文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住房(fáng)和城乡建设工作会(huì)议(yì)提出“有条件(jiàn)的可(kě)以进行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一(yī)个月时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四(sì)川、广东等地明(míng)确(què)表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预(yù)售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购(gòu)房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房(fáng)地(dì)产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋(qū)势(shì)，也是对购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨(kuà)过(guò)这道关，解(jiě)好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为(wèi)现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)对购房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期(qī)办(bàn)理甚(shèn)至不能(néng)交(jiāo)房的风险。从行业(yè)层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样(yàng)有助于落实中央(yāng)房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预售制度(dù)？预售制度怎么(me)来的？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科普一(yī)下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源于(yú)中国(guó)香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界(jiè)不(bù)少(shǎo)国家存在(zài)预售(shòu)制。但是(shì)，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家一般(bān)有严格的监(jiān)管保障措施，开发(fā)商在项(xiàng)目获(huò)得政府批准后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期(qī)房(fáng)后并非像中国(guó)一样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后(hòu)从(cóng)银行(xíng)一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商工程进度在(zài)完全交房(fáng)前进行分(fēn)期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度是需要严(yán)格的资金(jīn)监管、分期(qī)支(zhī)付以及违约处罚(fá)措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施(shī)，一(yī)定(dìng)会触发风险，对购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如借(jiè)机取消预售制(zhì)度(dù)，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入(rù)存量时代，取消预售制度有助(zhù)于(yú)降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当然这需要配套房企债务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术活，只要(yào)坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解这个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实(shí)体(tǐ)经济(jì)和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能(néng)兑(duì)现的营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。所有商(shāng)业的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一(yī)家人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售制(zhì)、实(shí)施现房销(xiāo)售(shòu)是实(shí)现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当前的(de)情(qíng)况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融(róng)支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务院发展(zhǎn)研究(jiū)中(zhōng)心参(cān)与财税改革方案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过(guò)长期系统的(de)专项研究。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是(shì)地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等(děng)问题(tí)，分层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不(bù)过大多数居民的(de)储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金(jīn)实力才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中国香港地产行业盛(shèng)行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对(duì)这一系列问题(tí)，不少地产商开始探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民数(shù)量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多(duō)年经(jīng)营杂(zá)货铺(pù)、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的(de)一块地(dì)盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字(zì)详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材(cái)料(liào)、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法(fǎ)等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金(jīn)的分期(qī)付款形式(shì)，等(děng)新楼落成时，收齐(qí)买家的(de)钱，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了(le)民众购房的(de)资金压力，加速了(le)房(fáng)屋(wū)的建造(zào)和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时(shí)可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国(guó)香港房地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核(hé)心的住房供不(bù)应求的问题，使(shǐ)房市(shì)发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十(shí)年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼(lóu)花制度的(de)监管，即要求开发商在(zài)预售前(qián)，确保(bǎo)地(dì)价款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还要证明自(zì)身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需(xū)放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支(zhī)取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中(zhōng)国香港要(yào)求律师行在银行开(kāi)设的(de)信(xìn)托账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续(xù)需自身推(tuī)动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大(dà)和(hé)供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重(zhòng)工业(yè)，强调基础建设(shè)，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础等城市(shì)化配套(tào)问(wèn)题，才能进(jìn)一步(bù)推进城市(shì)化。但当(dāng)时(shí)推(tuī)行的(de)是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利(lì)分房(fáng)制度也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效(xiào)率(lǜ)低(dī)、配(pèi)套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商(shāng)品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地(dì)产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香港预(yù)售(shòu)商(shāng)品房制度，先后(hòu)出台(tái)多(duō)项文件，大(dà)力支持国内房地产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进一步(bù)深化城镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加快住房建设的(de)通知(zhī)》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划经济(jì)下的(de)福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市(shì)场采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解(jiě)决了(le)房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发时(shí)间周期长的两大难题(tí)，开发商(shāng)以(yǐ)预(yù)售款撬动下(xià)一个项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内(nèi)地开(kāi)始房改货(huò)币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方(fāng)迅速出台(tái)相关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用推动(dòng)了房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地(dì)产开(kāi)发企业将(jiāng)正在建设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流程为：房地(dì)产开发(fā)商办理预售许(xǔ)可(kě)证-签订商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行备案登记和预(yù)告登记(jì)-交(jiāo)付房屋(wū)。在(zài)购房过程(chéng)中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付(fù)清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发(fā)商可(kě)能(néng)已拿到了全(quán)部购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香港的按照工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款有(yǒu)所不同。对中国内地的(de)开发商(shāng)而言，预售制商品房(fáng)也(yě)开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品房销售的最主要(yào)方式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多(duō)年对(duì)中国(guó)内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到基(jī)本适居(jū)，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十(shí)年(nián)时间走完发(fā)达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放以来(lái)，城(chéng)镇化进程进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套(tào)户(hù)比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制疫情转段是什么意思，中专转段是什么意思在当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要(yào)方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住宅(zhái)期(qī)房销售面积(jī)占总销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开(kāi)发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金(jīn)额分别(bié)从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房(fáng)地产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全社(shè)会固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投资占固定资(zī)产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等通道(dào)业务，占比超过三(sān)分(fēn)之一。从(cóng)房地产融资存(cún)量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致(zhì)银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债房市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是因为住房市(shì)值高，以疫情转段是什么意思，中专转段是什么意思(yǐ)及中国资(zī)本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低(dī)，居(jū)民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当(dān疫情转段是什么意思，中专转段是什么意思g)前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面(miàn)看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交房等(děng)待(dài)期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的(de)购房合(hé)同(tóng)、购房者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷款合同是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者(zhě)只能根据购(gòu)房合同(tóng)向开发商主张权力(lì)，但依旧需(xū)要根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波动或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售合(hé)同(tóng)和按(àn)揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能(néng)还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银(yín)行将(jiāng)面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房(fáng)预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商(shāng)品房(fáng)所得款项应当用于(yú)有关(guān)的工程建(jiàn)设(shè)，商品房(fáng)预售(shòu)款监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以来全(quán)国(guó)并没(méi)有统一(yī)的预售资金(jīn)监管(guǎn)规定，各(gè)地实(shí)行“一(yī)城(chéng)一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等(děng)城市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目(mù)工(gōng)程总额报价计(jì)算重点资金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没(méi)有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么(me)，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时(shí)代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资(zī)金，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获(huò)得监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)拨付(fù)资金，再(zài)由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度(dù)所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资(zī)金(jīn)流动性，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定金或预付(fù)款保(bǎo)护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预付款比例(lì)相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一(yī)般以定(dìng)金方式支(zhī)付，或按工程进度分期(qī)支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般采用(yòng)两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照(zhào)工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房提供期房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房(fáng)出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第(dì)三方验收合格(gé)并(bìng)提供(gōng)验(yàn)收凭(píng)证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者(zhě)支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一定期限内(nèi)无条件返还，最低首付(fù)比(bǐ)例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付(fù)后按揭(jiē)还(hái)款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据(jù)，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定金或首付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金(jīn)及首(shǒu)付(fù)款由第三方(fāng)公(gōng)证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者(zhě)资(zī)金可(kě)通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且(qiě)不承(chéng)担任何责(zé)任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供(gōng)一定(dìng)比例的贷(dài)款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监(jiān)管(guǎn)开发商施工(gōng)进度(dù)。开发商在房屋交付时(shí)需取(qǔ)得由政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门经审查(chá)后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银行得到(dào)购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房(fáng)，房款按(àn)建(jiàn)造工期进(jìn)度(dù)支付(fù)，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房(fáng)者(zhě)可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国开发商在(zài)项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购(gòu)买，定(dìng)金(jīn)按(àn)照德国(guó)法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付公(gōng)证费和(hé)土(tǔ)地交易税，分别为房(fáng)屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按工期支(zhī)付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支(zhī)付节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一般来说(shuō)，支付节(jié)点可分(fēn)为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期(qī)限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针对期房设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的(de)功能是当房屋出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同(tóng)等各个环节(jié)，各环节内(nèi)容确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险保护机制，当(dāng)开(kāi)发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是(shì)交房(fáng)前付款比例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确(què)认工(gōng)程进度、支付相关(guān)款项过(guò)程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是唯一一(yī)部规(guī)范期房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金(jīn)保护(hù)方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完(wán)成(chéng)定金(jīn)保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金(jīn)融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的(de)保证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其(qí)他预先支付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明(míng)书向金融机构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向购房者赔(péi)付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期(qī)后支(zhī)付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一(yī)详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同(tóng)签订后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程(chéng)进度(dù)放款，月(yuè)供(gōng)在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出贷款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放(fàng)款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金(jīn)与付款会存(cún)入银行(xíng)专门的项目(mù)资金账户，账户资(zī)金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出(chū)手临(lín)界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部停贷(dài)现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的(de)金融(róng)工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对(duì)还在(zài)正常运转的房(fáng)企(qǐ)包括民(mín)营企(qǐ)业(yè)，加大支持力度，由(yóu)优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。定金(jīn)环(huán)节，建立(lì)开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付(fù)定金冻结(jié)至房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机(jī)制或(huò)交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环(huán)节(jié)，引入独立于(yú)开(kāi)发(fā)商(shāng)、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防(fáng)止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后(hòu)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。

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