各支付(fù)一半的中介(jiè)费(fèi)，但在(zài)一些热(rè)点城市的(de)二手房交易过程中，往往会(huì)有这样的情形，因部分购房者处于弱(ruò)势地位，从而会出现中介(jiè)费及税费均(jūn)由购房者来承担。即使一些房东愿意(yì)承担中(zhōng)介费(fèi)，这部分费(fèi)用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给(gěi)下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司(sī)将(jiāng)其视为向购房者单(dān)边收费的行为。部分中介公司可能会(huì)利用其(qí)支配地位，在原先经纪服务收费的基础(chǔ)上，再次向房东收(shōu)取费(fèi)用，而这部分费(fèi)用，房东往往会将其转再次转嫁(jià)给购(gòu)房者，这实际上(shàng)相当于变相推高(gāo)了房价。两部(bù)门提出(chū)严禁操(cāo)纵经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费，不仅(jǐn)有利于提(tí)高(gāo)交易中操作的(de)透(tòu)明度，也(yě)有利于房(fáng)价(jià)的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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