5月(yuè)以(yǐ)来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代表的机构对于这一板块已经(jīng)在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方(fāng)和华(huá)夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月(yuè)28日(rì)时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持仓数(shù)量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对(duì)房地产的(de)配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房(fáng)地产公司市值在股票(piào)资产中的(de)占比却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的(de)持股比例也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似(shì)乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五(wǔ)个股分别为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去(qù)年四(sì)季报(bào)，变化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团(tuán)退出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是复(fù)苏(sū)链上最后一(yī)环(huán)，且首季并(bìng)非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需(xū)要(yào)时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经(jīng)进入(rù)大分(fēn)化时(shí)代，一二线城市好于三四线城(chéng)市(shì)。而映射到二级(jí)市场(chǎng)投资上，配(pèi)置房地产行业轻松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的红利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房(fáng)地(dì)产等(děng)几类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或者衰退期(qī)的行(xíng)业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业(yè)也出现(xiàn)了一(yī)些机会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名(míng)的(de)上(shàng)海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存(cún)款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策(cè)出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩(jì)也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城镇化的(de)进(jìn)程，还(hái)是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价(jià)收入也(yě)不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元的销售(shòu)额(é)，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需(xū)求或将(jiāng)回(huí)落，在此过程中，伴(bàn)随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出(chū)清的过程(chéng)。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的(de)方式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业(yè)的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没(méi)有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的(de)个(gè)股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名(míng)第一的上实发(fā)展，五一假期归来后日成交量明(míng)显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地(dì)产开发与(yǔ)经营(yíng)。公(gōng)司的(de)主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的(de)首季十大(dà)流通(tōng)股股东来看， 具体包(bāo)括(kuò)公募的(de)上(shàng)银基金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城资产管(guǎn)理公司等(děng)都跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥也(yě)是(shì)上海本地房企，其第一(yī)季度(dù)的收入利(lì)润规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是(shì)公司拿(ná)地结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向(xiàng)好背景下，自然(rán)也(yě)吸(xī)引了知(zhī)名机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一(yī)季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连(lián)续(xù)第三个季度(dù)他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季(jì)公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方(fāng)中证全(quán)指房地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七(qī)位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为(wèi)笃定突(tū)出(chū)；从拿(ná)地(dì)端(duān)看，2022年(nián)土地市(shì)场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数(shù)房企受限于信用问(wèn)题(tí)或(huò)者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的融资成本不断下(xià)滑(huá)，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在(zài)发展(zhǎn)的大盱眙的邮编号码是多少啊好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的(de)结(jié)构性(xìng)机会依然存(cún)在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的优势(shì)。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良好(hǎo)的不(bù)动产资产(chǎn)运营能力的(de)多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司(sī)也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资(zī)源(yuán)债(zhài)权(quán)债(zh盱眙的邮编号码是多少啊ài)务关系等问题(tí)，市场对(duì)民(mín)营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民企来说估(gū)值(zhí)的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较(jiào)快(kuài)速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预期(qī)的盈利和现金流(liú)创造(zào)能力，以此带(dài)来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业(yè)自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营能力强、可以创(chuàng)造(zào)持续现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低(dī)，行(xíng)业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研(yán)究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的(de)话(huà)，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国(guó)资背(bèi)景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监(jiān)綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观(guān)察国(guó)企央企在(zài)三(sān)个方面是否可(kě)以维持，首先是(shì)融资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次是(shì)销售份额持续(xù)提升，再次是拿(ná)地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩(jì)分(fēn)化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营(yíng)收、净利(lì)均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公(gōng)司(sī)也是(shì)机构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是(shì)因为过(guò)去两三年时(shí)间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半年(nián)民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿(ná)地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的(de)复(fù)苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个(gè)市场从四月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉。除了(le)杭州、成都等(děng)极个别盱眙的邮编号码是多少啊城市(shì)四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内(nèi)的绝(jué)大多数城市都出现环比下(xià)滑的情(qíng)况。而(ér)现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按(àn)照现在的经济(jì)状况、收(shōu)入(rù)情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金(jīn)面压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为了(le)半年报(bào)冲(chōng)业绩(jì)出现(xiàn)市(shì)场的(de)短期反弹外(wài)的一(yī)个市场乏(fá)力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第(dì)二季度(dù)、第三季度增长不(bù)确定性(xìng)的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地产以及其上下游产业(yè)链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多(duō)给一(yī)些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去等待它的(de)基本(běn)面不断(duàn)地凸显出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不(bù)做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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