基于上述背景，两部门从加强(qiáng)从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合(hé)理确定经纪服务收费、严(yán)格实(shí)行(xíng)明码标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟(wěi)称，随着城市发(fā)展，一二(èr)线城市二手房(fáng)交易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依(yī)赖中介居间成(chéng)交，房地(dì)产调控重心逐渐(jiàn)从(cóng)开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中(zhōng)心(xīn)首席研(yán)究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房(fáng)交(jiāo)易成本(běn)较高、交易(yì)周期较长(zhǎng)，具有非常强(qiáng)的(de)专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介(jiè)利(lì)用信息不对(duì)称等问(wèn)题(tí)，将(jiāng)非(fēi)必要的(de)收费(fèi)夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对居民造成额外(wài)的负担，而且这(zhè)些服务事(shì)项并未明码(mǎ)标(biāo)价(jià)。

　　对(duì)于二(èr)手房(fáng)市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对(duì)包(bāo)括(kuò)经纪服务在(zài)内(nèi)的(d40kg是多少斤e)相关(guān)市场交易行为(wèi)及其(qí)主(zhǔ)体(tǐ)进行规范(fàn)和秩序整顿(dùn)，是房地产(chǎn)市场管(guǎn)理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进(jìn)这(zhè)项工作的意(yì)义(yì)更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市(shì)场中，历来对房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务行业关注最多的一个(gè)话(huà)题，便是房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相(xiāng)关部门主(zhǔ)要监管(guǎn)的(de)重点，将是对房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务收费(fèi)及中介交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交(jiāo)易(yì)过程中，部(bù)分(fēn)价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳(nà)一(yī)笔金额不低的(de)中(zhōng)介费。以北京(jīng)某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元的(de)房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定(dìng)经纪(jì)服务收费上，两部(bù)门(mén)在此次意(yì)见中提(tí)及，房地产经纪机构要合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励(lì)按照成交价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分档定价。引导(dǎo)由交易(yì)双方(fāng)共同承担经(jīng)纪服务(wù)费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前(qián)房地(dì)产经纪服务(wù)收费标准的最早依据是1995年国家计(jì)委建设部下发的(de)《关于房地产中(zhōng)介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定(dìng)：房屋买(mǎi)卖(mài)代理(lǐ)收费，按(àn)成(chéng)交价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市(shì)执行的2014年更新(xīn)后的收费(fèi)标准，即(jí)根(gēn)据(jù)这样的规定：“少数特别复杂的(de)住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可(kě)在规定的收费标准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着(zhe)，当前(qián)北京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房(fáng)地产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实(shí)际收取费(fèi)用过(guò)程中，相关监管部门当前并未明确具体的(de)中介费(fèi)率，中介(jiè)机构仅需在服(fú)务过程中对收(shōu)费(fèi)标准进行明码标价即可(kě)。而房地产经纪服务(wù)机(jī)构在具体(tǐ)收(shōu)取过程中，会结(jié)合房屋价值(zhí)及工资标准，综合计算出合(hé)适的(de)中介费(fèi)率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产经(jīng)纪机(jī)构应(yīng)当在经营门店(diàn)、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公示服务项目、服务内容和收(shōu)费(fèi)标准，不得(dé)混合(hé)标价和(hé)捆(kǔn)绑收费(fèi)。房地(dì)产经纪机构提供(gōng)的基本(běn)服(fú)务(wù)和(hé)延伸服务，应当分别明确(què)服务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪(jì)机构收费前应当向交易当事人(rén)出具(jù)收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费(fèi)明显高于市(shì)场平均(jūn)水平的房(fáng)地产经纪机构(gòu)，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同市场监管等(děng)部门(mén)采取约谈等综合措(cuò)施进行重点监(jiān)管。市场监管部门会同有关(guān)部门依法查(chá)处不按规(guī)定明(míng)码标价、操纵(zòng)经纪服务(wù)收费等违反价(jià)格和反垄断(duàn)法律(lǜ)法规的行(xíng)为。对房地产经纪机构相关违法(fǎ)违规信息，市(shì)场监管部门要依法依(yī)规纳(nà)入(rù)国家企业信用(yòng)信息公示系(xì)统。

　　房屋中(zhōng)介费(fèi)要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低(dī)的(de)原则实行分(fēn)档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪(háo)宅的中介费有(yǒu)望大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华南(nán)区(qū)总裁兼深圳(zhèn)中原总经(jīng)理郑(zhèng)叔伦称，住建(jiàn)部发(fā)文鼓励按照成交价(jià)格越高、服(fú)务(wù)费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价(jià)，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主(zhǔ)要还是规范行业(yè)，打击(jī)收费过高的经纪机构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅(zhái)本来收费就不同，各(gè)家收(shōu)费普遍在(zài)合(hé)理范围内，加上经纪服务(wù)费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前(qián)两部门提出的意(yì)见仅为鼓(gǔ)励性质，即(jí)只(zhǐ)是(shì)纲(gāng)领性文件而非规定，未来如(rú)何(hé)具(jù)体认定其中的(de)细(xì)则，还需要看各城市(shì)落地执(zhí)行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整(zhěng)改善、规(guī)范化，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房源(yuán)在产权(quán)方(fāng)面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权(quán)抵(dǐ)押、不同税费(fèi)等都可能对交易(yì)产生影响，这对房(fáng)地产经纪服务(wù)行业的专业(yè)性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居(jū)客(kè)研(yán)究院研究总监陆骑麟(lín)指出，在(zài)二手房买卖(mài)过程(chéng)中(zhōng)，原本应(yīng)该(gāi)由上(shàng)下家各支(zhī)付一半(bàn)的(de)中(zhōng)介费，但(dàn)在一些(xiē)热点城市的二手(shǒu)房(fáng)交易过(guò)程中(zhōng)，往往会有这样的情形(xíng)，因部分购(gòu)房(fáng)者(zhě)处于弱势地位，从而会(huì)出现中介费及税费均由购房者来承担。即使一(yī)些房东愿意承担中介费(fèi)，这部分费用也可能(néng)通过转嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一(yī)些房产(chǎn)中介公司将其视(shì)为向购房者单边收费的行为(wèi)。部分中介公司可(kě)能会利用(yòng)其(qí)支配地位，在原先经纪服务收费(fèi)的基础上(shàng)，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东(dōng)往往会将其转再(zài)次转嫁给(gěi)购房(fáng)者(zhě)，这实际上相当(dāng)于变相(xiāng)推高了房(fáng)价。两部门提(tí)出严禁(jìn)操纵(zòng)经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高(gāo)交易(yì)中操(cāo)作(zuò)的(de)透明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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