“现在的房地产很难再出现(xiàn)像(xiàng)过去十年(nián)的系(xì)统性(xìng)行情。”思睿集团合伙人、首席经济学(xué)家洪(hóng)灏向《红周刊》表(biǎo)示，房(fáng)地(dì)产行业分化(huà)的愈(yù)加(jiā)明显，让机构和投资者的关注度(dù)从板块向单个标的转移。上海利(lì)檀(tán)投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬(yáng)向《红(hóng)周刊》指出，从行业(yè)来看，无(wú)论是业绩，还(hái)是估值(zhí)，房地产都已经(jīng)双杀到了最底部，而且是反(fǎn)复地杀到了底部，再往下的空间(jiān)已经(jīng)不(bù)大了。

　　三道红线等指标

　　成挖(wā)掘个股阿尔法重要参(cān)考

　　那么如何(hé)寻找房地产个股的(de)阿尔法(fǎ)呢(ne)？

　　洪(hóng)灏提醒，在房地产赛道(dào)中进行(xíng)选择(zé)，需(xū)要非常小心，避免选了半天，标的公司出(chū)现爆雷的情况(kuàng)。除此之(zhī)外，洪(hóng)灏指出，需要满足(zú)以(yǐ)下三个(gè)基(jī)准(zhǔn)：有大的国资背景(jǐng)的、杠(gāng)杆率较低的、此前没有(yǒu)踩过红线的。

　　他还表(biǎo)示，如果关注(zhù)一(yī)下(xià)今年房地产的开发资(zī)金(jīn)来源，可以发现(xiàn)，其实(shí)银行的信贷倾向是(shì)不太愿意给房(fáng)企贷(dài)款的，房企的主要(yào)资金来源来自新(xīn)盘的销(xiāo)售。但今(jīn)年新房的销售情况相较一般(bān)。再(zài)关注一下，哪些房企能从银行(xíng)拿到钱(qián)，其实(shí)主要还是那些有国企背景的房企(qǐ)，民营房企(qǐ)相对比较困难，所以(yǐ)整个行业出现了一个很明显(xiǎn)的分化(huà)，无论是在销售，还(hái)是融资(zī)等各(gè)个(gè)方面都非常明显。现在有(yǒu)国资背景的房企在资本市场表现相对(duì)较好，但没有国资(zī)背景(jǐng)的民营房(fáng)企股价大多(duō)表现很(hěn)一般。

　　陈昊扬则向《红周(zhōu)刊(kān)》表示，在房地产行业(yè)内，我们(men)的(de)逻辑是，“寻找最后的赢家(jiā)”。而具体到如何挖掘(jué)，我(wǒ)们会特别重视企业的成本(běn)优势，更(gèng)具体一(yī)点，就是它的净借贷水平（净负债(zhài)率(lǜ)）是不是行业内(nèi)的(de)最低水平；利润率(lǜ)是不是行业内最高的(de)；融资成本是否是行(xíng)业内最低的；建安成本是否(fǒu)也是业内最(zuì)低的；这些都是我(wǒ)们看重的一(yī)家房企(qǐ)的综合(hé)成(chéng)本。

　　需(xū)要(yào)注意的是(shì)，能够同(tóng)时满足上(shàng)述条件的房(fáng)企(qǐ)并不(bù)多。即便(biàn)是(shì)在国央企中，仍有部分房(fáng)企(qǐ)出现(xiàn)了“三道红线”的“踩线(xiàn)”情况，且有逐(zhú)渐恶化的趋势。以A股为(wèi)例，《红(hóng)周刊》根据(jù)Wind数据整理发现，截至2022年末，天房发展、陆家嘴、格力(lì)地产、西(xī)藏城(chéng)投、中交地产(chǎn)、中国武夷等国央(yāng)企(qǐ)“三道红线”全(quán)踩。

　　除此之(zhī)外，城(chéng)建发展、京(jīng)投发(fā)展、光明地产、云南城投、首开股份(fèn)、珠江股份、城(chéng)投控股等(děng)国央企房企也(yě)踩了(le)“三道红线(xiàn)”中的两条(tiáo)。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即便是(shì)有着较稳健特色(sè)的国央企房(fáng)企，其财(cái)务指标称(chēng)得上完全健康的仍(réng)是(shì)少数。而更(gèng)加值(zhí)得注(zhù)意的是(shì)，在2022年，不少(shǎo)国企，甚至地方国(guó)企(qǐ)开始大举扩张。而这无疑(yí)又进(jìn)一(yī)步考验着国央企的资(zī)金链情(qíng)况(kuàng)。

　　对房企(qǐ)而言，扩张速度的张弛(chí)有度尤为重要，节奏把(bǎ)握准(zhǔn)确，有助(zhù)于房企储备优质(zhì)“弹(dàn)药”；但过(guò)于乐观的预(yù)判(pàn)未来市场，以(yǐ)及(jí)过(guò)于(yú)激(jī)进的扩张拿地节奏也(yě)有可能让房企重蹈此(cǐ)前的高(gāo)杠杆覆(fù)辙。

　　陈昊(hào)扬以其配(pèi)置的一家房企进行举例，它(tā)从2018年开始(shǐ)到2021年，连续4年(nián)的净借(jiè)贷比例都(dōu)维(wéi)持在33％左右(yòu)，完全没有增加杠(gāng)杆比例。而到2022年，这(zhè)家房企明显感觉到机会来了，其开(kāi)始(shǐ)在一线城市进行大举拿地(dì)，净(jìng)负债率(lǜ)也由此前的33％左(zuǒ)右水准提高到(dào)45％左右，涨了接近(jìn)三分之一。与此同(tóng)时，该房企新购入地块也实现了快速(sù)的开盘利用率，预计今年会有更多(duō)的楼盘(pán)入市。像这类企(qǐ)业(yè)就符合“最后的赢(yíng)家”的(de)特点。一(yī)方面，在于它本身(shēn)储备了很多弹药(yào)，去年拿(ná)地超1000亿元，且(qiě)其中(zhōng)一半在一线城市，另外(wài)一半也主要集中在强二(èr)线和二线城市；另一方(fāng)面，它(tā)的扩张是(shì)有节制地扩(kuò)张。

　　陈昊扬同样提醒(xǐng)道，与(yǔ)之相反，有些房企(qǐ)的扩张速度让人(rén)感(gǎn)觉又回到(dào)了(le)2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩(kuò)张的(de)民营企业的(de)影子(zi)。虽然(rán)说(shuō)，见到机会时要出手，但出手的(de)章法仍要小心，如(rú)果负(fù)债率扩张得(dé)太快，但未(wèi)来的两年市场(chǎng)没有想象得(dé)那么(me)好，可能会重蹈覆辙(zhé)。

　　那么如何来衡量一(yī)家房企的(de)扩张速度是否激进？陈昊扬向(xiàng)《红(hóng)周刊》表示，主要还是看房企(qǐ)的净负债率水平，在我(wǒ)看来，这(zhè)个比例如果超过60％，就(jiù)是扩张(zhāng)得过于快速(sù)了。

　　不难看出，这一标(biāo)准要比“三道红线”对房企(qǐ)的净(jìng)负债率(lǜ)要(yào)求不得高于100％要(yào)更加严格(gé)。陈昊扬(yáng)解释(shì)，当前房地产行业的复苏速(sù)度并没有那么快，所(suǒ)以要规避公司(sī)净负(fù)债率提高到(dào)一个比(bǐ)较危(wēi)险的水平。

　　《红周刊(kān)》对在2022年拿地较积极的(de)房企梳理发现，中交地产、中国金茂、华发股份、越秀地产(chǎn)、绿城中国、保(bǎo)利发展等房企(qǐ)2022年净(jìng)负债率(lǜ)都在(zài)60％之上。其中，中(zhōng)交地产(chǎn)净负债(zhài)率持续居高不下，在2020年至2022年期间(jiān)，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对比的是(shì)，华润置地(dì)、中(zhōng)国海外发展(zhǎn)、万科(kē)A、滨江集团、招商蛇(shé)口、龙湖集团等房企在践行较积极的(de)拿地(dì)策略的同(tóng)时，也较好(hǎo)地(dì)控制了公司(sī)的(de)扩张(zhāng)速度与(yǔ)净(jìng)负(fù)债率(lǜ)水平（见附表）。

　　滨江集团(tuán)等个(gè)别民营房企

　　或具备“最后赢(yíng)家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上，他们(men)是(shì)以(yǐ)同(tóng)一筛选标(biāo)准来(lái)看国央(yāng)企与(yǔ)民(mín)营房企，但在各维度的实际表现上，国央(yāng)企确实会更胜一筹。如国央企(qǐ)的融资(zī)成本更(gèng)低(dī)，融(róng)资渠道也更顺畅，能(néng)够做(zuò)到想融就(jiù)融(róng)，这样，国央企自然而然(rán)就具有天然优势。

　　虽然(rán)对(duì)比民(mín)营房(fáng)企，机构更(gèng)加看好国央企，但这(zhè)也并不意味着，民营企业(yè)中就没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发(fā)现，仍有少数民营房企同样受到机构的青睐。比如(rú)，根(gēn)据2023年一(yī)季报，滨(bīn)江集团的十(shí)大流通股东中新进了(le)“中国工商银行股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公司－景顺长城中国回报灵活配置混合型证券(quàn)投(tóu)资基金”“全(quán)国社(shè)保基金一(yī)一六组(zǔ)合”等。

　　除此之外，自2021年(nián)开始(shǐ)，百亿私募珠(zhū)海阿(ā)巴马资产管理有(yǒu)限公司就长期持有滨江集团(tuán)。根(gēn)据一季报，该(gāi)资产公司的几只产品(pǐn)合计持有滨江(jiāng)集团9543万股，约占(zhàn)流通A股的3.56％。

　　滨江集团的(de)受青(qīng)睐，和(hé)其自(zì)身的基本面表现存在(zài)一定(dìng)关(guān)系(xì)。2020年以来的(de)近三年(nián)时间，房地产市场整体在(zài)走(zǒu)“下坡路”，但(dàn)作为杭州本土房企的(de)滨江集团仍是表现出(chū)较强的韧劲(jìn)，2020年以来，滨江集团在业绩表(biǎo)现、销售规(guī)模(mó)、新增土储(chǔ)、股价表现等多(duō)维度都表现了较强的增长势头(tóu)。

　　业(yè)绩方(fāng)面，2020年(nián)～2022年期间，滨江集(jí)团扣非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次雅诗兰黛红石榴水适合什么年龄，雅诗兰黛红石榴水适合什么肤质(cì)实现同比(bǐ)增(雅诗兰黛红石榴水适合什么年龄，雅诗兰黛红石榴水适合什么肤质zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近期(qī)发布的2023年一季报，今年一(yī)季度，滨江集(jí)团更是实(shí)现了扣非归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜时代”仍能保持(chí)自(zì)身业绩的持续(xù)增长，和(hé)滨江集团扎根杭州(zhōu)的战略布局关系密切。根据2022年(nián)年报，滨江集团有近(jìn)七成营收来(lái)自杭(háng)州(zhōu)地区，而在2021年，杭州(zhōu)地区的营收比重只占(zhàn)到(dào)近六成。近三年持续(xù)稳(wěn)居(jū)杭州房企销售排名(míng)第一。

　　与此同(tóng)时，滨江集团在杭州(zhōu)的土储补充同样较(jiào)为积极，根据(jù)诸葛找房、住(zhù)在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿(ná)地金额依(yī)次为404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿(yì)元，同样持续稳居杭(háng)州的本土第一。

　　而滨江(jiāng)集团在杭州(zhōu)的较突出表(biǎo)现(xiàn)，也让(ràng)滨江(jiāng)集团(tuán)的(de)房(fáng)企排名(míng)迅(xùn)速(sù)提升。到2023年，滨(bīn)江(jiāng)集团的房(fáng)企(qǐ)排名已冲(chōng)进前(qián)十(shí)，根据中指数据(jù)，2023年(nián)前4月，滨江集团(tuán)实(shí)现销(xiāo)售额607.3亿元，位(wèi)列房(fáng)企第九位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨(bīn)江集(jí)团股(gǔ)价翻了超一(yī)倍(bèi)以上，而近期，滨(bīn)江集团更(gèng)是迎来多家机构的集中调研。滨江集(jí)团发布公告表示，公司于(yú)5月10日接受了(le)信达证(zhèng)券、金鹰基(jī)金、建(jiàn)信养(yǎng)老、新华养老等18家机构调研。

　　产(chǎn)业链布(bù)局重点移至存(cún)量赛道

　　机(jī)构在下游家纺(fǎng)、家居、物业(yè)觅α

　　实(shí)际上房地产开(kāi)发只是房地(dì)产(chǎn)产业链(liàn)上的中游环节(jié)，其上游主要为钢铁、水泥(ní)、建材(cái)、玻纤等材(cái)料(liào)供应商，而下(xià)游应用(yòng)行业主要包(bāo)括中介服务、家用电器、物业管(guǎn)理、家居用品。综(zōng)合《红(hóng)周刊》的采(cǎi)访，房地产(chǎn)开发(fā)环(huán)节(jié)与上游(yóu)材料(liào)端(duān)息息相(xiāng)关，新(xīn)盘开工(gōng)不足导致上(shàng)游不(bù)被看好(hǎo)，机构寻觅(mì)个股阿尔法的思路(lù)渐(jiàn)渐移至下(xià)游(yóu)。“中国房地产行业(yè)在进入(rù)存量房时代，所(suǒ)以对地产产业链(liàn)，尤其是偏消费属性的家装(zhuāng)家居领(lǐng)域(yù)，我们相对看好，因为(wèi)居民保有的住房规模越(yuè)来越大，随着(zhe)时间的增(zēng)加，内装更新的需求也会越来越多。美(měi)国过去的(de)数(shù)据充分说明了这一点，在新房销(xiāo)售见顶之后，家具消费的增长却一直都(dōu)很(hěn)好。对(duì)于地(dì)产产业链，我们相(xiāng)对看好和内装相关(guān)的(de)行业，例如消费建材、家居装饰等(děng)。”万家基金(jīn)人士表示。

　　而根据《红周刊》对下(xià)游细分中相关赛道龙(lóng)头年内表现的统计，目前暂居前两位(wèi)的都是来自家纺赛(sài)道的公司，它们分别是富安娜和水星(xīng)家(jiā)纺，特(tè)别(bié)是前者(zhě)在月线连(lián)收(shōu)七根阳线(xiàn)的基础上，年(nián)内迄今涨(zhǎng)幅已经逼近30％。

　　以(yǐ)前者为例，富安娜主要(yào)从事(shì)纺织家居(jū)、睡眠(mián)家居、生活(huó)类产品的研发、设计、生(shēng)产及销售，旗(qí)下(xià)拥(yōng)有原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而(ér)乐”和“酷奇(qí)智”自(zì)有品牌(pái)。第(dì)一季度报告显示(shì)，报(bào)告(gào)期(qī)内，富安娜实现营(yíng)业收(shōu)入约6.2亿元，同比减少(shǎo)7.57％；不过(guò)实现归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的(de)净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从(cóng)上(shàng)市(shì)公司一季报(bào)的(de)十大流通股股东(dōng)来看，能够发(fā)现该股早已成(chéng)为基(jī)金重仓股的天下(xià)，彼时包括公募的中欧价值发(fā)现、中(zhōng)欧潜力价(jià)值、工银瑞信灵(líng)动价(jià)值、宝盈(yíng)新价值和私募的明河2016，都在其中出现，占(zhàn)据了半壁江山。需要(yào)强调的是，中欧的两只基金(jīn)都是价(jià)值派基金经理曹名长(zhǎng)在管的产品，首(shǒu)季其同时重仓(cāng)的房地产产业链股票还有金(jīn)地(dì)集团和大亚(yà)圣象。

　　对比(bǐ)而言，前几(jǐ)年曾(céng)经风光一时(shí)的家(jiā)居板(bǎn)块也因疫(yì)情、消(xiāo)费复苏进程缓慢等多(duō)因素一度沉寂(jì)，不(bù)过好(hǎo)在困(kùn)境反转露出(chū)曙(shǔ)光(guāng)，家居板(bǎn)块中年内(nèi)表现最好的是志邦(bāng)家居(jū)。同一时间段，该股(gǔ)年(nián)内(nèi)上(shàng)涨已(yǐ)经超(chāo)过23％，从业绩来看，无论(lùn)是营收还是(shì)归母净利润，公司都实现了(le)同比双升。

　　从公司的十大(dà)流通股股东来看，《红周(zhōu)刊》发(fā)现广发基金经理罗(luó)洋慧眼(yǎn)独具(jù)，一季报中他管理的广发策略优选和广发安宏回报均增加了持股，而这(zhè)两(liǎng)只产(chǎn)品也成为志邦家居十大流通股(gǔ)股(gǔ)东中仅有的(de)两只公(gōng)募(mù)。有(yǒu)意思的是，他似乎对于定制家(jiā)居类标的(de)情有独钟，在另一家赛道(dào)公司金牌橱柜中，他(tā)管(guǎn)理(lǐ)的全部三(sān)只产(chǎn)品(pǐn)均登(dēng)榜十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东，其也成为他的(de)独门(mén)重仓股。

　　除(chú)去家居家(jiā)纺外，下游的物(wù)业(yè)股(gǔ)也越来(lái)越被机构所(suǒ)青睐，不(bù)过这类标的大(dà)多(duō)在香港上市，如何选(xuǎn)择成为难题。对此，前述上海公募基(jī)金经(jīng)理举例分析：“物业服(fú)务(wù)不是(shì)一(yī)个高毛利(lì)的行(xíng)业，挣钱很辛苦，我选公司还是希望挣的是(shì)市(shì)场化应该(gāi)挣(zhēng)的(de)钱，以我曾(céng)经买的绿城服务(wù)为例，它在(zài)中高端楼盘占比是比较高的(de)，每年到期的合同里提价成(chéng)功(gōng)率在(zài)30％～40％。它能做到(dào)滚动(dòng)的(de)大部分项目到期之后，经过两三轮合同周期还(hái)能做到产(chǎn)品提价。”

　　“行业(yè)里(lǐ)真正能做到产品提价的(de)公司(sī)很少，因为物(wù)业公司很容易(yì)一开(kāi)始(shǐ)是挣钱的，后面因为保安这些固定人员成本的年度增长，不过服(fú)务没有特别(bié)好，客户没(méi)有那么满(mǎn)意，能(néng)做到提价难(nán)度是非常大的。但是该公司能在雅诗兰黛红石榴水适合什么年龄，雅诗兰黛红石榴水适合什么肤质业内做(zuò)到到(dào)期之后提(tí)价率(lǜ)比较高，这跟它的定位和比(bǐ)较(jiào)好的服务是有关系的。”他进(jìn)一(yī)步(bù)强(qiáng)调(diào)。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 雅诗兰黛红石榴水适合什么年龄，雅诗兰黛红石榴水适合什么肤质