文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设工作会(huì)议提出(chū)“有条(tiáo)件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四(sì)川、广东等地明确(què)表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发时代步(bù)入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时(shí)了(le)，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱(qián)，一手(shǒu)交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国(guó)一定能(néng)实现房地(dì)产软着陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道(dào)关(guān)，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一(yī)下：商(shāng)品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的(de)方(fāng)式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是(shì)，重点来(lái)了！发达国家一般有(yǒu)严格的(de)监管保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可(kě)以开始销售(shòu)，买(mǎi)家(jiā)在购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中国一样在支(zhī)付完(wán)首付款后从(cóng)银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商(shāng)工程(chéng)进度在完全交房前(qián)进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要(yào)严格的(de)资金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及(jí)违(wéi)约处罚(fá)措施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存(cún)量(liàng)时代，取消预售制度有助于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化(huà)改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让(ràng)房地产回归实体经(jīng)济和居(jū)住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业企业健康(kāng)发展的重大(dà)措施(shī)。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要(yào)结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支(zhī)持当期三(sān)好生(shēng)、新模式等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长(zhǎng)期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的(de)专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式软化和拉直哪个持久，为啥头发软化了一洗就不直了>

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是(shì)地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于(yú)木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当(dāng)高，不过(guò)大多(duō)数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的(de)资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中(zhōng)国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛(shèng)行的(de)方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对(duì)这一(yī)系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信置业(yè)有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快(kuài)自(zì)身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还(hái)印发售楼说明书(shū)，上(shàng)有文字(zì)详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的(de)订金，采用类(lèi)似租金的分期付(fù)款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造(zào)商的资金问题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部(bù)门不(bù)断完(wán)善、规(guī)范化，建立健全的(de)监(jiān)管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升(shēng)了对于预售楼花制度(dù)的(de)监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预(yù)售(shòu)前，确保地(dì)价款已经全(quán)部(bù)支付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资(zī)金需(xū)放入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需(xū)律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设的信托账(zhàng)户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作(zuò)等采取(qǔ)全透明(míng)化机制，且银(yín)行的(de)责任上升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需自身推动(dòng)项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体系(xì)逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内(nèi)地优(yōu)先(xiān)发展重工(gōng)业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的(de)进程大(dà)于城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基(jī)础等城市(shì)化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的(de)是“统一(yī)管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福(fú)利分房制(zhì)度，住房市(shì)场(chǎng)发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差(chà)等问题(tí)，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度不(bù)再适用于(yú)当时的(de)国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地(dì)产开发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地(dì)产市(shì)场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国(guó)内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货(huò)币(bì)化、住房供给商(shāng)品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经济下的(de)福利分房转向(xiàng)市(shì)场经济的商品房。房地产市(shì)场采用预(yù)售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资(zī)金(jīn)和开发时间周期长的(de)两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一(yī)个项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房供应速度(dù)加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的(de)信贷政策，支持(chí)购(gòu)房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商(shāng)品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开发企业(yè)将(jiāng)正在(zài)建设中的(de)房(fáng)屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的(de)行(xíng)为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践过程(chéng)中，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的(de)形式一次性付(fù)清剩余(yú)房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的(de)按(àn)照工程进度(dù)付(fù)款有所不同(tóng)。对(duì)中(zhōng)国(guó)内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市(shì)场商品(pǐn)房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售制(zhì)在过去20多年对中国内地房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场(chǎng)快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进步，数十(shí)年时间走完发(fā)达国(guó)家(jiā)几百年城(chéng)镇化(huà)路程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城镇化(huà)进(jìn)程(chéng)进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市(shì)建成(chéng)区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)存量(liàng)报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为中国内地商品房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年(nián)中国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制(zhì)也(yě)推动了中国内地(dì)房地产(chǎn)行业的(de)发展。中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产历(lì)经二十多年长周期(qī)繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产(chǎn)业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经(jīng)济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业(yè)链特别(bié)长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等(děng)通(tōng)道业务，占比超(chāo)过(guò)三分之一。从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道(dào)，根据我们(men)的(de)《中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从(cóng)住房市值(zhí)占(zhàn)股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的(de)64％。中国住房市值与(yǔ)股债(zhài)房(fáng)市值的(de)比例较高，主要是因为住(zhù)房市值(zhí)高(gāo)，以及(jí)中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负(fù)面效应(yīng)愈发(fā)凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承(chéng)担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合(hé)同(tóng)是两个(gè)独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违(wéi)约，购(gòu)房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷(dài)款合(hé)同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用(yòng)和(hé)购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷(dài)款的(de)发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动(dòng)或经营不(bù)善(shàn)，出现资(zī)金链(liàn)断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通过与购房者(zhě)签订(dìng)的预(yù)售(shòu)合(hé)同和(hé)按(àn)揭合同，已经从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行(xíng)将面临较大(dà)的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明(míng)确规定了开发企(qǐ)业预(yù)售商品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用于有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款监管的(de)具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定(dìng)。但多年以来(lái)全国并没有统(tǒng)一的预(yù)售资金监管规定，各地实(shí)行“一(yī)城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重点监管(guǎn)资金(jīn)比(bǐ)例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市(shì)则(zé)按照项目(mù)的建安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程总额报(bào)价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账户后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却(què)被迫继续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工(gōng)程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获(huò)得(dé)监管账户拨(bō)付(fù)资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付(fù)的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式(shì)套(tào)取的(de)资金(jīn)，在(zài)房企各(gè)地(dì)项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提(tí)供了资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资金循(xún)环高周(zhōu)转模式(shì)，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资(zī)金，一般设(shè)有(yǒu)定(dìng)金或预付款保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付(fù)的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部(bù)分房款在(zài)房屋(wū)交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般(bān)以定(dìng)金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付(fù)款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付(fù)质(zhì)量的(de)保(bǎo)障有两种方式(shì)，一是期房由政府或第三方验收合格(gé)并提(tí)供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付(fù)的房(fáng)款。二(èr)是开发(fā)商为购房者提(tí)供(gōng)一定(dìng)的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其(qí)余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一(yī)般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定金或(huò)首付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交付后通过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三(sān)方(fāng)公证(zhèng)行(xíng)或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责(zé)任(rèn)与(yǔ)损失。而(ér)开发商(shāng)在(zài)房屋(wū)建设过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发(fā)商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资金直(zhí)接损害(hài)银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施(shī)工(gōng)进度。开发商在(zài)房屋交付时需(xū)取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购(gòu)房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付(fù)购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商(shāng)或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商(shāng)在项目(mù)获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付(fù)约2000欧的定金并进(jìn)行预约(yuē)公证，签(qiān)订合同后(hòu)定(dìng)金(jīn)退还。如由(yóu)于任何(hé)原因(yīn)不(bù)能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律全(quán)部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低(dī)首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制(zhì)度(dù)，一(yī)般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支(zhī)付节点(diǎn)、比(bǐ)例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗(chuāng)户(hù)玻(bō)璃(lí)完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完(wán)工、全部(bù)完工，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，银(yín)行按施工节奏(zòu)分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或(huò)修(xiū)复，开发(fā)商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环节内容确(què)认无误后签订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，英国(guó)采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般(bān)会在(zài)合(hé)同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司(sī)的(de)检验验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节(jié)，英国期房(fáng)预(yù)售资金监管极为(wèi)严(yán)格，资(zī)金(jīn)也由律师(shī)监管(guǎn)，在确认工程进度、支(zhī)付(fù)相关款(kuǎn)项过(guò)程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资(zī)金在进入开发商账户前(qián)经过两道关(guān)口，有利于保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房(fáng)定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战结束(shù)后由(yóu)于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台(tái)《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一部规范(fàn)期(qī)房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保全措(cuò)施才可(kě)预售。什么(me)是定金保全(quán)措施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合(hé)同时(shí)，开发商向金融(róng)机(jī)构或(huò)指定(dìng)保证机构或保(bǎo)险机构签订(dìng)定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相应的(de)保证金(jīn)证明书交(jiāo)付给购房者。除定金(jīn)外，其他(tā)预先支付的(de)购(gòu)房款(kuǎn)也受该(gāi)措(cuò)施(shī)保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证明书向金融(róng)机构或(huò)保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)兑(duì)付，同时(shí)，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房(fáng)者即(jí)可向(xiàng)银(yín)行(xíng)申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除定金(jīn)外的(de)剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者(zhě)违约(yuē)可(kě)返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金(jīn)支(zhī)付环(hu软化和拉直哪个持久，为啥头发软化了一洗就不直了án)节，新加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权(quán)合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的(de)增加而(ér)增(zēng)加，未(wèi)放款部分无(wú)需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存(cún)入银(yín)行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账(zhàng)户，账户(hù)资(zī)金提(tí)取须(xū)与房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期(qī)，此(cǐ)后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房地(dì)产到了(le)政策(cè)出手临界(jiè)点，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给予强(qiáng)有力的(de)金融工(gōng)具(jù)支持(chí)。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对(duì)还(hái)在正(zhèng)常运转的(de)房企包括民营企业，加(jiā)大支持(chí)力(lì)度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个(gè)行业，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复(fù)杂性(xìng)，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入(rù)，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房(fáng)者的权(quán)益。资金监管环节，引入(rù)独立于开(kāi)发商、银(yín)行的(de)第(dì)三方资金监(jiān)管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交(jiāo)付环(huán)节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋(wū)质(zhì)量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结(jié)束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全(quán)国(guó)套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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