近两年火爆的可怜天下父母心的全诗的意思，可怜天下父母心的意思创新(xīn)产品(pǐn)公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此表示，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了(le)解(jiě)资(zī)产类型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易价格的(de)变化(huà)。基金(jīn)份(fèn)额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及(jí)市(shì)场(chǎng)因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设(shè)施资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投(tóu)资(zī)人通过基金募集(jí)材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设(shè)施(shī)项目(mù)的(de)经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮(fú)盈(yíng)或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基金份额(é)持有(yǒu)人实(shí)际获(huò)得的现金收益(yì)，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级副(fù)总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施(shī)证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并(bìng)后基金年(nián)度可分配(pèi)金(jīn)额以(yǐ)现金形式(shì)分配给投资者，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的(de)主要特征之一，稳定的(de)分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来(lái)看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时(shí)具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现了(le)这类产品的(de)“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似(shì)于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分(fēn)配现金决(jué)定(dìng)。

　　从(cóng)机(jī)构投(tóu)资(zī)者的角度来(lái)看(kàn)，一方(fāng)面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化提(tí)供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的(de)配置(zhì)价值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资(zī)者稳定收(shōu)益。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获取相对于投资债(zhài)券(quàn)相(xiāng)对高的收益(yì)性，在有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了(le)投资(zī)收(shōu)益(yì)“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对(duì)于(yú)未来(lái)分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市场价格(gé)走势的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部分产品受宏观(guān)经济的(de)影响，可分配金(jīn)额完(wán)成(chéng)率不达(dá)预(yù)期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价(jià)格(gé)波动受(shòu)多重(zhòng)因(yīn)素的(de)影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红有利(lì)于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的(de)投资(zī)。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的(de)经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的(de)分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基(jī)金(jīn)份额净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投资(zī)人在基(jī)金分红前后均可以(yǐ)获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关(guān)注二级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本金之上的(de)增值(zhí)部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准确(què)，分派的(de)是本金与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与现(xiàn)有公募(mù)基金(jīn)分红(hóng)差异很大(dà)，大(dà)多(duō)数普通(tōng)投(tóu)资(zī)者(zhě)可(kě)能把“分派(pài)”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)和产权(quán)类(lèi)两大资(zī)产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括(kuò)每(měi)年的现金分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类产(chǎn)品的收益主要(yào)来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分(fēn)红包(bāo)括了利润(rùn)分配(pèi)和本金的(de)归(guī)还，两者(zhě)的比率(lǜ)也是变动的，对(duì)特许经营权类(lèi)资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择(zé)投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表示，从(cóng)细(xì)分(fēn)来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产(chǎn)的价值增值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)和分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产(chǎn)权(quán)类项目(mù)相比，特许经(jīng)营项目在经(jīng)营权到期后不再(zài)能产生现金(jīn)收益(yì)，因此将(jiāng)可供分配金额的(de)分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长的特(tè)许经营权项目，即使分派(pài)率相对较(jiào)低(dī)，也有足够年限收回本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投(tóu)资(zī)者注意，特许经营权项目可怜天下父母心的全诗的意思，可怜天下父母心的意思(mù)的分派(pài)金额包含了(le)投资本(běn)金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份额(é)单价(jià)随着分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土地或(huò)建筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一(yī)般较长(zhǎng)，再(zài)加(jiā)上到(dào)期后通过(guò)对建筑的更(gèng)新(xīn)改造或(huò)补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等(děng)追加投资，有机会(huì)进一步延长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类(lèi)似永续经(jīng)营的假设反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评估(gū)项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的(de)时点，多位业(yè)内人(rén)士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红期，投资(zī)者可以观(guān)测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流(liú)，二是可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金，二(èr)者存在本(běn)质性区别。经营(yíng)活动(dòng)产生的(de)现金(jīn)净流(liú)量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本(běn)身经营(yíng)活(huó)动产生；可供分配的现金(jīn)实(shí)质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进(jìn)行调整，加期初(chū)现金，最(zuì)终(zhōng)得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体现在相对(duì)股债(zhài)市场独立的资(zī)产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可以更多关注内部收益(yì)率的(de)高(gāo)低，对产权类的可怜天下父母心的全诗的意思，可怜天下父母心的意思资产更多关注分派(pài)率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收益主要来自(zì)底层资产的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资(zī)者可(kě)综合考虑原始权(quán)益人综(zōng)合实(shí)力(lì)、运(yùn)营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证券研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，由(yóu)于分(fēn)红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场接连回(huí)调，建议投资者关(guān)注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时(shí)分(fēn)红(hóng)规模较为(wèi)可观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分红金额与(yǔ)募集材料中披露(lù)预测进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责人(rén)也称。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 可怜天下父母心的全诗的意思，可怜天下父母心的意思