万柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也(yě)被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成了共同债务(wù)人被中(zhōng)国信达追债，中国信达(dá)为了收回钱(qián)款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信(xìn)息(xī)，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能没(méi)你想象(xiàng)的(de)那么简(jiǎn)单(dān)。

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　　富(fù)人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可(kě)能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到，这个(gè)位于海淀(diàn)核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信达在京东(dōng)拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司(sī)不良(liáng)债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的处(chù)置主体是中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司(sī)北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不(bù)良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫(hè)集团有(yǒu)限(xiàn)公司是(shì)共同(tóng)债务人。目(mù)前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道(dào)，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果该(gāi)报道属实(shí)，说明(míng)这些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上(shàng)述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出(chū)去(qù)，现在还没资金(jīn)解抵押(yā)，所以不能网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名(míng)商(shāng)业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际(jì)占有，那(nà)么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是债主中国(guó)信(xìn)达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已经支付价款并实际(jì)占有，但未办理(lǐ)过(guò)户手续(xù)的，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联(lián)合起诉开发(fā)商，要(yào)求退还(hái)购房款或办理房产证，并承(chéng)担违(wéi)约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人(rén)民(mín)法院报公布(bù)《最高人(rén)民(mín)法院(yuàn)关于商品房(fáng)消费者权利保护问题的(de)批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)以居住(zhù)为目(mù)的购买房(fáng)屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先(xiān)于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人(rén)民法院应当予以(yǐ)支(zhī)持。只支付(fù)了部(bù)分价款的商品房消费(fèi)者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结(jié)前已实际支(zhī)付剩余(yú)价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能(néng)不仅不(bù)能卖出去回本，抵押(yā)的(de)这(zhè)75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司中(zhōng)国信达申请不(bù)良债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目(mù)前中(zhōng)国信达已(yǐ)经成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯(wéi)一(yī)股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫置地等选(xuǎn)择退出(chū)了赫(hè)华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为(wèi)了唯(wéi)一股东(dōng)，后者由(yóu)中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商(shāng)，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集(jí)团既没有很大规模，也(yě)没有(yǒu)很(hěn)高的(de)国民(mín)知(zhī)名度，但却(què)在北(běi)京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集(jí)团进入北(běi)京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天(tiān)价，成(chéng)为当时京(jīng)城最贵的(de)楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万(wàn)科等大型知名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳地块，成(chéng)为北(běi)京当年(nián)的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的姿态(tài)杀(shā)入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万(wàn)元的价格，都令业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句born过去式和过去分词是什么，bear的过去式过去分词顺(shùn)口(kǒu)溜(liū)中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有(yǒu)名的(de)融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的(de)36万元(yuán)/平(píng)米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依(yī)旧在北(běi)京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知(zhī)名人士，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大(dà)佬则居住(zhù)在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的(de)成功(gōng)奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因(yīn)此(cǐ)，它(tā)被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光(guāng)环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人(rén)，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团正式(shì)成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到(dào)这个地步，其实(shí)是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发(fā)现其深陷财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个(gè)转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷(fēn)开(kāi)始了多元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝试过多元化业务(wù)，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目(mù)光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中信集团(tuán)手中拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)全部(bù)股权。如果北京国安的(de)估值一直没(méi)变，那么(me)中赫集团拿下(xià)北(běi)京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及(jí)其(qí)实控人周(zhōu)金辉夫妇(fù)将(jiāng)其(qí)手中(zhōng)的中赫集团股份质押(yā)陆续质(zhì)押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)中赫集(jí)团(tuán)共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人(rén)包括海金商业保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所官(guān)网信息显示，2020年，北京国born过去式和过去分词是什么，bear的过去式过去分词安足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压力，中赫集(jí)团和周金辉(huī)夫妇还在持续质押(yā)手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但国(guó)安和中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行标的高达11亿(yì)，北born过去式和过去分词是什么，bear的过去式过去分词京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫(hè)集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成(chéng)为被(bèi)执行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务(wù)，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目(mù)前幸(xìng)免于(yú)难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独(dú)善其身？

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