近两(liǎng)年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额(é)的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人(rén)士对此表示，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再产(chǎn)生现金收益(yì)，特许经营权(quán)分(fēn)红目前已(yǐ)包含了利润(rùn)分配和(hé)本金(jīn)的归还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型和分(fēn)红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收益(yì)来源为(wèi)持有期分红收益(yì)，以(yǐ)及基金份额交易价格的(de)变化。基金份(fèn)额二级市(shì)场价格受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市场(chǎng)因素(sù)的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相(xiāng)比，基(jī)金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)来自(zì)基础(chǔ)设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材料(liào)和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以分(fēn)析基础(chǔ)设(shè)施项目的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二(èr)级市场价(jià)格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期投资者更具(jù)参(cān)考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投(tóu)资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关法规要(yào)求(qiú)，基础设(shè)施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式(shì)分(fēn)配给(gěi)投资者，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的(de)主要(yào)特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场价(jià)格(gé)反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似(shì)于(yú)债券派(pài)息，但(dàn)不(bù)等同于债券的固定利息(xī)回(huí)报，而(ér)是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者(zhě)的投资品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元(yuán)化提供(gōng)抓手，具(jù)有较(jiào)强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的(de)前提下，增厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对(duì)于未来分红水平的(de)预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)走(zǒu)势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可(kě)分(fēn)配(pèi)金额完(wán)成率不(bù)达预期(qī)，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场的价格波(bō)动受多重(zhòng)因(yīn)素(sù)的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市(shì)场热点呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券回归的过(guò)程(chéng)；另一方面，基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩相对(duì)经济(jì)活力的(de)改善有一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额(é)的(de)分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对(duì)分红前后基金份额净(jìng)值变(biàn)化的(de)修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均(jūn)可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需(xū)结(jié)合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市(shì)场扰动对(duì)整(zhěng)体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分(fēn)配和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资(zī)产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位(wèi)业(yè)内人士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分(fēn)红前(qián)提是本(běn)金之上的(de)增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本(běn)金与增值两个部分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大多数普通投资者(zhě)可能(néng)把“分派(pài)”金额误(wù)认(rèn)为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同年(nián)限到(dào)期后基金价值面临极(jí)大不确(què)定性，这是(shì)该(gāi)类(lèi)投(tóu)资(zī)者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和(hé)产权类(lèi)两大资产类型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年的现金分(fēn)红(hóng)及(jí)资产增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类产品(pǐn)的收益(yì)主要来自项目(mù)每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营(yíng)权(quán)类资产的分红(hóng)包括了利润分配和本(běn)金的归还(hái)，两者(zhě)的(de)比率也是(shì)变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应了解(jiě)公(gōng)募(mù)REITs底(dǐ)层资(zī)产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性(xìng)不(bù)同而形成区别。特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类的公募(mù)REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当于包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层资产的价(jià)值增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通(tōng)投资(zī)者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级(jí)市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也认为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的(de)分配理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较短(duǎn)的特许经营项目(mù)，通常具备(bèi)更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目(mù)，即(jí)使(shǐ)分派(pài)率相(xiāng)对较低(dī)，也有足够年(nián)限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提(tí)醒投资者(zhě)注意，特许经营(yíng)权(quán)项目的分(fēn)派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价(jià)随(suí)着分派进(jìn)度(dù)逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上(shàng)到期后通过对(duì)建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金(jīn)等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进(jìn)一步延(yán)长经营期限。这种类似(shì)永(yǒng)续经营(yíng)的(de)假设反映在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红的时(s央音展演比赛金奖比例 央音展演总展演是国家级的吗hí)点，多位业内人士(shì)还表示(shì)，在产品分红(hóng)期，投资者(zhě)可以观(guān)测经营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目(mù)底层资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年报中(zhōng)披露的经营活(huó)动(dòng)现金流(liú)，二是可供分(fēn)配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流(liú)，基于企业本(běn)身经营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配(pèi)置新(xīn)选择，投(tóu)资价值体现在(zài)相对股(gǔ)债(zhài)市场独立的资产配(pèi)置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有。建议(yì)投资者对经(jīng)营(yíng)权类的(de)资产可以更多关(guān)注内部收益(yì)率的高低，对产权类的(de)资(zī)产更多关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影(y央音展演比赛金奖比例 央音展演总展演是国家级的吗ǐng)响投资回报，投资(zī)者可综合(hé)考(kǎo)虑(lǜ)原始权(quán)益人综(zōng)合实力、运(yùn)营(yíng)管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等(děng)多(duō)重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来(lái)的短期(qī)博(bó)弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资者关(guān)注有基(jī)本面支撑、填(tián)权(quán)效应相对明显、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的(de)实际分(fēn)红(hóng)金额与募集材料中披露(lù)预测(cè)进行比(bǐ)较(jiào)分析，结(jié)合经济(jì)及(jí)市场的实际(jì)环境，对基础设施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理能力(lì)进行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负(fù)责人也称。

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