饱受争议的二(èr)手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得(dé)到(dào)监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部(bù)、市场监管总局(jú)联合发(fā)布了关于规范(fàn)房地(dì)产经(jīng)纪服务的意见。意见提(tí)及，近年(nián)来，部分房地产经纪(jì)机构存在利用房(fáng)源(yuán)客源优势收(shōu)取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑(bǎng)收费、滥(làn)用客(kè)户(hù)个人信息等问题，加(jiā)重交易(yì)当事人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加强从业主体管理、明确(què)经纪服务(wù)内(nèi)容、合理确定经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费、严格实行明码标价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师(shī)张大伟称，随着城(chéng)市发展(zhǎn)，一(yī)二线城市(shì)二手房交(jiāo)易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二(èr)手(shǒu)房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介(jiè)居间成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城(chéng)规院(yuàn)住房政策(cè)研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉(jiā)表示，买(mǎi)房对居民来说属(shǔ)于金额不低(dī)的(de)大宗交易，由于二手房(fáng)交易成本较高、交易周期较长，具有非(fēi)常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但(dàn)很多(duō)中介利用信息不对称(chēng)等问题(tí)，将非(fēi)必要(yào)的收费夹带其(qí)中，如收取(qǔ)过(guò)桥融(róng)资、按揭(jiē)费、担保费等，对(duì)居民造成(chéng)额外的负担，而(ér)且这些(xiē)服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉指出(chū)，对包括经(jīng)纪服务在内的相关市场交易行为及(jí)其主(zhǔ)体进行(xíng)规(guī)范和秩序整顿，是房地(dì)产市场管理和调控(kòng)的(de)主题。“当下，推(tuī)进这(zhè)项工作的意义更(gèng)大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题成监管重点(diǎn)

　　二(èr)手房(fáng)市场中，历来对房地产经(jīng)纪服务(wù)行业关注最多的一个话(huà)题(tí)，便是房(fáng)地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门(mén)主要(yào)监管的重点，将是对(duì)房地产经纪服务收(shōu)费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部(bù)分价值(zhí)不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中(zhōng)介费。以北(běi)京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服(fú)务收费上(shàng)，两部(bù)门(mén)在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构要(yào)合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务费用。鼓均码一般是什么码，均码一般是什么码数(gǔ)励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分档定价(jià)。引导由交易双方共同承担经纪服(fú)务(wù)费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟介绍(shào)，目前房地产(chǎn)经纪服务收费标准的最(zuì)早依据(jù)是1995年国(guó)家(jiā)计委(wěi)建设部下发的(de)《关于(yú)房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六条规定：房(fáng)屋买卖代理收费，按(àn)成交价(jià)格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市(shì)执行的2014年(nián)更新后的收费标(biāo)准(zhǔn)，即根(gēn)据这样的(de)规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方(fāng)协商同意，可在规定的收(shōu)费标准基础(chǔ)上(shàng)适当上浮，上(shàng)浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北(běi)京二(èr)手房中介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示，本(běn)着“简政放权(quán)”的(de)精(jīng)神(shén)，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价，房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取费用过程中，相(xiāng)关监管部门当前并(bìng)未明确具体的中(zhōng)介费(fèi)率，中介机(jī)构仅需在服务过(guò)程中对收费标(biāo)准进(jìn)行明(míng)码标价(jià)即可。而房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)机构在(zài)具体收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出(chū)合适的(de)中介(jiè)费(fèi)率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中提及(jí)，房(fáng)地产经纪机构应当(dāng)在(zài)经营门店、网(wǎng)站(zhàn)、客户端等场所(suǒ)或渠道，公示(shì)服务项目、服务内容和收(shōu)费标(biāo)准，不得(dé)混(hùn)合(hé)标价和捆绑收费。房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构提供的基本服务和(hé)延伸服(fú)务，应当分别(bié)明确(què)服务项目(mù)和收费标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经纪机(jī)构收费(fèi)前应当向交易当(dāng)事(shì)人出具(jù)收费清单，列明收费(fèi)标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签(qiān)字确(què)认(rèn)。

　　另外，对收费明(míng)显高(gāo)于市场平均水(shuǐ)平的(de)房地产经纪机构，住房和城乡建设部门(mén)将会同(tóng)市场监管等部门采取约谈(tán)等综合措施进行重(zhòng)点监管。市场监(jiān)管部门会同有关部门依法查处不按规定(dìng)明码(mǎ)标价、操纵经纪服务(wù)收费等违反价格和反(fǎn)垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)相(xiāng)关违法违规信息，市场(chǎng)监(jiān)管部门要依法依规纳入国家(jiā)企业信用(yòng)信息公示系(xì)统。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低(dī)的(de)原(yuán)则(zé)实行分档定(dìng)价，是否意味着(zhe)，未来豪宅(zhái)的(de)中介费有(yǒu)望大幅降低(dī)？

　　中原(yuán)地产华南区(qū)总裁兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价(jià)格(gé)越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档定(dìng)价，合理(lǐ)降低(dī)住房买(mǎi)卖和(hé)租(zū)赁经(jīng)纪(jì)服务费用，主要还(hái)是规范行业，打击(jī)收(shōu)费过(guò)高的(de)经(jīng)纪机构，但(dàn)对(duì)市(shì)场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同，各家收费普遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪服务(wù)费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部(bù)门提(tí)出(chū)的意(yì)见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文(wén)件而非规定，未来(lái)如(rú)何具体认定其(qí)中的细则，还需要看(kàn)各城市(shì)落地(dì)执(zhí)行(xíng)情况。

　　不(bù)过，张大伟表(biǎo)示，“从目前(qián)市(shì)场看，经纪服务领域的调整改善(shàn)、规范化，有利于行业健康发(fā)展。同时(shí)，由于二手房很多(duō)房(fáng)源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等(děng)都可能对交易产生影(yǐng)响，这(zhè)对房地(dì)产经纪服务行业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖过程(chéng)中(zhōng)，原本应(yīng)该由上下家各支付一半的中介费，但在一些热点城市的二(èr)手(shǒu)房交易过(guò)程(chéng)中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位(wèi)，从而会(huì)出现中介费及税费均(jūn)由购房(fáng)者来承担(dān)。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费用也(yě)可能通(tōng)过(guò)转嫁的(de)方式，在(zài)房(fáng)价中(zh均码一般是什么码，均码一般是什么码数ōng)有所体(tǐ)现。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下(xià)家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗(sú)成’的情(qíng)况，一些(xiē)房产中介公司将其(qí)视(shì)为向购(gòu)房者单边收费的行为(wèi)。部(bù)分中(zhōng)介公司可(kě)能(néng)会利用其支配地位，在(zài)原先经(jīng)纪服(fú)务收费的基础上(shàng)，再次向(xiàng)房东收取费用，而这部(bù)分费用，房东往往会将(jiāng)其转再(zài)次转嫁给购房者，这实际上相当于(yú)变相推高(gāo)了房价(jià)。两(liǎng)部门提出(chū)严禁(jìn)操纵经纪服务(wù)收费，不(bù)仅有利(lì)于提高(gāo)交易(yì)中操作的透明(míng)度(dù)，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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