导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十(shí)年是中国房地产市(shì)场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文(wén)试(shì)图(tú)厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情(qíng)况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不(bù)到(dào)一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇居民人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是人均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不(bù)意(yì)味(wèi)着(zhe)中国住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公(gōng)布中(zhōng)国家庭(tíng)户(hù)均住宅的数据，我(wǒ)们(men)根据商(shāng)品住宅套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利(lì)交(jiāo)付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其(qí)中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户(hù)有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不(bù)平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是(shì)因为(wèi)户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流动(dòng)人口(kǒu)的(de)租赁和置业(yè)需(xū)求。全国总人口(kǒu)的(de)近三成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市(shì)租(zū)房挣钱，在老家买房(fáng)，从而(ér)产(chǎn)生了额(é)外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房，中国未来(lái)地(dì)产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致(zhì)家庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新户购(gòu)房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分化日益明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在(zài)2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)均较(jiào)发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足，这是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当(dāng)下房地产大(dà)分化(huà)时代已(yǐ)至，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担心(xīn)，中国的(de)房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜(xī)由于(yú)住宅存量(liàng)数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无(wú)法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回(huí)答(dá)当前的(de)房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了(le)？据此判(pàn)断(duàn)未(wèi)来房地产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然(rán)灾(zāi)害(hài)综(zōng)合(hé)风险普查(chá)工作情况为主题的新闻发布(bù)会(huì)上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行(xíng)业获取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋(dòng)建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包(bāo)括了大量商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的(de)算下(xià)来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布(bù)了中国城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。单单(dān)从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设(shè)施齐全(quán)的住(zhù)宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测(cè)算思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并(bìng)没有直接(jiē)公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两(liǎng)处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民(mín)户均住宅数(shù)量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽略(lüè)不计(jì)。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数相加，我们(men)就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和(hé)非(fēi)商(shāng)品住宅(zhái)比例，推算得到(dào)居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地产套数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数里的(de)期房销(xiāo)售，得(dé)到(dào)商(shāng)品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数=截止到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的(de)时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数除(chú)以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要(yào)进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据(jù)显示中国城镇居(jū)民的住宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租(zū)赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房(fáng)都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二手房(fáng)加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有敷面膜前要擦水和乳液吗，正确的护肤顺序七步0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房(fáng)，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国平(píng)均每户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经达(dá)到(dào)了户均一(yī)套(tào)房(fáng)的(de)程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供(gōng)给(gěi)绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换(huàn)房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均(jūn)刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口(kǒu)和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上(shàng)海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据(jù)两套(tào)房，在高房价的大城市(shì)租赁一(yī)套(tào)房(fáng)，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户(hù)均一(yī)套房无法满足(zú)庞大流动人口的(de)租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设施(shī)陈(chén)旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了很大的不便和(hé)安(ān)全(quán)隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)的(de)老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足现代生(shēng)活需求(qiú)，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)住宅存(cún)量总(zǒng)面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进(jìn)城和(hé)老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住(zhù)宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发(fā)达国家(jiā)人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集(jí)体户(hù)人口，所需要的住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　敷面膜前要擦水和乳液吗，正确的护肤顺序七步　

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我(wǒ)们(men)测算(suàn)得到中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户(hù)有房。即(jí)便如此，中国人(rén)口静态结构和(hé)动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定(dìng)了(le)中国未来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而(ér)七普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占(zhàn)比明显上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数(shù)会因(yīn)户均人口规(guī)模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增(zēng)量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅敷面膜前要擦水和乳液吗，正确的护肤顺序七步(zhái)净(jìng)需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套(tào)差(chà)、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工(gōng)作会议(yì)明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密(mì)切正(zhèng)向联系(xì)。随着经济发展水平(píng)的(de)提高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，供(gōng)需(xū)出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么未来将(jiāng)是住宅质(zhì)量(liàng)的(de)供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至(zhì)，这种(zhǒng)分(fēn)化(huà)不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的(de)差异也将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提(tí)示

　　人(rén)口普查数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值(zhí)可能偏低，其(qí)增速(sù)可能(néng)超预期。

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