OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今(jīn)，二级(jí)市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开(kāi)盘继续延续此(cǐ)前几日的下跌(diē)走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘(pán)有(yǒu)所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在(zài)公告中(zhōng)，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库(kù)科技后(hòu)续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近期(qī)已同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的(de)可能(néng)事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，浦东新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华(huá)安张江光大(dà)园REIT近期市(shì)场波动较(jiào)大，但其(qí)实不动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期(qī)出租率下跌并不会从(cóng)根本上影(yǐng)响其内外价值(zhí)，投资者应(yīng)理性看待。无人值守尿素加注机 尿素加注机工作原理>

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技的事件继(jì)续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此(cǐ)后(hòu)二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升(shēng)，最终报(bào)收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息(xī)影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几(jǐ)个交易日二(èr)级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个(gè)交易日跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上(shàng)市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市(shì)的8只产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有(yǒu)不同程(chéng)度下跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已(yǐ)经(jīng)披露张江光大园项目(mù)出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇(yù)突发事(shì)件，因此(cǐ)导致二级市场价格(gé)出现波(bō)动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管出(chū)于风险(xiǎn)规(guī)避的原因(yīn)，最(zuì)近(jìn)几个交(jiāo)易(yì)日(rì)场内资金有所流(liú)出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价(jià)值。

　　他(tā)也同时表示，目前随着二级市(shì)场(chǎng)价格下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但是价(jià)格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情(qíng)绪(xù)面等(děng)多重因素影响，不(bù)好判断价格是(shì)不是(shì)已(yǐ)经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不少产品年(nián)内二级市场跌幅较大，其实有些隐含(hán)收益(yì)率高(gāo)的产品具备一定的投资价值(zhí)，很适(shì)合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐(fá)，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行(xíng)董事高(gāo)如星(xīng)对(duì)此表示，若张江(jiāng)园(yuán)区最终能(néng)顺利解决招商(shāng)，平稳过度对经营现金流没有造成大的影响，“事(shì)件性利空下调至得这么急、这么深，加上前期(qī)本身园区类资产就回调不少(shǎo)了，这就是(shì)黄金坑。”不过(guò)，他(tā)也强(qiáng)调，最终还(hái)是落(luò)到租金收入受不(bù)受影响，影响(xiǎng)多大(dà)，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华(huá)安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入(rù)基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要(yào)承租方之一，目(mù)前未收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益(yì)人将继续密切(qiè)关注哲库(kù)科(kē)技后续(xù)情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季(jì)报(bào)中披露(lù)的张江光大园项目(mù)出租率下降(jiàng)事(shì)项，一度二(èr)级市场价格出现回(huí)落。在随后召开的业绩说明会中管(guǎn)理人就(jiù)相关(guān)事项进行了解(jiě)释(shì)说明(míng)，市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)得到了一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的(de)线(xiàn)上(shàng)无人值守尿素加注机 尿素加注机工作原理和线下的扩募说明(míng)会(huì)上，运营团队表(biǎo)示(shì)了对张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项目(mù)的信心(xīn)，预计签署(shǔ)意向书和合同谈判中的储备租户(hù)正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目(mù)出租率(lǜ)将(jiāng)得到回(huí)升。没(méi)想(xiǎng)到仅过了(le)不到(dào)三周的(de)时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了(le)市场(chǎng)各方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目(mù)的原始权益人相关(guān)负责人坦言，事(shì)发(fā)突然(rán)确(què)实始料未及，在获(huò)悉(xī)OPPO关停哲库(kù)科技消(xiāo)息(xī)的第一时间即奔赴现场(chǎng)进(jìn)行了沟通和核实(shí)工(gōng)作，并(bìng)同步(bù)启(qǐ)动(dòng)了应急(jí)预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库(kù)提(tí)前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由(yóu)于(yú)张润大(dà)厦是(shì)全(quán)国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视(shì)，据悉新区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及(jí)储备租户(hù)情(qíng)况，相关(guān)负责人介绍说(shuō)，目前储备租(zū)户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航(háng)天产(chǎn)业(yè)、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意向(xiàng)储(chǔ)备转(zhuǎn)化为实(shí)际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们(men)正在着手通过签署租赁意(yì)向书(shū)来尽快锁定一些重要租户。虽然收了(le)三个月履约(yuē)保证(zhèng)金给(gěi)了我(wǒ)们(men)一(yī)些空间，但本着对(duì)首批(pī)扩募、对市场负责的(de)态(tài)度，我们肯定要全力与时(shí)间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这(zhè)些(xiē)面积(jī)在(zài)短期(qī)内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的(de)张(zhāng)江光大园(yuán)项目(mù)一季度末(mò)也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空(kōng)置率为何未能得(dé)到解(jiě)决。

　　对此相关负责人(rén)解(jiě)释，张(zhāng)江光大园一直以(yǐ)来都坚持以市场化运营为(wèi)导向(xiàng)，历史(shǐ)运(yùn)营表(biǎo)现稳定(dìng)，租户的(de)调租和(hé)换租都属于正常情况，而这次(cì)项目的大租户(hù)退租(zū)正好发生在市场活跃度的短期低点(diǎn)，目前(qián)市场情况已(yǐ)有所好转。在(zài)看到出(chū)租率下滑情况没有得到及(jí)时修复后，张江这边(biān)也(yě)作了一定的资源(yuán)调配(pèi)和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大(dà)厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间、交付标(biāo)准(zhǔn)、租金水平(píng)等方面也有(yǒu)一些差异化，张润(rùn)大厦多是两千多(duō)平的大(dà)平层，楼的(de)成新度高一些，单价也(yě)贵一些，张(zhāng)江光大园单(dān)层(céng)以一(yī)千(qiān)平(píng)的面(miàn)积为主，还(hái)有(yǒu)一些独栋形态的物业(yè)。租户(hù)自身也(yě)会有诉求，也会根据自身需求和预算挑(tiāo)选区(qū)域内(nèi)的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后(hòu)，新(xīn)老资产(chǎn)的管(guǎn)理人都变成了一(yī)家，后续我(wǒ)们在资源(yuán)共享和联合(hé)营销方(fāng)面(miàn)能更加充分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做得更好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责(zé)人表示(shì)，张(zhāng)江集(jí)团和张江高科目前在管资产约(yuē)五(wǔ)百万方，还有(yǒu)一些(xiē)其他在开发的储备项目，这(zhè)些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张(zhāng)江园区产业空(kōng)间资产(chǎn)上(shàng)市平台目标(biāo)的坚实后盾(dùn)和储(chǔ)备(bèi)资(zī)源(yuán)。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这(zhè)个资本平台和它(tā)未来的发展。”相关负责(zé)人(rén)表示，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩容的(de)第(dì)一(yī)步，也是至关重(zhòng)要的一步(bù)，眼(yǎn)下我(wǒ)们(men)可(kě)能面临了(le)一些(xiē)突发情况(kuàng)需要解决，但(dàn)是(shì)这和我(wǒ)们在张江科学城这(zhè)三十年建设发展过程中所经历的(de)相(xiāng)比，只能算(suàn)是一个非常小的插曲。我们有信心排(pái)除万难，尽一切可能化(huà)解当前(qián)突发事件的(de)所有负面影响，维持预(yù)期和市(shì)场的(de)信心。”

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