文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的(de)全国住房和城乡建设工作会议(yì)提出(chū)“有(yǒu)条件的可(kě)以(yǐ)进行(xíng)现房销(xiāo)售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力的别建了(le)，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是(shì)房地(dì)产从大开(kāi)发时代步(bù)入高质量发(fā)展阶段的(de)必然趋(qū)势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户(hù)比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)，长效机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一(yī)定能(néng)实(shí)现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的(de)单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能交房的风(fēng)险。从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发(fā)资(zī)金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外(wài)什(shén)么情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般(bān)有严格的(de)监管保障措施，开发商在(zài)项目获(huò)得政府批准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非(fēi)像中国一样在(zài)支(zhī)付完首付款后从银行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度(dù)在完全交房前进行(xíng)分期支付(fù)。所以，预售制度是需要(yào)严格(gé)的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障的(de)，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购(gòu)房民(mín)众不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存(cún)量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，当然这需(xū)要配套(tào)房企债务重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚持市(shì)场化(huà)改(gǎi)革，中国(guó)一定能化解这个(gè)难(nán)题，让(ràng)房地产回(huí)归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的(de)本质是向善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例外(wài)，老百姓买房子是天大的(de)事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施(shī)现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重(zhòng)大措(cuò)施。在(zài)当前的(de)情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革(gé)方案研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的(de)专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来(lái)形(xíng)成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育(yù)而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港还未推行(xíng)公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时(shí)住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等(děng)问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出(chū)售。这(zhè)模式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加(jiā)，开发商资(zī)金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经(jīng)验，对于商品流(liú)通、资金(jīn)周转有着独到的(de)见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说明书，上有文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的(de)地势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了(le)自己的(de)房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了(le)民众购房的(de)资金压力，加(jiā)速了房屋的(de)建造和销售，也解(jiě)决了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期(qī)付(fù)款”的销售模式成为当(dāng)时(shí)中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的一(yī)大特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的(de)住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全(quán)的(de)监管机制，促(cù)进市场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部(bù)门提升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要(yào)求开发商在预售前，确(què)保地价款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力把项目(mù)完(wán)成，资(zī)金需放入律师所托管，支(zhī)取时(shí)需律所和建筑师的(de)核准。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行在银(yín)行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成(chéng)最大(dà)风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推动(dòng)项目完工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临住房需求大(dà)和供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发展工(gōng)业化的进程大于(yú)城市化(huà)进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房基(jī)础等城(chéng)市化(huà)配套问(wèn)题，才(cái)能进一步(bù)推进(jìn)城市(shì)化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分房制度(dù)，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步(bù)较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因此福(fú)利(lì)分房制度不再适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加房(fáng)地产市(shì)场面临商品(pǐn)房的(de)需求量大，而社(shè)会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房(fáng)供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房(fáng)地产市场的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预(yù)售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大(dà)力支(zhī)持国内房地(dì)产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一(yī)步深(shēn)化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配(pèi)货币化、住房供给商(shāng)品(pǐn)化、社(shè)会化的(de)住房新(xīn)体制，从计(jì)划经济下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一(yī)个项目的(de)开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货币(bì)化，中国人民(mín)银行等(děng)多方迅速出台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购房者，极大(dà)作(zuò)用推(tuī)动了房地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形成契(qì)合(hé)中国内地的(de)商品房预售制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业(yè)将正在建设中的房(fáng)屋(wū)预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内(nèi)地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次(cì)性付(fù)清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付(fù)款有所不同。对中(zhōng)国内地的(de)开(kāi)发商(shāng)而言，预售制商品房(fáng)也开启了(le)高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预售制(zhì)极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼周期，同时(shí)增(zēng)加市(shì)场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多年(nián)对(duì)中国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决了房(fáng)地产市(shì)场快(kuài)速发展阶段的(de)资金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居到(dào)基本适居(jū)，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路(lù)程。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅期(qī)房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中国内地房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积(jī)和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业(yè)的(de)快速发展，房地产企业(yè)从无到(dào)有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也成为拉(lā)动中国内地经济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的上下游产(chǎn)业链特(tè)别长，高(gāo)达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其(qí)产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增(zēng)加(jiā)值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道(dào)业(yè)务，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一。从房地(dì)产(chǎn)融(róng)资存(cún)量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值的(de)比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及(jí)中(zhōng)国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期(qī)一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银(yín)行利(lì)息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购(gòu)房者和(hé)银行的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个(gè)独立的合同关(guān)系(xì)，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根(gēn)据(jù)按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列(liè)风险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用和购房者对行(xíng)业(yè)的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房(fáng)企因(yīn)为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房者签(qiān)订的预售合同和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银行(xíng)获(huò)得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企(qǐ)业预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的(de)工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售款监管的(de)具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统(tǒng)一(yī)的预(yù)售资金监(jiān)管(guǎn)规(guī)定，各(gè)地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按(àn)照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)或者项目工(gōng)程总额报(bào)价(jià)计算(suàn)重点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续(xù)还(hái)款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如(rú)工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由(yóu)工(gōng)程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进(jìn)度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供什么是艾里斯ABC理论 艾里斯abc理论提出的时间了资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形成一(yī)种资金(jīn)循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品房(fáng)预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付(fù)的预付(fù)款比例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低，绝(jué)大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付(fù)款一(yī)般(bān)以定金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进度分期支(zhī)付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付(fù)款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保障有(yǒu)两种方式(shì)，一是(shì)期房(fáng)由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是(shì)开(kāi)发(fā)商为购房(fáng)者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或(huò)首付外(wài)，购房者在(zài)房(fáng)屋交付(fù)后通过(guò)按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国为防(fáng)止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者的定(dìng)金及(jí)首付款由第(dì)三方(fāng)公证行(xíng)或产权保险公司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任什么是艾里斯ABC理论 艾里斯abc理论提出的时间何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设过程中的(de)资金全部来(lái)自银(yín)行，银行根据工程进度向开发(fā)商(shāng)提(tí)供(gōng)一定比(bǐ)例的(de)贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监(jiān)管(guǎn)开(kāi)发商施工进(jìn)度(dù)。开(kāi)发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋(wū)交付时需(xū)取得由政府相(xiāng)关部(bù)门经(jīng)审查后(hòu)发放的验收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证向银行得(dé)到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或(huò)购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德(dé)国开发商在(zài)项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房(fáng)合(hé)同前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由(yóu)于任何原(yuán)因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付公(gōng)证费和(hé)土地(dì)交易(yì)税(shuì)，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取(qǔ)按工期支(zhī)付房款的制度(dù)，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目(mù)而(ér)异(yì)。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全部(bù)完工(gōng)，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者(zhě)可(kě)在支付房款前(qi什么是艾里斯ABC理论 艾里斯abc理论提出的时间án)申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行(xíng)按施(shī)工节奏(zòu)分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开(kāi)发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房交易(yì)中的(de)房产、资金、合同等各个(gè)环(huán)节，各环节(jié)内容(róng)确(què)认(rèn)无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，当开发商出现财(cái)务(wù)、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房(fáng)前付款比例相对较低，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋(wū)必须经过(guò)房产公证(zhèng)公(gōng)司(sī)的检验(yàn)验收后才能交付，交(jiāo)付(fù)后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房(fáng)预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在(zài)确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在(zài)进(jìn)入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日(rì)本(běn)期房交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例(lì)不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二战结束后(hòu)由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一(yī)部(bù)规(guī)范期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部(bù)分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必须完成(chéng)定金保全(quán)措施才可预售。什么(me)是(shì)定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商向金融(róng)机(jī)构或(huò)指定保证机构或保险机构签订(dìng)定金(jīn)保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预(yù)先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金(jīn)证明(míng)书向金融机(jī)构或保证(zhèng)机构(gòu)或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违(wéi)约可(kě)返(fǎn)还(hái)相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订(dìng)购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银(yín)行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发(fā)商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存入银(yín)行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取(qǔ)须(xū)与房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年(nián)的房(fáng)屋(wū)保修(xiū)期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期(qī)来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和(hé)房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复(fù)工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在(zài)起，对还(hái)在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民(mín)营企(qǐ)业(yè)，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优(yōu)质(zhì)房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估(gū)计(jì)形势复杂(zá)性(xìng)和(hé)人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效(xiào)机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发(fā)商违约(yuē)后定金保护机制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交付(fù)阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金(jīn)安(ān)全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按工(gōng)程进度付款机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护购(gòu)房者的(de)权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立(lì)于开发(fā)商、银行(xíng)的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资(zī)金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立(lì)商品房保修期制度(dù)。保(bǎo)修期(qī)内(nèi)，开发商应(yīng)对(duì)房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修(xiū)期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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