5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现(x粗犷，粗旷和粗犷区别在哪iàn)小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时(shí)所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置(zhì)房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产(chǎn)公司市值在股票(piào)资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三(sān)年来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在今(jīn)年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公(gōng)募重仓持(chí)有房(fáng)地产板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五(wǔ)个(gè)股分别(bié)为保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市(shì)值占板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金(jīn)一季粗犷，粗旷和粗犷区别在哪报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名(míng)最高的是保(bǎo)利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第96位。对比去(qù)年四(sì)季报(bào)，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其(qí)次是金(jīn)地集团退出(chū)百大之列(liè)。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一(yī)环，且(qiě)首季并非(fēi)行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于(yú)三四线城市。而映射到二级(jí)市场投资(zī)上，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有(yǒu)什么(me)投资机(jī)会(huì)的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的(de)逻(luó)辑是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海(hǎi)公(gōng)募基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募(mù)人士持(chí)谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销售(shòu)面积很难(nán)再(zài)出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究员吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以及(jí)过(guò)快上行的(de)房(fáng)价，因而(ér)行(xíng)业高(gāo)增的时(shí)代已经过去，未来行业的(de)需求或将回落，在(zài)此过(guò)程中，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧(cè)出清(qīng)的过(guò)程。这(zhè)个(gè)过程中，综(zōng)合竞争力(lì)强(qiáng)的(de)公司就能(néng)够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率(lǜ)的提升。当行业需(xū)求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不(bù)代(dài)表(biǎo)没(méi)有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来(lái)实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五的公司(sī)月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期归来后(hòu)日成(chéng)交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营业务(wù)为房地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的(de)主要产品及服务为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实(shí)现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都(dōu)有对其布局(jú)的例子(zi)。以3月31日(rì)时的(de)首季十大流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私(sī)募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产管理公司等都(dōu)跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本地(dì)房企，其第(dì)一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公(gōng)司(sī)后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地(dì)结算持续(xù)性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势(shì)头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依(yī)然在前十中(zhōng)，这也是连续第(dì)三个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资(zī)局，其(qí)当(dāng)季还小幅增(zēng)加了(le)持(chí)股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海(hǎi)区(qū)域(yù)性地产公司外，荣(róng)安地(dì)产则是主要(yào)布局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只公募指基(jī)首季新(xīn)杀入十大流(liú)通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增(zēng)强则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝(jué)大(dà)多数(shù)房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取低成本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本(běn)在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净(jìng)负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资(zī)成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估(gū)的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是(shì)央企占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体(tǐ)现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良(liáng)好的不动产资产(chǎn)运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源债权债务关系(xì)等(děng)问(wèn)题，市场对民(mín)营房开企业的(de)资产会有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业出清(qīng)的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的(de)修复更(gèng)明显。中特(tè)估(gū)的(de)角度从(cóng)中长期的维度看，行(xíng)业的(de)逻(luó)辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金(jīn)流创造(zào)能力，以此带来估粗犷，粗旷和粗犷区别在哪值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关注估值(zhí)相对较低，企业自(zì)身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运(yùn)营能力(lì)强、可以创(chuàng)造持续现金流(liú)的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业(yè)普(pǔ)涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注(zhù)将受益(yì)于行业(yè)集中度提升的头部(bù)公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构(gòu)这一思路的话(huà)，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是否可(kě)以维持，首先是(shì)融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增(zēng)速的增长。而这些公(gōng)司也(yě)是机构(gòu)的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民(mín)营(yíng)房(fáng)企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在核(hé)心(xīn)城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度(dù)市场恢(huī)复(fù)但(dàn)仍(réng)处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程(chéng)中，还面临着一些不(bù)确定性(xìng)。其(qí)实整个市场从四月份开始又在往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极(jí)个(gè)别(bié)城市四(sì)月环比三(sān)月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比下(xià)滑的(de)情况(kuàng)。而现(xiàn)在(zài)五月的市场表现也(yě)不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及(jí)市场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业(yè)的(de)资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度(dù)、第三(sān)季(jì)度增长不确定(dìng)性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链(liàn)的复苏速(sù)度(dù)都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一(yī)些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房地产(chǎn)以及(jí)上下(xià)游就不是(shì)赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩(jì)会(huì)逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地(dì)去等(děng)待(dài)它的基本面不断地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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