近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长(zhǎng)期(qī)投资价值(zhí)，通(tōng)过观(guān)测经营活(huó)动现金(jīn)流、重庆自白书是什么意思，渣滓洞自白书是什么意思可供分配现金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期(qī)后不(bù)再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目前(qián)已(yǐ)包含(hán)了利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金(jīn)的(de)归还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时(shí)应了(le)解资产类(lèi)型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布(bù)。整(zhěng)体(tǐ)来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例(lì)的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分(fēn)红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基(jī)金(jīn)份额二(èr)级市场价格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况及市场因素的(de)综(zōng)合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设(shè)施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息披露(lù)文件，结合行业(yè)及市(shì)场情(qíng)况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设(shè)施项目的经营业(yè)绩，作为进行投(tóu)资决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级市(shì)场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实(shí)际获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更具参(cān)考价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs的主要(yào)特征之一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)反映这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红(hóng)要(yào)求(qiú)，分(fēn)红类似于债券派息(xī)，但(dàn)不等同于债(zhài)券的固定(dìng)利(lì)息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的投资品类(lèi)，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置(zhì)价值(zhí)。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资(zī)者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资者(zhě)公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制(zhì)风(fēng)险(xiǎn)的(de)前提(tí)下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额(é)完成率不达预期，一定程度上影响了(le)公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格波动(dòng)受多重因素(sù)的影响，投资(zī)收益(yì)是影响REITs二(èr)级市场价格的主要(yào)因素之一，而(ér)稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基金份额的(de)开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单位基金份额(é)的分红金(jīn)额进行计(jì)算。除权操作是(shì)对分红(hóng)前(qián)后基金份额净(jìng)值变化的(de)修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可以获重庆自白书是什么意思，渣滓洞自白书是什么意思得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市(shì)场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包(bāo)括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本(běn)金之(zhī)上的(de)增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部(bù)分，两个部分(fēn)之(zhī)间(jiān)的(de)比例是(shì)变动的(de)，与现有公(gōng)募(mù)基(jī)金分红(hóng)差异很大，大多数普通投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金额(é)误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年(nián)限到(dào)期后基(jī)金价值面临(lín)极大不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类(lèi)和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品的(de)收益(yì)主(zhǔ)要包括每年的现(xiàn)金分红(hóng)及资产(chǎn)增值(zhí)的(de)收益，而持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年的(de)现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红(hóng)包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也(yě)是(shì)变动的，对特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投(tóu)资者在(zài)选择(zé)投资(zī)标(biāo)的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成(chéng)区(qū)别。特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏(piān)强。普通投资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需(xū)要(yào)考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级市场价格和分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也认为(wèi)，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营项目在经(jīng)营权到(dào)期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配(pèi)金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目，通常具备更(gèng)高的分派(pài)率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该(gāi)负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的(de)分派金(jīn)额包含(hán)了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出(chū)让(ràng)金等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的(de)时点，多(duō)位(wèi)业内人(rén)士还表示，在产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供分配(pèi)现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和(hé)评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披(pī)露的(de)经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在(zài)本质性区(qū)别。经营活动产生的(de)现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业(yè)本(běn)身经(jīng)营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表的(de)项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得(dé)到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价(jià)值体现在相对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的(de)资(zī)产(chǎn)可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)净现金流(liú)，所以底层资(zī)产运营情况(kuàng)直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实(shí)力、运营管理机构实(shí)力、公募基(jī)金管(guǎn)理人实(shí)力等多重(zhòng)因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连(lián)回(huí)调(diào)，建议(yì)投(tóu)资者关(guān)注有基本面支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对明(míng)显、同时分红规模较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募(mù)集(jí)材料中披露预测进行(xíng)比较(jiào)分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础(chǔ)设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基(jī)金上(shàng)述负(fù)责人也称。

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