万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(h拼多多10几块的美瞳可以用吗，拼多多ovolook品牌美瞳è)集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆(yú)论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务(wù)人被中国信达追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购(gòu)入房产的有(yǒu)钱(qián)人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业(yè)主的维(wéi)权(quán)信息，难怪(guài)有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他(tā)们的姿势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头是万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达(dá)在京(jīng)东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目(mù)的(de)抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的(de)处置主体是中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的(de)不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有限公司是共同债务人(rén)。目前，该(gāi)项(xiàng)目(mù)已有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国信达北(běi)分(fēn)讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报(bào)道(dào)，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该(gāi)报道属实(shí)，说明这(zhè)些房子(zi)实际(jì)上都(dōu)是卖(mài)出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什么(me)中国(guó)信(xìn)达的拍卖页(yè)面上又注明这(zhè)75套(tào)房子是“未(wèi)出(chū)售(shòu)”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能(néng)说(shuō)明这些房子(zi)根本(běn)没(méi)有网签，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第(dì)一(yī)财经的报(bào)道证(zhèng)实(shí)了上(shàng)述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露(lù)，中赫集(jí)团早就把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基(jī)本(běn)都是北京的高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆(bào)料(liào)，万柳书(shū)院的业(yè)主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等(děng)。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支付(fù)价款并实际占有，那么，中国(guó)信达转让(ràng)这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债权回(huí)本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规定，民(mín)事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，但未(wèi)办(bàn)理过户手(shǒu)续(xù)的，如果业主没有(yǒu)过错，人民(mín)法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提(tí)出执行异议申请，请求(qiú)法院解(jiě)除查(c拼多多10几块的美瞳可以用吗，拼多多ovolook品牌美瞳há)封，同时可(kě)以联(lián)合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布(bù)《最高人民(mín)法院关于商(shāng)品房消费(fèi)者权利保护问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解(jiě)释的方式(shì)明确(què)了购房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以(yǐ)适用(yòng)前(qián)款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也(yě)就(jiù)是说，如(rú)果这75套(tào)房子均为“已售未网签(qiān)”，那(nà)么这笔不(bù)良债权，实际(jì)上(shàng)是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不(bù)能卖(mài)出(chū)去回本，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国(guó)信达申(shēn)请不良债权(quán)转让，可(kě)以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地(dì)等选择退出了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国(guó)际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没有很高(gāo)的(de)国(guó)民知(zhī)名度，但(dàn)却(què)在北京豪宅(zhái)圈留(liú)下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的(de)第一个(gè)豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平(píng)米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更(gèng)是(shì)被誉为(wèi)“北京(jīng)海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科等大(dà)型知名房(fáng)企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地块(kuài)，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入(rù)市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是(shì)每(měi)棵(kē)成本超6万(wàn)的成年银杏树(shù)，还(hái)是每平米20万元的价(jià)格，都令业内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙拼多多10几块的美瞳可以用吗，拼多多ovolook品牌美瞳、西(xī)宸的(de)缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看(kàn)出(chū)其(qí)在北(běi)京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如(rú)今，它(tā)远(yuǎn)远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵(guì)的(de)地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在(zài)豪宅(zhái)开发商光(guāng)环(huán)的背(bèi)后，这个地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今沦(lún)落到(dào)这个(gè)地(dì)步(bù)，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年(nián)年(nián)初“万柳(liǔ)书(shū)院少(shǎo)爷”走红(hóng)之(zhī)时(shí)，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开(kāi)发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的(de)人(rén)生轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化(huà)转型(xíng)，但转型(xíng)之路并(bìng)不(bù)好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集团就(jiù)尝试过多(duō)元(yuán)化业(yè)务(wù)，先后进军(jūn)能(néng)源市场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型(xíng)的目光，放到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为(wèi)国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北(běi)京国(guó)安的(de)估值一直没变，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿下(xià)北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其(qí)实控人周金辉夫妇(fù)将(jiāng)其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股(gǔ)权(quán)出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托(tuō)、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安(ān)后，不仅国安的(de)经营状况没有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫(hè)集团也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集(jí)团和(hé)周金辉(huī)夫妇还在持续质押(yā)手(shǒu)中(zhōng)的(de)中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被(bèi)5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都(dōu)成(chéng)为(wèi)老赖(lài)的(de)情况下，被执(zhí)行10个(gè)多亿的北(běi)京国安，又如何(hé)能独善(shàn)其身？

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