导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年是(shì)中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年(nián)地产持续(xù)低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断(duàn)中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量(liàng)极度(dù)过剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房(fáng)子(zi)是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民(mín)人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是(shì)人均一(yī)间房(fáng)所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。中国(guó)的人均住宅间数(shù)较发达国家(jiā)还有(yǒu)很(hěn)大差距。人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无(wú)直接公布中国(guó)家庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我们(men)根(gēn)据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意(yì)味着(zhe)户户有房，然而(ér)事实上中国(guó)住宅市场供(gōng)需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是(shì)流动人口，流(liú)动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房，从(cóng)而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭(tíng)户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将延(yán)续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日(rì)益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人(rén)口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的新增(zēng)住(zhù)宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭住在2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下(xià)中国地(dì)产步(bù)入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给(gěi)存(cún)在不(bù)足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么(me)当下房地产大(dà)分化(huà)时代已至，大(dà)分化时代下地(dì)产矛(máo)盾则(zé)更多体现在住宅质量供(gōng)需(xū)冲(chōng)突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将体(tǐ)现(xiàn)在不同(tóng)能级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂(guà)牌量突(tū)然(rán)激增(zēng)，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的房(fáng)子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅(zhái)套(tào)数(shù)，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了(le)？据(jù)此判断未来(lái)房地产(chǎn)市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户(hù)均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风(fēng)险普查工作情况为主题的(de)新闻发布会上(shàng)，负责人对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市(shì)场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数(shù)计算的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似(shì)意味着人人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数(shù)量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套(tào)设(shè)施等因素密(mì)切(qiè)相关。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间数(shù)不(bù)能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭(tíng)为单位(wèi)购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算(suàn)思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏(fá)统计数据(jù)，并没有直(zhí)接(jiē)公(gōng)布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公布，一(yī)是每(měi)年(nián)商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们主要(yào)用(yòng)到(dào)上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)数(shù)量(liàng)极少，可(kě)忽略(lüè)不计(jì)。估(gū)算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一(yī)步(bù)，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们(men)就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数除以家庭户(hù)数(shù)，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个(gè)准确统计(jì)。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地产(chǎn)套数(shù)，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们(men)计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得到(dào)商(shāng)品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套(tào)数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进(jìn)一(yī)步(bù)推算中国城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七(qī)普数据显示中国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和(hé)购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购(gòu)买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅(fú)为过(guò)去(qù)十年(nián)变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实际变化(huà)比例，从而我(wǒ)们(men)估算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中国(gu水密码这个牌子靠谱吗，水密码这个牌子怎么样ó)平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然(rán)城镇居(jū)民(mín)已(yǐ)经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味(wèi)着中国城(chéng)镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产存(cún)量供(gōng)给(gěi)绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并(bìng)不(bù)意味(wèi)着(zhe)住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居(jū)民换房等因素(sù)产生的(de)住宅需求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的住宅(zhái)套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的(de)住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城(chéng)市租房(fáng)挣钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会(huì)占据两套房，在(zài)高房价的(de)大城市租赁(lìn)一(yī)套房，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购买一(yī)套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租(zū)赁(lìn)与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年(nián)以(yǐ)前建成水密码这个牌子靠谱吗，水密码这个牌子怎么样，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等(děng)问题，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了(le)很大的不便(biàn)和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代(dài)生活(huó)需求(qiú)，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张是(shì)未来地(dì)产的(de)需求驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市(shì)将(jiāng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)低于15平方米的(de)家庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅面积为40平(píng)，即人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人(rén)数，需要住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积后，中国(guó)的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所需(xū)要的住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然(rán)1套(tào)房，未(wèi)来地(dì)产还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口(kǒu)静态(tài)结构(gòu)和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断(duàn)下(xià)降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因(yīn)户均(jūn)人口规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济发展(zhǎn)带来的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素逐步(bù)向经济带、都市圈中心(xīn)城(chéng)市(shì)流入，区域经(jīng)济资(zī)源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及到买房(fáng)租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出(chū)生人(rén)口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人(rén)，其(qí)人口增长主(zhǔ)要受(shòu)益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧(jiù)的城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或少有物业(yè)管理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜(yí)居(jū)生活的(de)环境，背后(hòu)的(de)改善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望提(tí)高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工作会议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数(shù)较其他国(guó)家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向联(lián)系。随着经济发展水平的(de)提(tí)高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二(èr)十(shí)年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种分化不单(dān)局限于(yú)城市能级(jí)之间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的差异(yì)也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可(kě)能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值(zhí)可能(néng)偏(piān)低，其增速可(kě)能超预期。

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