万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于(yú)北京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘开发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成了共同(tóng)债务人(rén)被中国信(xìn)达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不(bù)将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是，这些房(fáng)子早已售出(chū)，业主并非(fēi)中赫集(jí)团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂(zàn)未看(kàn)到这(zhè)些业主的(de)维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿(zī)势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到(dào)，这个位于海淀核(hé)心(xīn)区位，名校环绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信(xìn)达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目的(de)处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司北(běi)京市分公(gōng)司（下称中国(guó)信达北分），处(chù)置(zhì)的是对北(běi)京(jīng)赫(hè)华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开(kāi)发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年(nián)1月(yuè)31日(rì)，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同(tóng)债务人(rén)。目(mù)前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)总共301户(hù)，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些(xiē)房子实际上都是卖(mài)出去(qù)了的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么(me)中国(guó)信达的拍(pāi)卖页(yè)面上又注明这(zhè)75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能(néng)说(shuō)明这些房(fáng)子根本没有网签，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第一财经的(de)报道证(zhèng)实了上(shàng)述内容(róng)。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出加湿器必须加纯净水吗，加湿器用纯净水太贵怎么办水(chū)去(qù)，现在还(hái)没资金(jīn)解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都(dōu)是(shì)北京(jīng)的(de)高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书(shū)院的业主。另(lìng)据地产自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那么(me)，中国信达(dá)转让这笔(bǐ)不良债(zhài)权回(huí)本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的，没准还是(shì)债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理过户(hù)手续(xù)的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封(fēng)的可以向(xiàng)法院提出执行(xíng)异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解(jiě)除查(chá)封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退(tuì)还购房款或(huò)办理(lǐ)房产证，并(bìng)承担(dān)违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最高人民法(fǎ)院关于(yú)商品房消(xiāo)费者权利保护问(wèn)题的(de)批复》，以司法解释(shì)的方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以居住为(wèi)目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于(yú)建设(shè)工程价款优先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付(fù)了(le)部(bù)分(fēn)价款的商品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)，在一(yī)审法庭辩论终结(jié)前已(yǐ)实际支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债(zhài)权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司(sī)中国信达申请不良(liáng)债权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷(gǔ)信(xìn)托踩雷(léi)赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国(guó)信达(dá)已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集(jí)团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中国金(jīn)谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中赫(hè)集团进入北(běi)京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当(dāng)时京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被(bèi)誉(yù)为(wèi)“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名(míng)房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北(běi)京万柳(liǔ)地(dì)块(kuài)，成(chéng)为(wèi)北京当年(nián)的“双料地王”。很(hěn)快(kuài)，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是(shì)每棵(kē)成本超(chāo)6万的成年银杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶(dǐng)儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在(zài)北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过(guò)这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人的(de)36万元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已经推出了(le)8年(nián)之久，但其(qí)依(yī)旧在北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫(hè)集(jí)团(tuán)的(de)“高(gāo)端(duān)路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执(zhí)行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　加湿器必须加纯净水吗，加湿器用纯净水太贵怎么办水 src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184209636.png">

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集(jí)团正式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今(jīn)年年初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖出背后的(de)中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开(kāi)发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实(shí)控(kòng)人周金辉(huī)的人(rén)生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急(jí)转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开(kāi)始了(le)多元化转型，但转型(xíng)之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务(wù)，先(xiān)后进(jìn)军能源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球(qiú)俱(jù)乐(lè)部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的(de)新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京(jīng)国安的估值(zhí)一直没(méi)变，那么中赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人也许会(huì)感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样，中赫(hè)为(wèi)什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份质押陆续(xù)质(zhì)押，据(jù)企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权(quán)出质记(jì)录(lù)。质权(quán)人包括海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山(shān)东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安的时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后(hòu)，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的(de)中(zhōng)赫集团股份，但国安(ān)和(hé)中赫的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达(dá)11亿(yì)，北京国安(ān)也3次(cì)与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及(jí)中赫(hè)集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确(què)定义务，上述被执行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目(mù)前幸免于难。不过(guò)在实(shí)控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又(yòu)如(rú)何(hé)能独善其身？

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