近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比(bǐ)例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对此(cǐ)表示，强制(zhì)分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出(chū)该类产品(pǐn)长期(qī)投资价值，通过观(guān)测(cè)经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再产生现金收益(yì)，特许经营权分红目前已包含(hán)了利润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情(qíng)况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占可(kě)供分配金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源(yuán)为持有期分(fēn)红收(shōu)益，以及(jí)基金份额(é)交易(yì)价格的变(biàn)化。基金份(fèn)额(é)二级市场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市场(chǎng)因(yīn)素的综合影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与此相比，基(jī)金分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础设施资(zī)产的经营现金(jīn)流(liú)，投资人通(tōng)过基(jī)金募(mù)集材料(liào)和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项(xiàng)目的(de)经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额(é)二级市(shì)场价格(gé)变化导致的浮(fú)盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际(jì)获(huò)得的现金收益(yì)，对于(yú)长期投资者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设(shè)施(shī)证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关(guān)法规(guī)要求，基础设施(shī)基金(jīn)应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价(jià)格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债(zhài)券(quàn)的固(gù)定利(lì)息回报(bào)，而(ér)是由可供分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者(zhě)的投(tóu)资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的(de)分红能(néng)够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制(zhì)风(fēng)险的(de)前提下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配(pèi)金(jīn)额(é)完成(chéng)率不(bù)达(dá)预(yù)期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之(zhī)一(yī)，而(ér)稳(wěn)定(dìng)的分红有利(lì)于吸引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人(rén)也(yě)表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市(shì)场(chǎng)热(rè)点呈现(xiàn)向股(gǔ)票(piào)和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据(jù)单(dān)位基金份(fèn)额的分(fēn)红金(jīn)额(é)进(jìn)行计(jì)算。除权操作是对分红前后基(jī)金(jīn)份(fèn)额净(jìng)值变化的修(xiū)正，使投(tóu)资(zī)人在基金分红前(qián)后均(jūn)可(kě)以(yǐ)获得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结(jié)合(hé)持(chí)有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提是本(běn)金(jīn)之上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动(dòng)的(de)，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可(kě手握日月摘星辰,世间无我这般人，李白的诗一剑霜寒十四州)能把“分派”金额(é)误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到(dào)期(qī)后(hòu)基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红(hóng)及资产增值(zhí)的收益(yì)，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，两者的比率也(yě)是(shì)变(biàn)动的，对特许经营(yíng)权类(lèi)资产(chǎn)的(de)公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应(yīng)了(le)解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产属性(xìng)不同而(ér)形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的(de)公募(mù)REITs产品因其分(fēn)红相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的(de)公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产(chǎn)的价值(zhí)增(zēng)值，所以相对股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目在(zài)经营权到期(qī)后不再能产(chǎn)生现金收益(yì)，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金(jīn)额的(de)分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期(qī)限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)，通常具备更高的(de)分派(pài)率水平。对(duì)于剩余期(qī)限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收回(huí)本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负(fù)责人(rén)提醒投资者(zhě)注意，特许经营权(quán)项目的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募(mù)的(de)情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进(jìn)度逐(zhú)年(nián)下降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目(mù)的土地或建(jiàn)筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一般较(jiào)长，再加上到(dào)期(qī)后通过对建筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进(jìn)一步(bù)延长经营期(qī)限。这种类似永(yǒng)续经营的(de)假设反映在基础(chǔ)资产的估值(zhí)上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的(de)资(zī)产投(tóu)资(zī)属(shǔ)性(xìng)。”该(gāi)负(fù)责(zé)人称。

　　观(guān)测(cè)内部(bù)收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点，多(duō)位(wèi)业(yè)内人士还(hái)表示，在(zài)产品分红(hóng)期，投资者(zhě)可(kě)以观(guān)测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来(lái)观察和(hé)评估项目底(dǐ)层资产的(de)运营情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年(nián)报(bào)指标中，跟(gēn)现金相关(guān)的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露(lù)的(de)经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生(shēng)的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业(yè)本(běn)身(shēn)经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目进行(xíng)调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在(zài)相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资(zī)产的经营净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公募基(jī)金管理人实力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资(zī)者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金额预测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募(mù)集材料(liào)中披露预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实际(jì)环境，对(duì)基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的(de)运营业(yè)绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责(zé)人也称。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 手握日月摘星辰,世间无我这般人，李白的诗一剑霜寒十四州