文：任(rèn)泽(zé)平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件(jiàn)的可(kě)以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足(zú)一个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房(fáng)预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力的别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。如(rú)果按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国(guó)一(yī)定(dìng)能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对(duì)购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一(yī)般(bān)为(wèi)两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承(chéng)担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期(qī)，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助于落实(shí)中央房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况(kuàng)？简单科(kē)普(pǔ)一下(xià)：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于(yú)商品(pǐn)房(fáng)短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了(le)商品房预售制度(dù)。其(qí)实，当前世界(jiè)不少国(guó)家存在预(yù)售制(zhì)。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在(zài)项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在(zài)购买期房(fáng)后并非像中国(guó)一样(yàng)在支付(fù)完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩(shèng)余(yú)全部房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全(quán)交房前进(jìn)行分期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度是需要(yào)严(yán)格(gé)的(de)资(zī)金(jīn)监管、分(fēn)期支付以及(jí)违约处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的(de)，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不(bù)公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历(lì)史阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这(zhè)需要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地产长效机制。这是个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难(nán)题，让房地(dì)产回归实体经济(jì)和(hé)居(jū)住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐(z公立小学一年级收费标准明细表，公立小学一年级收费标准表hú)劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百姓买房(fáng)子是(shì)天大的(de)事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从(cóng)这个角度(dù)，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企业(yè)健康发(fā)展的重大措施(shī)。在当前的(de)情况下，取消预售(shòu)制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务院发展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等(děng)进(jìn)行过长期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这模式一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇的市民数(shù)量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍(huò)英(yīng)东(dōng)创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和(hé)多(duō)年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快自(zì)身资金周转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分(fēn)层出(chū)售(shòu)、还(hái)印发售楼说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和(hé)销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资(zī)风险，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)高效率地解决了核心的住(zhù)房供(gōng)不应(yīng)求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门(mén)不断完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的监管机制，促(cù)进市场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了(le)对(duì)于预(yù)售楼花制度的监管，即(jí)要求开(kāi)发商在(zài)预售(shòu)前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自(zì)身有资金等能力把项(xiàng)目(mù)完成，资金(jīn)需放(fàng)入律师所托(tuō)管，支(zhī)取时需律所和(hé)建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要(yào)求律师行在银(yín)行(xíng)开(kāi)设(shè)的信托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开(kāi)发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且(qiě)银行的责(zé)任(rèn)上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风险方(fāng)，后(hòu)续需(xū)自身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随(suí)着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十(shí)年代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房(fáng)需求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优(yōu)先发展重工业，强调(diào)基础建设(shè)，这一导向(xiàng)使(shǐ)前(qián)期发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大于城市化(huà)进程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础等城市化配套(tào)问题，才(cái)能进一步(bù)推进城市化。但当时推行(xíng)的(de)是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房”的福利分(fēn)房制(zhì)度(dù)，住房市(shì)场发(fā)展起步(bù)较晚、增速较慢，福利(lì)分房(fáng)制度(dù)也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问(wèn)题，因此福利(lì)分房制(zhì)度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需(xū)求量大，而社会(huì)缺少大(dà)型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预(yù)售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国(guó)内(nèi)房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进一步(bù)深(shēn)化城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定(dìng)停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货(huò)币(bì)化(huà)、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济(jì)下的(de)福利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自(zì)此(cǐ)中国(guó)内地开始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民(mín)银(yín)行等多(duō)方迅速(sù)出台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)建设。具(jù)体来说，是指房地(dì)产(chǎn)开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内(nèi)地实(shí)践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预售(shòu)许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商可(kě)能已拿到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工程进(jìn)度(dù)付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而言，预(yù)售制(zhì)商品房(fáng)也开启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的(de)最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大(dà)缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)的稳(wěn)步发(fā)展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不仅解决(jué)了(le)房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高(gāo)了居民(mín)居住(zhù)水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年城(chéng)镇化路(lù)程(chéng)。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前已成为(wèi)中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房销售最主要方式(shì)，2005年(nián)中国内地(dì)商品住宅期(qī)房销(xiāo)售面积(jī)占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了(le)中国内(nèi)地(dì)房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面(miàn)积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地(dì)产企业从(cóng)无(wú)到(dào)有(yǒu)、从国企先(xiān)行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也(yě)成(chéng)为(wèi)拉动(dòng)中国内地经(jīng)济高(gāo)增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房(fáng)地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资(zī)占全(quán)社(shè)会固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开(kāi)发(fā)投资占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超(chāo)过(guò)三(sān)分之(zhī)一。从房地产融资(zī)存量占(zhàn)社融存(cún)量比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富(fù)效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的(de)比例(lì)较高，主要是因为住房(fáng)市(shì)值高(gāo)，以及(jí)中国资本市场发育(yù)尚不成熟(shú)，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开(kāi)发商之间的购(gòu)房合同、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合(hé)同(tóng)关系，如(rú)果开发商(shāng)发(fā)生违约，购房者只能根(gēn)据购房(fáng)合(hé)同向(xiàng)开发商主张权(quán)力，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房(fáng)者对行业的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房(fáng)企因为市场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售(shòu)合同和(hé)按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临(lín)较大(dà)的(de)坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房者的预(yù)售(shòu)监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字(zì)那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确(què)规(guī)定了(le)开发企业预(yù)售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关(guān)的工程(chéng)建设(shè)，商品房预售(shòu)款监管的具体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部(bù)门(mén)制(zhì)定。但(dàn)多年(nián)以(yǐ)来全国并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地(dì)实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重(zhòng)点监管资金比例(lì)为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市则(zé)按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未(wèi)进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后(hòu)被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去(qù)房地(dì)产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户(hù)资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付(fù)的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进(jìn)度所(suǒ)需(xū)。通过这(zhè)些方(fāng)式套取的资金(jīn)，在房企各(gè)地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供(gōng)了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付款保(bǎo)护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分(fēn)房款在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式(shì)：预(yù)付款一般(bān)以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或按工程进度分(fēn)期支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付(fù)质量的(de)保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第三方验收合格并提(tí)供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者(zhě)支付的房款。二是(shì)开发商为(wèi)购(gòu)房者(zhě)提供(gō公立小学一年级收费标准明细表，公立小学一年级收费标准表ng)一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期(qī)满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期(qī)限内无(wú)条件返还(hái)，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其(qí)余房款交付后按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)，交(jiāo)付前(qián)资金由第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金比例一般(bān)为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金(jīn)或首付外，购(gòu)房者在房屋交付(fù)后通过(guò)按(àn)揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国(guó)为防止开发商挪(nuó)用资(zī)金，购房者的(de)定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付款由(yóu)第(dì)三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承(chéng)担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设(shè)过(guò)程(chéng)中的(de)资(zī)金全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发(fā)商提供(gōng)一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)直接损害银行利益，银(yín)行有充(chōng)分动机监(jiān)管开发商(shāng)施工进(jìn)度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付时需取得(dé)由(yóu)政府相(xiāng)关部门经审查(chá)后发放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德国(guó)开发商在项目获(huò)批后(hòu)即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房(fáng)附(fù)加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德(dé)国没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在(zài)支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能(néng)是当房屋出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保险公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破(pò)产(chǎn)，由(yóu)保(bǎo)险公司负责(zé)相(xiāng)应赔(péi)偿。保(bǎo)险(xiǎn)由(yóu)开发商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)均有一名(míng)律师(shī)，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资金(jīn)、合同等各个(gè)环节，各(gè)环节(jié)内容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的(de)定(dìng)金由保(bǎo)险公司(sī)赔(péi)付(fù)，而(ér)超出10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节(jié)，英(yīng)国采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房前(qián)付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别(bié)支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证公司的检验验收后(hòu)才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国期房预售(shòu)资金监(jiān)管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资(zī)金(jīn)在进入开发(fā)商账户前经过(guò)两(liǎng)道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商(shāng)必须完(wán)成“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的(de)20％，开(kāi)发商违约(yuē)需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战结束后(hòu)由于(yú)房屋供给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业(yè)法》，对(duì)购房者(zhě)支(zhī)付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部分(fēn)，法(fǎ)律要求开发(fā)商必(bì)须完成定金保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构(gòu)或指定(dìng)保证机构或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同(tóng)，设(shè)置购房者(zhě)定金的保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房(fáng)款也受该(gāi)措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者可(kě)凭保证金(jīn)证明书向金(jīn)融机构或保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩(shèng)余(yú)房款在交房(fáng)后开(kāi)始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房者违约可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡开发商(shāng)有统一的选购(gòu)权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架(jià)完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房者(zhě)的订(dìng)金与付款会存入(rù)银行专门的项目资(zī)金账户，账户(hù)资金提(tí)取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了(le)政策(cè)出手临(lín)界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对(duì)刚(gāng)需(xū)和改善型(xíng)需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工具支持(chí)。另(lìng)一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优质房(fáng)企牵(qiān)头并购重组整个(gè)行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂(zá)性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。定金(jīn)环节，建立(lì)开发商违约(yuē)后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定金安(ān)全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋(wū)重(zhòng)大(dà)延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)等(děng)情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付款机(jī)制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者(zhě)的权益(yì)。资金监公立小学一年级收费标准明细表，公立小学一年级收费标准表管环节，引入独(dú)立(lì)于开发(fā)商(shāng)、银(yín)行的(de)第三(sān)方资金监(jiān)管机(jī)构，或(huò)由政(zhèng)府相关部门(mén)直接监管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期(qī)内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修(xiū)期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提(tí)升开发(fā)商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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