近两(liǎng)年(nián)火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士(shì)对此表示(shì)，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观(guān)测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投资者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到(dào)期(qī)后不再产生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营权分(fēn)红目(mù)前已包含了利润分(fēn)配和本(běn)金的(de)归还，在(zài)选择投(tóu)资标的时应了解资产类型(xíng)和分红的(de)特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人对此表示(shì)，投资(zī)公募(mù)REITs的主要收益(yì)来源为持有期(qī)分(fēn)红(hóng)收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来(lái)自(zì)基础(chǔ)设施资产的(de)经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流(liú)，投资人通(tōng)过(guò)基(jī)金募集材料和信(xìn)息披(pī)露(lù)文(wén)件，结合(hé)行业及市场情况，可(kě)以分析基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二(èr)级市场价格变化导(dǎo)致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金(jīn)份(fèn)额持有人实际(jì)获得的现金收益，对(duì)于长期投(tóu)资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级副总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基金指引(yǐn)（试行）》及相关法(fǎ)规要(yào)求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配(pèi)给投(tóu)资者，强制(zhì)分红(hóng)机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投资者的(de)角度来(lái)看(kàn)，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机构投资(zī)者的投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的配置(zhì)价值。另一(yī)方(fāng)面，公(gōng)募(mù)REITs的(de)分(fēn)红能够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券(quàn)相对高的收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，9的算术平方根是3还是正负3，根号9的算术平方根是多少部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定程度(dù)上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格波动受多(duō)重因素的影(yǐng)响，投资(zī)收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的(de)分(fēn)红有利于吸引投资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也表示，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和(hé)债券回归的过(guò)程(chéng)；另一(yī)方(fāng)面(miàn)，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价(jià)做调减处(chù)理，调减金额根(gēn)据单(dān)位基金(jīn)份额的分红金额(é)进(jìn)行计(jì)算。除权操(cāo)作是(shì)对分红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在(zài)基金分红前后均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者长(zhǎng)期投(tóu)资的(de)信(xìn)心，同时需结合持(chí)有产品的特性(xìng)，关注(zhù)二级(jí)市场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了解(jiě)底(dǐ)层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之上的(de)增(zēng)值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两个部分(fēn)，两个(gè)部分之间的(de)比例是(shì)变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异(yì)很大(dà)，大多数普通投(tóu)资者可能(néng)把“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是(shì)该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经(jīng)营(yíng)权类和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持(chí)有(yǒu)产权(quán)类产品的收益主要(yào)包括每年(nián)的现金分红及(jí)资产增值的收(shōu)益，而持有特(tè)许经(jīng)营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)资(zī)产(chǎn)的分红(hóng)包(bāo)括了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类资产的公募(mù)REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普通投资者在选择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公(gōng)募(mù)REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航(háng)基(jī)金也表示，从细分(fēn)来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底层(céng)资产属性不(bù)同而形成区(qū)别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更(gèng)看重(zhòng)底(dǐ)层(céng)资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认(rèn)为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较(jiào)长的特(tè)许经营(yíng)权项(xiàng)目(mù)，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足(zú)够年限收(shōu)回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该(gāi)负责人提(tí)醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额(é)包(bāo)含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下(xià)，基金份额单(dān)价随着(zhe)分(fēn)派进度逐(zhú)年(nián)下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一(yī)般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地出让金等(děng)追加投(tóu)资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假设反映在(zài)基础资产的估(gū)值上，使产权类REI9的算术平方根是3还是正负3，根号9的算术平方根是多少Ts具备更显著(zhù)的资产投资属性9的算术平方根是3还是正负3，根号9的算术平方根是多少。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点，多位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年报(bào)中披露(lù)的经(jīng)营活动现金流，二是可(kě)供分(fēn)配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动(dòng)产生(shēng)的(de)现金净(jìng)流量是指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资(zī)、投资(zī)产生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活(huó)动产生(shēng)；可供分配的现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选择(zé)，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相对(duì)股债市(shì)场独立的资(zī)产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合(hé)长期持有。建(jiàn)议投资者对(duì)经营权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益(yì)人综合实(shí)力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分(fēn)红(hóng)期，由(yóu)于(yú)分(fēn)红(hóng)交易(yì)带来的短期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有基本面支(zhī)撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红规(guī)模较为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年的可供分配金(jīn)额预(yù)测。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中披露预测进(jìn)行比较分析(xī)，结(jié)合经济及(jí)市场的实(shí)际(jì)环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人也称。

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