OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场(chǎng)的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘(pán)继续(xù)延续此前几日的下(xià)跌走势，午后(hòu)跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募(mù)拟新购(gòu)入基础设(shè)施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前中国东八区有哪些城市 整个中国都在东八区吗未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原(yuán)始权(quán)益人将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲(zhé)库(kù)科技(jì)后续(xù)情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负(fù)责(zé)人也表示，近(jìn)期(qī)已同步(bù)启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的(de)可能事项。由(yóu)于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区国资委也(yě)高度关(guān)注。

　　多位(wèi)业内人士(shì)表示(shì)，华安(ān)张江光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实不(bù)动(dòng)产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租(zū)率下跌并不会从根本上影响其(qí)内外价值，投资(zī)者(zhě)应理性看待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技的事件继(jì)续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利(lì)消息影响，华安张江光大园REIT最近几个(gè)交(jiāo)易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超(chāo)过(guò)24％，在全市场公募(mù)REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表(biǎo)现上看(kàn)，目前上市(shì)的8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设(shè)施(shī)REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一(yī)季报中已经披(pī)露(lù)张江(jiāng)光大(dà)园项目出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募(mù)的项目(mù)又遭(zāo)遇突(tū)发事件(jiàn)，因此导(dǎo)致(zhì)二级市(shì)场价(jià)格出现波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在(zài)上述人(rén)士看来，尽管出于风险规(guī)避(bì)的(de)原因，最近几个交易日场内资金有(yǒu)所流出，但(dàn)是，不动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二(èr)级市场价格下跌，风(fēng)险也得到一定(dìng)释放(fàng)，但是价格涨跌会受(shòu)到基(jī)本(běn)面、情绪(xù)面(miàn)等(děng)多重因素(sù)影响，不好判断价格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士(shì)表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产(chǎn)品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收益(yì)率高的产品(pǐn)具备(bèi)一定的投(tóu)资价值(zhí)，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业园区(qū)、物(wù)流类等REITs产品具备一(yī)定的投(tóu)资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董(dǒng)事高如星对(duì)此(cǐ)表示(shì)，若(ruò)张江(jiāng)园区(qū)最终(zhōng)能(néng)顺利解决招(zhāo)商，平(píng)稳(wěn)过度对经营现金(jīn)流没有造成大(dà)的影响，“事(shì)件性(xìng)利(lì)空下调至得(dé)这么急、这(zhè)么深，加上前(qián)期(qī)本身园区类(lèi)资产就(jiù)回调不(bù)少(shǎo)了，这(zhè)就是黄(huáng)金坑。”不过，他也(yě)强调(diào)，最终还是落(luò)到租金收入受不受(shòu)影响，影响多大(dà)，估计园(yuán)区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随(suí)后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应(yīng)称(chēng)，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础(chǔ)设(shè)施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未(wèi)收到(dào)哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲(zhé)库科(kē)技后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的张江光(guāng)大园项目出租率下降事项，一度二级市场价(jià)格(gé)出现回(huí)落。在随(suí)后(hòu)召(zhào)开的业绩说明会中管理人就相(xiāng)关事项(xiàng)进行了解释说(shuō)明，市场(chǎng)信(xìn)心得(dé)到了一定提振，二(èr)级市场(chǎng)价格表现也趋于平(píng)稳。据了(le)解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开(kāi)的线(xiàn)上和线下的扩募(mù)说明(míng)会上，运营团队表示了对张江光大(dà)园项(xiàng)目(mù)的信心，预计签(qiān)署(shǔ)意向书(shū)和合(hé)同谈判中的储(chǔ)备租户(hù)正常转(zhuǎn)化后，项目出租(zū)率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了(le)不(bù)到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各(gè)方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人(rén)相(xiāng)关负责人坦(tǎn)言(yán)，事发突(tū)然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技消息(xī)的(de)第一时(shí)间即奔赴现场(chǎng)进(jìn)行了沟通和核实工(gōng)作(zuò)，并同步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租(zū)的可(kě)能事(shì)项。由于张润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度(dù)重视，据悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况(kuàng)，相关负(fù)责人介绍说(shuō)，目前(qián)储备租户还是比较丰富(fù)的，覆盖(gài)了芯片(piàn)测(cè)试、人(rén)工智(zhì)能、航天(tiān)产业、信息中国东八区有哪些城市 整个中国都在东八区吗技术(shù)等产业客户，租赁意(yì)向面(miàn)积超过了2万(wàn)方。从意向(xiàng)储(chǔ)备转化为实(shí)际(jì)租户需要(yào)一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签(qiān)署租(zū)赁意(yì)向书来尽快锁定一些重要租户。虽(suī)然收了三个月履约保证金给(gěi)了我们一些空(kōng)间，但本着(zhe)对首批扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯(kěn)定(dìng)要(yào)全力(lì)与(yǔ)时间赛跑，把这些(xiē)面积在短(duǎn)期内(nèi)完(wán)成去(qù)化。”相关(guān)负责(zé)人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区(qū)域的张江光(guāng)大园项目(mù)一季度末(mò)也(yě)有将近30％的(de)空置率，原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)有那(nà)么多储备租户，之(zhī)前的(de)空置率为何未(wèi)能得到解(jiě)决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张(zhāng)江光大园一直以来都(dōu)坚持(chí)以市场(chǎng)化运营(yíng)为导向(xiàng)，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的(de)调租和(hé)换租都属于正常情况，而这次项(xiàng)目的大租户(hù)退租正好发生在市场活(huó)跃度的短(duǎn)期低点，目前(qián)市场情况(kuàng)已(yǐ)有所好(hǎo)转。在看到出租率下滑情况没有得到(dào)及(jí)时修复后，张江这边也作了(le)一定的资源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租户(hù)。

　　另(lìng)外，张润大厦(shà)和张江光大园项目(mù)在(zài)给租户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金(jīn)水平等方面(miàn)也有一些差异化(huà)，张(zhāng)润大厦多是两千多平的大平层，楼(lóu)的成新(xīn)度高(gāo)一(yī)些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面(miàn)积为主，还有一些独栋形态的(de)物(wù)业。租户(hù)自身也会有诉求，也会根据自身(shēn)需求和(hé)预(yù)算挑(tiāo)选区域内的(de)不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后(hòu)，新老资产的管理(lǐ)人都(dōu)变成了一家，后续(xù)我们在资源(yuán)共(gòng)享和联(lián)合营销方面能更加充分(fēn)发挥协同效应(yīng)，相信(xìn)可以(yǐ)做得更好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈(tán)及对(duì)于张(zhāng)江REIT的定位和展(zhǎn)望(wàng)，相关负责人(rén)表示(shì)，张江集(jí)团和(hé)张江(jiāng)高科目前在(zài)管(guǎn)资产约五(wǔ)百万方，还有(yǒu)一(yī)些(xiē)其(qí)他在开发(fā)的储备项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园(yuán)区产业空(kōng)间(jiān)资产上市平(píng)台(tái)目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩(kuò)募是我们实现基(jī)金(jīn)扩容(róng)的第一步，也是(shì)至关(guān)重(zhòng)要的一步，眼(yǎn)下我们可(kě)能(néng)面临了(le)一些突(tū)发(fā)情况需(xū)要解决，但是这和(hé)我们在张江科学城(chéng)这三十年建设发展过(guò)程中所经历的相比，只能算(suàn)是一个非常小的(de)插曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一(yī)切可能化解当前突(tū)发事件的所有(yǒu)负面影响，维持预(yù)期(qī)和(hé)市场(chǎng)的信(xìn)心。”

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