近两(liǎng)年(nián)火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类产品长期投资(zī)价值(zhí)，通过(guò)观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资(zī)者注意，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前(qián)已包(bāo)含了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还(hái)，在选择投资(zī)标(biāo)的时(shí)应了解资产(chǎn)类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外尚(shàng)有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体(tǐ)来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配金额占(zhàn)可供分配(pèi)金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人对(duì)此表示，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价(jià)格的变(biàn)化。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影(yǐng)响(xiǎng)，较(jiào)易引(yǐn)起(qǐ)波(bō)动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预(yù)期则更有规律可循。公募(mù)REITs的(de)分(fēn)红主要来(lái)自(zì)基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人(rén)通(tōng)过基金募集(jí)材料和信息(xī)披(pī)露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二级市场价(jià)格变化导致的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作(zuò)为基金(jīn)份(fèn)额持有(yǒu)人实(shí)际获得的现(xiàn)金收益，对于(yú)长期投资者更(gèng)具(jù)参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投(tóu)资(zī)中(zhōng)心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公(gōng)开募(mù)集基础设施证券投资(zī)基金指引（试(shì)行）》及(jí)相关(guān)法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年(nián)度可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资(zī)者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为(wèi)，从投资角度(dù)来看(kàn)，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于(yú)债券(quàn)派息(xī)，但不等同(tóng)于(yú)债券的固定(dìng)利(lì)息回报，而是由可(kě)供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资(zī)者(zhě)的投资品类，为资(zī)产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能(néng)够通(tōng)过(guò)分红获取(qǔ)相(xiāng)对(duì)于投资(zī)债券相对(duì)高的收益性(xìng)，在有效控制(zhì)风险的前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价(jià)格走势的(de)关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分产品受(shòu)宏观经济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额(é)完成率不达(dá)预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的价格波(bō)动(dòng)受(shòu)多重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资收益(yì)是(shì)影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红有利于(yú)吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也表示，近期经济(jì)预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈(chéng)现向股票和债券(quàn)回归的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩相对经(jīng)济(jì)活力(lì)的(de)改善(shàn)有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额(é)的开(kāi)盘(pán)指导价(jià)做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额(é)根(gēn)据单位基金份额的分红金(jīn)额进行计(jì)算。除权操作是对分(fēn)红(hóng)前后(hòu)基金份额净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资人在基(jī)金分红(hóng)前后均可以获得(dé)公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同(tóng)时(shí)需(xū)结合持有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度(dù)。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基(jī)金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的(de)是本金与增值两个部分，两个部分之间的(de)比例(lì)是变动(dòng)的，与现有公募(mù)基金(jīn)分红差一方水等于多少升，一方水等于多少升水异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者可能把“分(fēn)派”金额误一方水等于多少升，一方水等于多少升水认(rèn)为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值面临极大(dà)不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)，持(chí)有产权(quán)类(lèi)产品(pǐn)的(de)收益主要包括每年的现金(jīn)分(fēn)红及资产增值的(de)收益，而持有特(tè)许经(jīng)营类(lèi)产品的(de)收益主要(yào)来自项目(mù)每年的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类资产的分红(hóng)包括(kuò)了利(lì)润(rùn)分配和本金的归(guī)还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的(de)公(gōng)募(mù)REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择投资标的(de)时，应了解公募(mù)REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相(xiāng)对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强(qiáng)一方水等于多少升，一方水等于多少升水。普通(tōng)投(tóu)资者在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的(de)二级市场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也认为，与产权(quán)类(lèi)项目(mù)相比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再能(néng)产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供分配(pèi)金额的(de)分配理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确(què)。基(jī)于这个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具(jù)备(bèi)更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收(shōu)回(huí)本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况下(xià)，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年(nián)下(xià)降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自(zì)项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期(qī)后通过对建筑的更新改(gǎi)造或(huò)补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在(zài)基础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品分红(hóng)期(qī)，投(tóu)资者可以观(guān)测(cè)经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内部收益(yì)率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一(yī)是(shì)年报中披露的经(jīng)营活(huó)动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性区(qū)别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基(jī)于企业本身经营活(huó)动产生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润表的项目(mù)进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现(xiàn)金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债(zhài)市(shì)场独立的资产配置功能，比较适(shì)合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益率的高(gāo)低(dī)，对(duì)产权类的资产更多关注分派(pài)率高(gāo)低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产(chǎn)的(de)经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资者(zhě)可综(zōng)合考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实力、运(yùn)营管理机构(gòu)实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前(qián)市场(chǎng)接(jiē)连(lián)回调(diào)，建议(yì)投(tóu)资者关(guān)注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明(míng)显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书(shū)均会(huì)载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次年的可供(gōng)分配金额(é)预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材(cái)料中披露预(yù)测进(jìn)行比较分析，结(jié)合(hé)经济及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础设施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能(néng)力(lì)进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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