OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技(jì)，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT开(kāi)盘(pán)继续(xù)延续此(cǐ)前几日的下跌走(zǒu)势，午后跌(diē)幅(fú)一(yī)度扩(kuò)大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩募拟新购入基(jī)础设施资(zī)产张润大厦的重要承租方之(zhī)一(yī)，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行(xíng)已(yǐ)签(qiān)租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库(kù)科技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人相关(guān)负责人也(yě)表示，近(jìn)期已同步启动了(le)应急预案，排(pái)摸储备租(zū)户，积极(jí)应对(duì)哲库提(tí)前退租的可能事(shì)项。由于张润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目(mù)，公司(sī)领导(dǎo)高度重视(shì)，浦东新(xīn)区(qū)国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示(shì)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期(qī)市场波动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率下跌并不会(huì)从根本上影响其(qí)内外价值，投(tóu)资(zī)者应(yīng)理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续(xù)扰(rǎo)动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级市场价格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利(lì)消息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个交易日(rì)二级市场价格表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以来，3个(gè)交易(yì)日(rì)跌幅达(dá)到9.69％，今(jīn)年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市(shì)以来(lái)，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场(chǎng)公募REITs中位(wèi)居前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前(qián)上(shàng)市的8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均(jūn)有不(bù)同程度下跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中(zhōng)已(yǐ)经(jīng)披露张江光大(dà)园项(xiàng)目出租率(lǜ)有所下降，如(rú)今拟扩(kuò)募的项(xiàng)目(mù)又遭遇突发事件，因此导致二级(jí)市场(chǎng)价格出现波动。”一位(wèi)业内人(rén)士(shì)分析(xī)称。

　　不过(guò)，在上述人士看来(lái)，尽管出(chū)于(yú)风险规避(bì)的原(yuán)因，最(zuì)近几(jǐ)个交(jiāo)易(yì)日场内资金有(yǒu)所流出，但是(shì)，不动(dòng)产公募(mù)REITs项(xiàng)目短(duǎn)期(qī)出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他(tā)也(yě)同时表示，目前随(suí)着二级市场价格下跌(diē)，风险也得到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会(huì)受到(dào)基本面、情绪面等多重因(yīn)素影响，不好判(pàn)断价(jià)格是不(bù)是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位(wèi)业内人士(shì)表示，今年整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现低迷，不少(shǎo)产品年内二(èr)级市场跌幅较大，其(qí)实(shí)有些隐含收益率高的产品具备一定的投资价值(zhí)，很适合稳健类(lèi)投资者。此外(wài)，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物(wù)流类(lèi)等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事(shì)高如星对此(cǐ)表示，若张江园(yuán)区(qū)最终(zhōng)能顺利(lì)解(jiě)决(jué)招商，平(píng)稳(wěn)过度对经营现金(jīn)流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利(lì)空下调至得这么急(jí)、这么深，加上前期本身园区(qū)类资(zī)产就回调不少了(le)，这就是(shì)黄(huáng)金坑(kēng)。”不过，他也强(qiáng)调，最(zuì)终还是落到租金收(shōu)入受不受影(yǐng)响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科(kē)技。随后5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科(kē)技是(shì)其扩(kuò)募拟新购入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的重要承租方(fāng)之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示(shì)，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季(jì)报中披(pī)露的张江(jiāng)光大(dà)园项目(mù)出(chū)租率下降事项，一度二级(jí)市(shì)场价格出(chū)现回落。在随后召开(kāi)的业(yè)绩说(shuō)明会中管(guǎn)理人就相关事项进行了解释说明，市场信心(xīn)得到了一(yī)定(dìng)提振，二级(jí)市场(chǎng)价格表(biǎo)现也(yě)趋于平稳。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日召(zhào)开(kāi)的线(xiàn)上和线下(xià)的扩募(mù)说(shuō)明会上，运(yùn)营团队表(biǎo)示(shì)了对张(zhāng)江光大园项目(mù)的信心，预计签署(shǔ)意向书和合同(tóng)谈判(pàn)中的储备没有港口是永远的停留的寓意是什么 集装箱到港口可以停留多长时间租(zū)户正常转化后，项目出租率(lǜ)将得(dé)到回升。没想到仅(jǐn)过了(le)不到三周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了(le)市场(chǎng)各方的(de)广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人坦(tǎn)言，事(shì)发突(tū)然确实(shí)始料未及(jí)，在(zài)获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一时间即(jí)奔赴现场进行(xíng)了沟通和核(hé)实工作(zuò)，并同步启动了应(yīng)急预案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积(jī)极应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度重视，据悉(xī)新(xīn)区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及(jí)储备(bèi)租户情况，相关负责人介绍说(shuō)，目前储备租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息(xī)技(jì)术等(děng)产(chǎn)业客户，租赁(lìn)意向(xiàng)面积超过(guò)了2万(wàn)方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际(jì)租户需要一些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手通过(guò)签署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重要租(zū)户。虽然收了三(sān)个月履(lǚ)约保证金(jīn)给了我(wǒ)们一些空间，但本着对首批扩募、对市场(chǎng)负(fù)责的态度，我们肯定要全力(lì)与时间赛跑(pǎo)，把这些面积(jī)在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光(guāng)大园项目(mù)一季度末也有(yǒu)将近(jìn)30％的空(kōng)置(zhì)率(lǜ)，原(yuán)始(shǐ)权益人有那么多(duō)储备(bèi)租户，之前的(de)空(kōng)置率(lǜ)为(wèi)何(hé)未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)一直以来都(dōu)坚持以(yǐ)市场化(huà)运营为(wèi)导(dǎo)向(xiàng)，历史运(yùn)营(yíng)表现(xiàn)稳定(dìng)，租户的调(diào)租和换租(zū)都属于正常情(qíng)况，而这次(cì)项目的大租户退租正好发生在市场活跃(yuè)度(dù)的短期低(dī)点，目前市场情(qíng)况已有所好转。在看(kàn)到出租率下滑情况没有得到(dào)及时修复后，张江这边也作了一定的(de)资源(yuán)调配和倾(qīng)斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大(dà)园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租(zū)金水(shuǐ)平(píng)等方(fāng)面也有一些(xiē)差异(yì)化(huà)，张润大厦多没有港口是永远的停留的寓意是什么 集装箱到港口可以停留多长时间是两(liǎng)千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一(yī)些，张(zhāng)江(jiāng)光大园单层(céng)以一(yī)千(qiān)平的(de)面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会(huì)根据自(zì)身需求(qiú)和(hé)预算(suàn)挑选(xuǎn)区(qū)域内(nèi)的(de)不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了(le)一(yī)家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更(gèng)加充(chōng)分发挥协同效应(yīng)，相(xiāng)信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对(duì)于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和张江高科目前在管资产约五百万方，还有一些其他在(zài)开发(fā)的储备项目(mù)，这些都将成(chéng)为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台(tái)目标的坚(jiān)实后(hòu)盾和储备资(zī)源(yuán)。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资本(běn)平台(tái)和它(tā)未来的(de)发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这(zhè)次扩募是我们实(shí)现(xiàn)基金扩(kuò)容的第一(yī)步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们(men)可(kě)能面临了一些突发情况(kuàng)需(xū)要解(jiě)决(jué)，但是这和我们在张(zhāng)江(jiāng)科(kē)学城这三(sān)十年建设发展过程(chéng)中所经(jīng)历的相比，只能算是一个(gè)非(fēi)常小的(de)插曲。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发(fā)事件(jiàn)的所有负面(miàn)影响，维持预(yù)期和市(shì)场的信(xìn)心。”

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