近两年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现(xiàn)出该(gāi)类产品长期投资价值，通过(guò)观测(cè)经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)注意，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利润分配和(hé)本(běn)金的归还，在选择(zé)投资(zī)标(biāo)的时(shí)应了解资产类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现(xiàn)出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分(fēn)配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益(yì)来源为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基(jī)金份额二级市(shì)场价格(gé)受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自(zì)基础设施资产的经营现金流，投资(zī)人通过基(jī)金募集(jí)材料(liào)和信息披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可(kě)以分(fēn)析基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩(jì)，作为(wèi)进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价(jià)格变化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份额持有(yǒu)人(rén)实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于(yú)长期投资(zī)者(zhě)更具参(cān)考价(jià)值(zhí)。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施(shī)证券(quàn)投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规要求，基(jī)础设施基金应当(dāng)将90％以上(shàng)合(hé)并后基金年度(dù)可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳(wěn)定(dìng)的(de)分红机制(zhì)体(tǐ)现出(chū)REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格反映这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于(yú)债(zhài)券(quàn)的(de)固(gù)定利息(xī)回(huí)报，而是由可供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度(dù)来(lái)看(kàn)，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对(duì)高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。折叠小刀哪个快递可以邮寄的 折叠小刀是管制刀具吗p>

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分(fēn)产品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也表示，近(jìn)期(qī)经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘(pán)指导价(jià)做调减处理，调(diào)减金额根据单位基(jī)金份额的分红金(jīn)额进(jìn)行计(jì)算。除权操作是(shì)对分红(hóng)前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长(zhǎng)期(qī)投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士(shì)还提醒折叠小刀哪个快递可以邮寄的 折叠小刀是管制刀具吗，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分派的是(shì)本金与增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例是(shì)变动的，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分(fēn)红差(chà)异(yì)很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误(wù)认为(wèi)是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年(nián)限到期后基金价值面临极大不(bù)确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资者(zhě)应该(gāi)注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持(chí)有(yǒu)产权类产品的收(shōu)益主要包(bāo)括每年的现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的(de)收益主(zhǔ)要来(lái)自(zì)项(xiàng)目每年的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，两者的比率(lǜ)也是变动的(de)，对(duì)特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的(de)时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因(yīn)底层(céng)资产属性不(bù)同而形成区别。特许经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在(zài)折叠小刀哪个快递可以邮寄的 折叠小刀是管制刀具吗选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场(chǎng)价格(gé)和分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再(zài)能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因(yīn)此将可供分配(pèi)金额的(de)分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个(gè)特(tè)点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人(rén)提醒投资(zī)者注意(yì)，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价(jià)随(suí)着分派(pài)进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，产权类项目的土地或(huò)建筑(zhù)的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过(guò)对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或(huò)补(bǔ)缴土地出(chū)让金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机(jī)会进一步延长经营期(qī)限。这(zhè)种(zhǒng)类似(shì)永(yǒng)续经营的假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和(hé)评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟(gēn)现金相关(guān)的(de)指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本(běn)质性区别(bié)。经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营(yíng)、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现金流，基(jī)于企业本(běn)身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的(de)项目进行(xíng)调整，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相(xiāng)对股债(zhài)市场(chǎng)独(dú)立的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经营权类的(de)资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部收(shōu)益率(lǜ)的(de)高低，对产权(quán)类的资产更多关(guān)注分(fēn)派(pài)率高低。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来自底层(céng)资产的(de)经营净现金流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投(tóu)资(zī)者可综合考虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合实力、运营(yíng)管理机构实力(lì)、公募基金管理人实(shí)力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资者关(guān)注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权效应(yīng)相对明(míng)显、同时(shí)分(fēn)红(hóng)规模较为(wèi)可(kě)观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会(huì)载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次年(nián)的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露预测(cè)进行比(bǐ)较(jiào)分(fēn)析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判(pàn)断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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