导读

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品住宅销售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气(qì)，有(yǒu)关中国(guó)地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量(liàng)极度(dù)过(guò)剩，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人(rén)口普查调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一(yī)成，其中还(hái)包括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居(jū)民人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能(néng)满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大(dà)差(chà)距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现(xiàn)中(zhōng)国城镇居(jū)民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出(chū)城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结果显示(shì)，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事实(shí)上(shàng)中(zhōng)国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流动人口的(de)租赁和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口的近三成(chéng)都是流(liú)动人口，流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的分(fēn)化日(rì)益(yì)明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人口流入，人口净迁入(rù)城市(shì)的(de)新增住(zhù)宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)均较(jiào)发达国家有着(zhe)不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，这是过(guò)去二(èr)十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分(fēn)化时(shí)代(dài)已(yǐ)至，大分化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分化必(bì)将体现在(zài)不同能级城市之(zhī)间，不(bù)同(tóng)区(qū)域板(bǎn)块之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露(lù)全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还(hái)是(shì)供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无法直接知(zhī)晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回答当(dāng)前的(de)房子是否真的过剩(shèng)了？据此判(pàn)断未(wèi)来(lái)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发(fā)布会上，负责人对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人(rén)人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅(zhái)的测算思路、数(shù)据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类是(shì)商(shāng)品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可(kě)以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局(jú)）；二是(shì)居民(mín)住(zhù)宅来源（人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据）。计(jì)算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可(kě)忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我们就能够得(dé)到(dào)当(dāng)前(qián)商品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步(bù)，根据(jù)城镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)户(hù)比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏(fá)一个准确(què)统计(jì)。我们利用(yòng)既有统计(jì)数据(jù)，大致测算得到中(zhōng)国存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去(qù)除商品住宅累计(jì)销售套(tào)数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàncow的复数怎么写的，cow的复数英语怎么读)房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁(lìn)其(qí)他住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加(jiā)总，得(dé)到商(shāng)品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅(fú)为过去(qù)十年变(biàn)化幅度(dù)的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民(mín)已(yǐ)经(jīng)达(dá)到(dào)了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是否意(yì)味(wèi)着中国城(chéng)镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民(mín)换房等(děng)因(yīn)素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住(zhù)宅市场供不应(yīng)求，造成房价或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际(jì)上会占据两(liǎng)套(tào)房，在高房价的大城市(shì)租赁一(yī)套房，在房(fáng)价较(jiào)低的县城(chéng)购买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)cow的复数怎么写的，cow的复数英语怎么读，给住(zhù)户的(de)生活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和二居(jū)室，户型偏(piān)小。其(qí)中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城市土地(dì)资(zī)源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据(jù)测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的(de)家庭界(jiè)定(dìng)为住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这(zhè)个标(biāo)准算的(de)话，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地(dì)产(chǎn)还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即(jí)便(biàn)如(rú)此，中国(guó)人口静(jìng)态(tài)结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六(liù)普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明(míng)显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继(jì)续(xù)延续，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导(dǎo)致经济发(fā)展带(dài)来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的分(fēn)化日(rì)益明显，资(zī)源(yuán)和(hé)生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济带、都(dōu)市(shì)圈中心城市(shì)流(liú)入，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的(de)再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入。人(rén)口迁移势(shì)必(bì)涉及到(dào)买房租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市(shì)场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需(xū)求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅(zhái)的(de)占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破(pò)旧的(de)城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配(pèi)套差(chà)、没(méi)有或少有物(wù)业管理，居民追求美(měi)好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待(dcow的复数怎么写的，cow的复数英语怎么读ài)释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于(yú)资(zī)金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济(jì)工作会议明确(què)指出支(zhī)持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论(lùn)是(shì)否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)其他国家(jiā)依旧存在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密(mì)切正向联系。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平的提高，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么(me)未来将是住(zhù)宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地产大分化时(shí)代(dài)已至，这(zhè)种分(fēn)化不(bù)单局限于城市(shì)能级之间差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二手(shǒu)房之间的(de)差异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可(kě)能(néng)偏(piān)低，其增速可能超预期。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 cow的复数怎么写的，cow的复数英语怎么读