近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分(fēn)红机制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资(zī)价值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意(yì)，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再(zài)产(chǎn)生现金收(shōu)益(yì)，特许经(jīng)营权分红目前已包(bāo)含(hán)了利润分配和本金(jīn)的归还，在(zài)选择投资标(biāo)的时(shí)应(yīng)了解资产类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分(fēn)配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人对此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为持有期(qī)分红收益，以及(jí)基金份(fèn)额交易价格的(de)变化。基金份额二级市(shì)场价格(gé)受到公募(mù)REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市(shì)场(chǎng)因(yīn)素的综合影响，较易引(苟以天下之大而从六国破亡之故事是又在六国下矣翻译，苟以天下之大而从六国古今异义yǐn)起波动。与此(cǐ)相比，基金分(fēn)红预期则更(gèng)有(yǒu)规律(lǜ)可(kě)循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基(jī)础设施资产(chǎn)的经营现金流(liú)，投资人通(tōng)过基金募(mù)集材料和信息披(pī)露(lù)文件，结(ji苟以天下之大而从六国破亡之故事是又在六国下矣翻译，苟以天下之大而从六国古今异义é)合(hé)行业及市场情(qíng)况，可以分析(xī)基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策的(de)重要(yào)参(cān)考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二级(jí)市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人(rén)实际获(huò)得的(de)现金收益，对于(yú)长期(qī)投资者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中金基(jī)金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华(huá)平(píng)也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证(zhèng)券(quàn)投(tóu)资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额以现金形式(shì)分配给投(tóu)资者，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的(de)分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为(wèi)，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反映这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红(hóng)类似于债券派息(xī)，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价(jià)值。另(lìng)一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机构投资(zī)者稳定(dìng)收(shōu)益(yì)。机(jī)构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红获取相(xiāng)对(duì)于投资债(zhài)券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动(dòng)受多重(zhòng)因素的(de)影响，投资收(shōu)益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳(wěn)定的分红有利(lì)于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示(shì)，近期经济(jì)预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩相对经济活力的(de)改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据(jù)单位基金份额的(de)分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的(de)修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信(xìn)心，同时(shí)需结合持有(yǒu)产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分苟以天下之大而从六国破亡之故事是又在六国下矣翻译，苟以天下之大而从六国古今异义(fēn)红包括利(lì)润分配和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前(qián)提(tí)是本金之上的增值部分(fēn)不同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派(pài)的(de)是(shì)本金与增值两个(gè)部分，两个(gè)部(bù)分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额误认为是(shì)持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年(nián)限到期后(hòu)基金(jīn)价值面临极大不(bù)确(què)定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营(yíng)权(quán)类和产(chǎn)权(quán)类两(liǎng)大资(zī)产类型，持有产(chǎn)权类产品的(de)收益主要(yào)包括每年的现金分红及资(zī)产增(zēng)值的(de)收益，而持有特许经营类产品的(de)收益主要来(lái)自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动(dòng)的(de)，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在(zài)选择(zé)投资(zī)标的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层(céng)资(zī)产属性不同(tóng)而形成区别。特许经(jīng)营权(quán)类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所(suǒ)以相对(duì)股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红有合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金额的分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营(yíng)期限较短(duǎn)的特许经营项目，通(tōng)常具备更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对(duì)较低(dī)，也(yě)有足(zú)够(gòu)年限(xiàn)收(shōu)回(huí)本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投(tóu)资(zī)者注(zhù)意，特(tè)许经营权(quán)项目(mù)的分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价(jià)随(suí)着分派进度逐年下降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余(yú)使用年(nián)限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后(hòu)通(tōng)过对建(jiàn)筑的(de)更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种类似永续(xù)经(jīng)营(yíng)的假(jiǎ)设反映在(zài)基(jī)础(chǔ)资产的估(gū)值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的(de)资产投资属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)、内部收益(yì)率等指标，来(lái)观察和评(píng)估(gū)项目底层(céng)资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可(kě)供分(fēn)配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活(huó)动产生的现金净(jìng)流(liú)量是指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在(zài)相对股债市场独(dú)立(lì)的资产配置(zhì)功能(néng)，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对经营权类的资(zī)产可(kě)以更(gèng)多关注(zhù)内部收益率(lǜ)的(de)高低，对(duì)产(chǎn)权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投资(zī)回(huí)报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力(lì)、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资(zī)者关注(zhù)有基本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中(zhōng)披(pī)露预测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济(jì)及市(shì)场的实际环境(jìng)，对基础设(shè)施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负(fù)责人也称。

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