5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一(yī)板(bǎn)块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过(guò) 精耕(gēng)细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地(dì)产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地产公司(sī)市值在(zài)股(gǔ)票资产中(zhōng)的(de)占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产行业的持股比例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房地产的(de)投资愈(yù)发有集中于(yú)龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的(de)是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地(dì)集团(tuán)退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房(f涂指甲油之前要涂护甲油吗，涂指甲油之前要涂护甲油吗áng)地产已经进(jìn)入(rù)大分(fēn)化时代，一(yī)二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射(shè)到二级市场投资(zī)上，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等(děng)几类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有什(shén)么(me)投资机会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面(miàn)积(jī)很难再(zài)出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还(hái)需要有一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究员(yuán)吕(lǚ)功(gōng)绩也(yě)指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是(shì)人(rén)均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时(shí)代，而目(mù)前居民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收(shōu)入也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因(yīn)而(ér)行业(yè)高增(zēng)的(de)时代已经(jīng)过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供给侧(cè)出清(qīng)的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业(yè)的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在于(yú)城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的(de)认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标(biāo)的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本(běn)月以来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排名(míng)前五的(de)公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福(fú)、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假(jiǎ)期归来后(hòu)日(rì)成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本面(miàn)来看(kàn)，上实(shí)发展的主营业务为房地(dì)产开发(fā)与经营。公司的主要产品及(jí)服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的(de)上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公(gōng)司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦东金桥也(yě)是上海本(běn)地房(fáng)企，其第一季度(dù)的收入利(lì)润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司后(hòu)疫情(qíng)时代(dài)出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数(shù)字上看，一季(jì)度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米。

　　在这(z涂指甲油之前要涂护甲油吗，涂指甲油之前要涂护甲油吗hè)样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在(zài)前十中，这也是(shì)连(lián)续第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一季(jì)报交出(chū)的(de)也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公(gōng)司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募(mù)指(zhǐ)基(jī)首季(jì)新(xīn)杀入十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东行(xíng)列(liè)。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂(mèi)出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地供给(gěi)较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的(de)融资(zī)成(chéng)本(běn)不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特(tè)估(gū)的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在发(fā)展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业(yè)的(de)结构性机(jī)会依然存(cún)在，少部分公司(sī)尤其(qí)是央企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要又(yòu)体(tǐ)现(xiàn)为库存的(de)优势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本(běn)，优(yōu)质的开发(fā)资源和良好的不(bù)动产资产运营能力(lì)的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产公司也是更(gèng)有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源债权债(zhài)务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业(yè)的资(zī)产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值(zhí)的修(xiū)复更明(míng)显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于(yú)集中度提升(shēng)后(hòu)，行业进(jìn)入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定(dìng)且可预(yù)期(qī)的盈利和现金(jīn)流(liú)创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注(zhù)估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自(zì)身(shēn)资产的质(zhì)量好、运(yùn)营(yíng)能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低(dī)，行业(yè)内部将(jiāng)出(chū)现(xiàn)分化，要关注将受益于行(xíng)业集(jí)中度(dù)提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一(yī)思路的(de)话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国(guó)投瑞银(yín)基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央(yāng)企在三(sān)个(gè)方面是否(fǒu)可以维持，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持低位，其次是(shì)销售(shòu)份(fèn)额(é)持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企一(yī)季报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实(shí)现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的(de)增长(zhǎng)。而这(zhè)些(xiē)公司也(yě)是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企不怎(zěn)么(me)投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业(yè)仍在(zài)持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱(qū)动(dòng)能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市(shì)场恢复但仍处于(yú)调整(zhěng)的过(guò)程中，能(néng)够保有一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的(de)复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出(chū)现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照现在的(de)经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了(le)半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外(wài)的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地(dì)产以及(jí)其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多(duō)给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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