近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的(de)REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意(yì)，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在经营权(quán)到期(qī)后不(bù)再产生现金收益(yì)，特许经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)目前(qián)已包含(hán)了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解(jiě)资产类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除(chú)息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年(nián)分配金(jīn)额占可供分(fēn)配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持有期分红收益(yì)，以(yǐ)及基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级(jí)市(shì)场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场因(yīn)素的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基(jī)金分(fēn)红预(yù)期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流(liú)，投资人通过基金募集材(cái)料和信息(xī)披露文件(jiàn)，结合(hé)行业及市场情(qíng)况，可以分析基(jī)础设(shè)施项目(mù)的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基(jī)金份额持(chí)有(yǒu)人实际获得的现(xiàn)金收益，对于(yú)长期(qī)投资(zī)者更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并(bìng)后基(jī)金年度可(kě)分配金额以(yǐ)现金(jīn)形式(shì)分配给投(tóu)资(zī)者，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定的(de)分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基(jī)础设施(shī)公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券(quàn)派息，但不(bù)等同于债券的固(gù)定利息回报，而(ér)是(shì)由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的角度来(lái)看(kàn)，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投资者的(de)投资品类(lèi)，为资产配置多元(yuán)化提(tí)供(gōng)抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配置价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮(bāng)助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对(duì)高的收(shōu)益性，在(zài)有效(xiào)控制(zhì)风险的前提(tí)下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来(lái)分红水平的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基(jī)金二级(jí)市场价(jià)格(gé)走势(shì)的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影(yǐng)响了(le)公募(mù)REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格波(bō)动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也表示，近期经济(jì)预期恢(huī)复，一(yī)方面市场热点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券回归的(de)过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设施项目(mù)abo文是什么意思 abo文是谁发明的的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的(de)滞后(hòu)性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权(quán)日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调减处(chù)理(lǐ)，调(diào)减金(jīn)额(é)根(gēn)据(jù)单位基(jī)金份额的(de)分红金额进(jìn)行计(jì)算。除权(quán)操作是对分红(hóng)前后基金份额(é)净(jìng)值变(biàn)化的(de)修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的(de)投资(zī)机(jī)会(huì)。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强(qiáng)投(tóu)资者长期(qī)投资的(de)信心(xīn)，同时需(xū)结(jié)合持有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动对整体收(shōu)益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金(jīn)之上的增值(zhí)部分(fēn)不同(tóng)，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金(jīn)分红差异(yì)很大，大(dà)多数普通投资者(zhě)可能把“分(fēn)派(pài)”金额(é)误认为是(shì)持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到期后基(jī)金价(jià)值面临极大不确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资(zī)者应该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)和产权类两(liǎng)大资产类型，持(chí)有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每(měi)年的(de)现金分红及(jí)资产增(zēng)值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收(shōu)益主要来自(zì)项目每(měi)年的现金(jīn)分(fēn)红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产的分红(hóng)包括了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普通(tōng)投资(zī)者在(zài)选择投(tóu)资标的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本(běn)金(jīn)+收益”，分(fēn)红(hóng)相对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层(céng)资产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也认为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目(mù)在经(jīng)营权(quán)到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供(gōng)分(fēn)配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目，即(jí)使分派率相(xiāng)对较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回本金(jīn)并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责人提(tí)醒(xǐng)投(tóu)资者注(zhù)意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含了投(tóu)资本金，在不进行(xíng)扩募的(de)情况下，基金份(fèn)额单价(jià)随着分(fēn)派(pài)进度(dù)逐年下(xià)降是正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目(mù)的土地(dì)或(huò)建筑的剩余(yú)使用年限(xiàn)一般较长，再加上到(dào)期后通(tōng)过对(duì)建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营(yíng)期(qī)限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础资产的(de)估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的(de)资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的(de)时点，多位业内人士还(hái)表示(shì)，在产品分红期(qī)，投资者可(kě)以观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益(yì)率等指标，来(lái)观察和评估项目(mù)底(dǐ)层资产的运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一(yī)是年(nián)报中(zhōng)披露的经营活(huó)动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活动产生的(de)现金净流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于企业本身(shēn)经营活动产生(shēng)；可(kě)供分配(pèi)的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为(wèi)资(zī)产配置新选择，投资价(jià)值体现在相对股债(zhài)市(shì)场独(dú)立的资产(chǎn)配(pèi)置功(gōng)能，比较适(shì)合长期(qī)持有(yǒu)。建议(yì)投资(zī)者对经营权类(lèi)的资产可(kě)以(yǐ)更多关注内部收益率的高(gāo)低(dī)，对产权类(lèi)的资产更多(duō)关注分(fēn)派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的经营净现金流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力(lì)等多重(zhòng)因素来选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来(lái)的(de)短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回(huí)调(diào)，建(jiàn)议(yì)投资者关(guān)注有基本(běn)面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时(shí)分红(hóng)规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募(mù)说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金额(é)预测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经(jīng)济(jì)及(jí)市场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基(jī)金上(shàng)述负责人也称(chēng)。

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