5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构(gòu)对于这一板块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均(jūn)较(jiào)4月(yuè)28日(rì)时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量(liàng)占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有的(de)房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但公募所持房地产公司市值在(zài)股票资产中(zhōng)的(de)占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更(gèng)是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了(le)三年(nián)来的(de)首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似(shì)乎在今年一(yī)季度(dù)得(dé)以延(yán)续。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块(kuài)比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于(yú)房地产的(de)投(tóu)资愈(yù)发有集(jí)中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金(jīn)一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年四季(jì)报，变化(huà)之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已经进入大分(fēn)化时代，一(yī)二线城市好于三四(sì)线城(ccampus是什么意思 campus是国誉吗héng)市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如(rú)果按(àn)照(zhào)产(chǎn)业周期来(lái)分类(lèi)，包括房地产等(děng)几类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期(qī)的行(xíng)业，传统认知上没有(yǒu)什么(me)投资机(jī)会(huì)的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的(de)上海(hǎi)公募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售面积很难再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人均住房面积(jī)（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额(é)，以(yǐ)及(jí)过快上行的房价(jià)，因而行业(yè)高增的(de)时代(dài)已(yǐ)经过去，未来行(xíng)业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营地(dì)产(chǎn)爆雷(léi)），行业(yè)进入到(dào)供给(gěi)侧(cè)出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机(jī)会，机(jī)会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于(yú)这样的认(rèn)识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机(jī)构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来实(shí)现股价上(shàng)涨(zhǎng)的(de)达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中(zhōng)，上(shàng)述时间(jiān)段恰(qià)好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看(kàn)，上实发(fā)展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机(jī)构(gòu)都有对(duì)其布局的例子。以3月31日(rì)时的(de)首季十大流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公(gōng)司(sī)等都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的(de)浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本(běn)地(dì)房企，其第一季度(dù)的(de)收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出(chū)租率复苏至近(jìn)年来最高，另一(yī)方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看(kàn)，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势头向好背(bèi)景下，自(zì)然也吸引了(le)知名机(jī)构在其中持续驻足。从(cóng)第一季(jì)度十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季(jì)度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入(rù)前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则(zé)是(shì)主要布局在深圳(zhèn)的(de)地(dì)产公司，一季(jì)报交(jiāo)出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季(jì)公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只(zhǐ)公(gōng)募指基(jī)首季新(xīn)杀(shā)入十大流通(tōng)股股(gǔ)东行列(liè)。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土地供给(gěi)较多(duō)（券商测(cè)算对应潜(qián)在毛利(lì)率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用(yòng)问题或者资(zī)金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙(lóng)头房企的(de)融(róng)资(zī)成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮下(xià)，央国企地(dì)产(chǎn)股或(huò)存(cún)在发(fā)展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会(huì)依然存(cún)在(zài)，少部分公司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据(jù)显著(zhù)优(yōu)势，其主要又体现为库存(cún)的优势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出(chū)较低的融资成本(běn)，优质(zhì)的开发(fā)资源和(hé)良好的不动产资产运营能力(lì)的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地(dì)产公司(sī)也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业(yè)的资产(chǎn)会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行(xíng)业(yè)出清的过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民(mín)企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在(zài)于集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈(yíng)利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业(yè)自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现金(jīn)流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低(dī)，行业内部(bù)将出现分化，要关注(zhù)将受(shòu)益(yì)于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石(shí)投资首(shǒu)席(xí)研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为(wèi)光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金投资部副(fù)总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在(zài)三个方面是否可(kě)以维(wéi)持，首先是融资成(chéng)本保持(chí)低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要(yào)多(duō)给(gěi)一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报(bào)梳理发现，对(duì)于2022年的(de)业绩(jì)出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大(dà)增速的(de)增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房(fáng)企(qǐ)不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍(réng)在持续(xù)性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动(dòng)房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度(dù)市场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的(de)复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现出(chū)来(lái)。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐(nài)心(xīn)地去等待它(tā)的基本(běn)面(miàn)不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐。）

未经允许不得转载：绿茶通用站群 campus是什么意思 campus是国誉吗