导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入(rù)大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年(nián)是(shì)中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试(shì)图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇(zhèn)存量(liàng)住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地产存(cún)量极(jí)度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第(dì)七次(cì)人口普查(chá)调(diào)查数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到一成，其中还(hái)包括大(dà)量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是人(rén)均一间房所能(néng)满足，它(tā)与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关(guān)。中国的(de)人均住宅间(jiān)数较发达(dá)国家还有很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意味着户(hù)户有房，然(rán)而事实(shí)上中国(guó)住(zhù)宅市场供(gōng)需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套(tào)户比会(huì)大(dà)于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不(bù)平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流(liú)动人(rén)口的租赁和置业(yè)需求。全国总人(rén)口(kǒu)的近三成都(dōu)是流(liú)动人口，流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家庭户数(shù)增多(duō)。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的(de)新增住宅(zhái)需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大(dà)分(fēn)化(huà)时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，这是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那(nà)么当下(xià)房地产大分化时代已至，大分化(huà)时代下地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体(tǐ)现在(zài)不同能级城市之间，不同区域(yù)板块(kuài)之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵(zhèn)二手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无(wú)法(fǎ)直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算出(chū)中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了(le)？据此判(pàn)断未(wèi)来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中国(guó)户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自然灾害(hài)综合风险普查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会上(shàng)，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场看(kàn)似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了(le)中国城镇家庭(tíng)户(hù)人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等(děng)因素密(mì)切相关。单(dān)单(dān)从人均住宅(zhái)间(jiān)数不能完(wán)全反映出城镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居(jū)民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的测(cè)算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关数(shù)据有两(liǎng)处可(kě)以直接(jiē)公布(bù)，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到(dào)上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商(shāng)品(pǐn)住宅数(shù)量极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到(dào)居民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数除(chú)以家庭户(hù)数，我们就能(néng)够得到城镇户(hù)均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅(zhái)存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准确(què)统计(jì)。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一(yī)步推算(suàn)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有的(de)住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修(xiū)的(de)时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅行在姓氏中读什么音，行在姓氏中读什么拼音。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和(hé)购(gòu)买二(èr)手房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去(qù)十年(nián)变化幅(fú)度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已经达到了户(hù)均一(yī)套房(fáng)的(de)程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并(bìng)不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等(děng)因素产生(shēng)的(de)住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国、英国(guó)和(hé)日本(běn)的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国(guó)和(hé)韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和省际(jì)流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调(diào)查数据显示，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市(shì)的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会占据(jù)两套房，在高房(fáng)价的大(dà)城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的(de)县(xiàn)城购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住宅中依然(rán)有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前(qián)建(jiàn)成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题(tí)，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活(huó)带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的(de)老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足现代(dài)生活需求(qiú)，在未(wèi)来大都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室(shì)和二居(jū)室，户(hù)型(xíng)偏(piān)小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)小于均(jūn)值，近4成(chéng)家(jiā)庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若(ruò)按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和英国(guó)都(dōu)高于(yú)40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需(xū)要(yào)的(de)住(zhù)宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得(dé)到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户(hù)数增多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口数不断下(xià)降，六普显示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户的占(zhàn)比明显上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化趋势将继续(xù)延(yán)续，导致户数会因户均人口(kǒu)规(guī)模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分(fēn)化日(rì)益明显，资源和生产要素逐(zhú)步(bù)向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济(jì)资源分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而(ér)出生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和(hé)原公有(yǒu)住宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或(huò)少有物业(yè)管理，居(jū)民追求美(měi)好、宜居生活(huó)的(de)环境，背后(hòu)的(de)改善(shàn)性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需行在姓氏中读什么音，行在姓氏中读什么拼音求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭(tíng)希望提高(gāo)生(shēng)活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会(huì)议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济(jì)水平(píng)有着密切正向(xiàng)联系。随(suí)着经济(jì)发(fā)展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需(xū)出(chū)现错配，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量(liàng)的供(gōng)需(xū)冲突。房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，这种分化不单(dān)局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实(shí)际值可能(néng)偏低(dī)，其增(zēng)速(sù)可能超预期。

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